2021年最好不要买房

2021年楼市真相，房价涨了还是跌了现在要不要买房

我相信很多人比较好奇2021年楼市的真相到底是什么？网络上唱“衰”和唱“涨”的人都有，那么今天我来给大家讲讲，2021年中国楼市到底是什么样的？它的真相又是什么？

真相就是很多朋友不知道的现象，因为很多媒体是不允许出现引导性的“文章”，同时审核也会直接被下架，那么今天我们胆子大一些，试试看能否被“下架”

我真的没啥要求，多评论、多转发就可以了。

真相就是这一轮的地产走势和2016年非常像，这也是行业内很多朋友比较认可的一个观点。那就是：好城市都在抢房、涨幅也达到了20%以上，开发商在囤地，地价不断地创新高。让一些投资老炮儿想起了2016年的市场走向。深圳涨完广州涨，广州涨完上海涨。广州上海涨完之后强“二线”涨；合肥、南京、成都环线涨；珠海、佛山涨。不少城市都出现了“房慌”。

我这样说不是要给大家造成一种恐慌性购房心理，在这个时候更要冷静。因为很多城市热点板块和房价已经上去了。如果你一冲动就买了，接着政策就下来了，大概率就成了高位接盘。

这种时候我们就要了解哪些地方涨了？哪些地方达到“高位”了？哪些地方价格还没起来？是不是应该考虑这些城市和区域？

比如：合肥在抢房，全款还要给“好处费”。南京在抢房，很多片区要八成首付才可以。佛山的千灯湖也是抢房，二手房已经到了4万/㎡了，而且还买不到。甚至连我们看不上眼的三四线城市也在涨。

比如：嘉兴、无锡、太仓、银川等；银川是一个存在感不强的西北城市，很多人说起银川可能才知道中国还有这么一个城市。2020年银川的涨幅达到了15%，进入到2021年全国涨幅最大的还是银川，根据国家统计局数据显示，1月份银川新房涨幅达到了13.9%，全国第一。二手房涨幅9.7%，仅次于涨幅15.3%的深圳排名第二。二月份新建商品房同比上涨14.9%还是全国第一。环比上涨0.8%。这些信息都是不关注房地产的一些真相。尤其是在一些小城市，当有一些人看到自己所在的城市房地产“不温不火”或者说楼市也没什么变化甚至说还在“跌价”。就认为其他城市也是这样的。这就是楼市分化造成的一些错觉。但真相却不是这样的。

再比如成都天府新区，有些楼盘的涨幅不到半年就达到了1万。还比如合肥的天湖凯旋门半年涨了5000多。武汉的富力东湖城也涨了5000多。都是在几个月之间发生的事情。关键是量价齐升。一些懂得房产底层逻辑的人买房除了关注成交量和成交周期还要关注土拍的价格。

如果有“地王”出现，毫无疑问房价还会上去。3月份“地王“出现次数最多的是浙江。可以说是你不看好我就“涨”。南京有11个板块也拍出了片区地王。春节过后不少城市政策又紧了，在政策不断“加码”下。有些购买力又冲向了非限购城市，比如:珠海、佛山等。

所以在这里我要告诉大家，在自己没有多少购房经验下，尤其是在这种新房要抢、二手房要涨的情况下，一定要先学习，先了解市场再进场。慌忙入场要么入坑、要么买错。在这个时候你需要一个真正懂房子的专业人士。经济学家理论太高无法落地，不行！房屋中介缺乏经济大局观没有体系做指导，也不行！那就必须需要我们这样的，在体制层面工作。对宏观经济有研究。看清政策和价格的走向，熟悉一线城市的行情和金融政策。才能给你合理的建议。再给你建议的时候还要避开相关的利益。保持中立、客观才是最好的买房军师。这也就是中介和开发商尽量不要信的原因。

可能现在很多人还是搞不懂，在全国“疫情“结束后反而房地产“火了”不是说好的“稳房价、稳地价、稳预期”吗？当然这些也都不假，政策一直都在持续且追求维稳。但政策不是一把万能钥匙。而市场对经济的自发调节作用像一把无情的手。暗中分配着社会资源。在规避市场可能存在的风险的时候，政府的宏观政策再来帮助解决一些问题。

政策就像“家长”，市场就像“孩子”。家长不可能把孩子一生的成长、发展、路径全都规划好，不能让孩子没有一点自主成长的权利。但也不能是完全“散养”的状态，没有界限放纵孩子。

其实说来说去、楼市都离不开货币因素，无非就两点：1、大放水。2、资金流动

并不是有些人说的，疫情结束了，产业升级了，这些都纯扯淡。归根结底就是，人到位了、钱到位了、市场就跟着到位了。这就是最近几个月很多人不知道楼市的真相，和很多人不愿面对的真相。

2021年不买房，5年后“会后悔”吗住建部13字回应，需清楚明白

2021年你会买房吗？对于这个问题，在今年有购房计划的人可能会有一些纠结，一方面纠结于自己需要房子，但是现在房价还位居高位，担心买了房子之后房价出现下跌，亏掉自己辛辛苦苦挣的钱。而另一方面，又担心不买房子，万一房价再度像过去那样出现大涨，让自己错过最佳买房时机，以后更加买不起房子。对于房价是涨还是跌这个问题，不仅是准备在2021年购房的人在关心，更是所有关心房子的人都在关心的问题。只是相比于炒房客和已经购买房子的人以及不急于购房的人，准备在今年买房的人更关心这个问题，因为其他人可以选择暂时不买房观望，而刚需晚些买房可能会影响自己往后的生活。

但是大家也都知道，现在的房价真的非常高，根据社科院给出的最新统计，2020年全国平均房价收入比为9.2，这意味着一个家庭想在所在城市购买一套房子平均需要一个家庭工作9.2年的工作。另外，这还只是平均房价收入比，在全国大部分城市的房价收入比都超过9.2。可以看出目前的房价对于大部分人来说都非常高，买一套房子可能需要掏空一个家庭几十年的积蓄，最后年轻人还会背负几十年的房贷。因此，就算人们买了房子，以后家庭大部分收入都要用来还房贷。这就意味着房子价格的高低，不仅关乎着目前购房压力的大小，更关乎着以后生活压力的大小和以后的家庭财富。所以对于2021年房价走势和往后几年的房价走势，对于准备购房的刚需非常重要。

其实对于这个问题，说到底还是房子以后是升值还是贬值的问题。就算是刚需购房者，他们买房虽然是为了自己居住，但是谁也不一样自己的房子会贬值，毕竟房子放在那里也是财富，在遇到困难需要钱时，房子还是可以卖掉解决燃眉之急的。但是，人们确实也担心房价会突然大涨，毕竟过去确实发生了太多次这样的事情。那么2021年不买房，5年后“会后悔”吗？对于这个大家都非常关心的问题，也就是未来房价的走势，住建部“13字”给出了回复，需要清楚明白。

在2021年初，人民日报记者在采访住建部部长王蒙徽时，向王蒙徽提问

：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？

对于这个问题，王蒙徽的回答是：

其实对于王蒙徽的这个回答，人民日报用了回答的最后“13字”来总结国家对2021楼市的调控方向：促进房地产市场平稳健康发展。也就是说，在2021年，房价会在楼市调控政策走势越来越稳定，并不会出现房价大涨大跌的情况。另外，从住建部部长王蒙徽的回答中，还可以看出未来几年国家对楼市的一些调控政策和态度。

1、调控政策依然不会放松，甚至会不断收紧

很明显，从住建部部长王蒙徽的回答中可以看出，国家对楼市调控政策并没有放松的迹象。在刚刚过去的2021年的2个月里，全国各地陆续出台了60多个调控政策。并且在2020年的最后几天里，不仅住建部和央行公开表示要扩大“三条红线”试点范围，银监会也在2020年最后一天出台了“限贷令”，不仅限制银行机构向房企的贷款，还限制银行机构的个人住房贷款业务。

因此，可以看出，进入2021年，国家不仅没有对房地产行业调控政策有放松态度，反而是在不断收紧调控政策。这对于目前绝大部分房企来说都不是好消息，毕竟现在房企们不仅存在着资金链紧张问题，同时也存在着降低负债率的任务。因此，在2021年不断收紧的楼市调控政策下，房企们只能选择加大促销力度，吸引更多的购房者来买房，以此回笼资金缓解资金链紧张问题，同时降低负债率。所以在2021年，房价走势大概率和2020年房价走势差不多。只是对于那些人口不断流失的三四线城市，房价不可能一直死撑不降，大概率会在2021年出现下跌的情况。

2、调控政策会越来越多样化，通过解决居民的住房问题来从根本上调控楼市

这里就是住建部部长王蒙徽提到了“房地产行业长效机制”，因为国家对房地产行业的调控不仅仅只有限购、限贷、限售、资金监管等限制房地产行业发展的政策，也有一些为了解决居民住房问题的政策。人们有了房子居住之后，自然不再考虑买房的问题，这也是从根本上来调控房地产行业。比如建设公租房和共有产权房，比如租售同权的政策正在逐步推进。

在这其中，特别是租售同权政策的慢慢推进，如果真的能够做到租售同权的话，确实可以解决很多人的问题。租房子同样可以解决住房问题，但是却不能解决很多其他问题，比如孩子上学、医疗、养老等福利待遇。但是做到租售同权之后，人们就不需要因为这些问题而着急买房了。根据数据显示，我们国家目前有2亿多人在租房子居住，如果租售同权问题可以解决，这些人购房的压力就会小很多。与此同时，房子的作用也会因此大大降低，会慢慢回归其居住的属性。购买与否的差别越来越小，人们不必为购买而承受压力。

?最后，从以上两点中可以看出，随着国家对房地产行业调控越来越严格，房子会慢慢回归其居住属性，房子的价格也会在稳定中慢慢回归合理水平。在目前房价严重偏高，住房资源已经过剩的大环境里，就算2021年不买房，5年后房价也不会出现太大涨幅让人们更加买不起房子。所以就算2021年不买房，5年后也不会后悔。

2021年，今年还能不能买房

如果你还把调控作为降房价的法宝，不是没房就是没搞懂楼市逻辑。

我们看看今年密集调控打压下，楼市的真相是什么？

就连江浙地区那些三四线城市，金华、镇江、义乌、丽水等房价也涨得让人眼热。

楼市怎么走，调控手段充其量做辅助，宏观经济和外部环境才能决定底层方向。

看看外部的经济环境，根据相关机构的统计，在刚刚过去的2020年，为了应对疫情冲击，美国、中国、欧元区、日本等主要经济体的货币供应增量的总和，竟高达14万亿美元。

3月，美国参议院又通过了拜登1.9万亿美元的经济救助计划。

一大波放水扑面而来，躲都躲不过，别的国家梭哈跟上，我们虽然鄙视这种行为，但也只能硬着头皮小跟一把。

2020年，我们的货币投放增速，超过了10%，商业银行的信贷增速，超过了12%。

和美联储70%以上的增速相比，确实小巫见大巫，但也已经造就了去年核心城市房价大涨。

银行印出来的钱往哪走，哪就涨价，资产就是因为钱贬值了所以才越来越高。

这不仅仅是我们国家，是全球房价都在涨！

所以今年上层表示会相当冷静和克制，并且一上来就对楼市进行围追截堵式的打压。

住建部、央行齐齐上阵，有找城市约谈的，找房企约谈的，找中介约谈的，还有找商业银行约谈的。

很明显，现在不仅是表态度，还有给压力。

压力该给要给，楼市短期确实很难出现脉冲上涨。

但还是那句话，一定要记得楼市上涨的底层逻辑。

一面是各国央行大幅印钞，货币之水汹涌澎湃；

一面是调控政策对“热钱”四处出击围追堵截

作为资金蓄水池的楼市，在这个时候会承担一定的稳定作用的，试想一下，如果货币放水是流入商品市场，比如粮食、大豆、汽车、原油等领域，带来的将是一场民生灾难。

所以2021年的楼市必须稳，但局部也肯定有机会。

当下我能做的，就是在这样的环境之下，帮助你重新梳理买房观念，

尤其是看看你手头有没有垃圾资产，赶紧趁现在抛掉！

别和趋势作对

读懂“房住不炒”是有意义的，对于上层而言，顶层战略设计的意义稳房价，但只要平均数据稳，就可以达到目标。

因为一拉平均，数据上就好看了。

一线城市代表楼市风向标，就是最该表态度的那一批，所以特殊时期必须做个好学生。

要抓必须抓典型代表，深圳顶着压力出台二手房指导价，对作假行为甚至移交司法机关处置，上海对积分摇号的细节划分简直令人发指。

今年一线城市必须保持稳，

受挤压的资金首先会先流入强二线城市和核心环一线城市，所以优质城市会迎来上涨，而三四线城市则可能会迎来下跌。

只要把全国房价控制在可接受范围内，这就达成了房住不炒的目的。

你见过核心资产大跌的吗？哪怕是北上广深低迷期，也只是微跌而已，能闪崩的绝对不叫核心资产，而是垃圾资产。

买入有价值的城市，抛弃没价值的城市，这就是城市发展进程的趋势。

楼市分化不是暂时，而是永远，20万/㎡和2万一套，将会永远存在。

与趋势作对就是和大多数人作对，最后只能燃烧自己，为他人做嫁衣。

坚守【逢三退一】和【五三原则】逢三退一

就是在市场亢奋的时候做好调整的准备，如果你持有3套房产，就要卖掉流动性和潜力最差的那一个，保持好现金实力静待更好的投资机会出现，不断优化自己持有的房产组合。

市场是会变化的，一旦市场行情变化，必须配合趋势去优化自己的房产。

通俗点就是卖出就是为了更好地买入。

到底应该卖掉怎样的房子？

以上这几类房产，基本是半死不活的房产，持有这些房产，其实是阻碍了你回笼资金去买入更优质的资产。

千万不要爱上你的房子，一旦爱上就会蒙蔽你做出理性的判断。

五三原则是什么？

五三原则就是保证你整体负债率不要超过50%，现金流能够覆盖3年月供。

春天虽然来了，但寒流还在肆虐。

如果负债率过高，很容易倒在下一个黎明到来的前夜。

只要城市、区域和板块选对，保证起码3年的现金流，耐心等待机会，度过一轮调整期后，机会就来了，黎明也就来了。

今年楼市绝对有赚钱机会，只是要特别注意资金安全。

要知道如何赚钱，更要懂得如何避险。

懂得退出市场，才是大格局

有人守着涨幅不大，甚至还是已经滞涨的房产不放，就是想等普涨到来，真以为2016-2017年那波大周期会卷土重来。

真想唱一首：我给你最好的疼爱是手放开。

买房抗通胀甚至赚钱没错，买新房大开发商也没错，错的是你选择的城市和区域，现在已经亏损被套，你以为苦熬年或者几年就能回本或者微盈，结果要么跌得更惨，要么确实回本了，但之后其他城市的大涨行情也基本和你无关了。

买错了就是买错了，懂得止损退出不是失败，不要等亏得足够惨之后，才幡然醒悟。

买错房不是大问题，问题是买错了还不舍得抛，总以为能涨回来，总以为起码能跑赢通胀。

大错特错。

俗话说的好：会买是徒弟，会卖才是师傅。

观念就是被用来打破的

有时候新旧观念的交替就在一瞬间，很多粉丝问为什么有时候我们给出的建议不一样。

去年一季度央行还降低首付比例，到了三季度就开始限购和提高首付比例。

市场变化就是这么快，旧观念被打破甚至被颠覆很正常。

比如2015-2016年，给大部分人的建议是先上车后置换，房子买来就是用来换的。

可现在的趋势却是大面积才越来越吃香，资金完全足够，买个2-300平米的大平层，总资产撑到5000万以上才算满意。

你以为大面积流通性不好？错！

大面积只是拉长了成交周期，中小面积6个月卖出去，大面积只是9个月，但只要涨价，大面积涨得更多。

限购越来越严，每人只能买两套，那就两套打爆，大面积户型只是富人储蓄财富的，说白就是有钱人拿来装钱的，几百万几千万在手，他们没有好去处的。

所以观念就是要随着市场变化不断更新的，这也是我们大胡子存在的意义。

短视是多数人难以克服的缺陷

投资都怕买在高位，心态可以理解，所以粉丝问得最多的就是：现在买是不是高位，接下来会跌吗？该不该这个时候买？

多数人只关注短期1年内或者短期的变化，其实很容易犯短视的错误，买房本就是一个逆人性的事情。

真相是：只要选择的城市是对的，基于对未来5年甚至10年的市场供需、人口流入等关系进行分析来进行决策，就不容易犯这样的错误。

只要城市是有价值的，长线是涨的比什么都重要。

大多数有价值的城市基本都限售，想在楼市里面赚到钱，就要长持且耐得住寂寞。

成功之路总是孤独的，耐得住寂寞也是一种境界。