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全款买到烂尾楼如何处理

来源:房产买卖纠纷作者:欧永嘉 时间:2022-07-26 17:47:34浏览17360次

一、一次性付清的房屋成为烂尾楼了,怎么办

可按合同起诉开发商要求退款并承担赔偿责任,具体可以通过以下步骤处理

1、业主需先和开发商讨论,这不能通过普通途径解决问题,因为开发商已经没有钱再继续建造楼房了,因此也没有钱来补偿业主。

2、已经将钱全部付清,则可以联系律师起诉开发商,假如诉讼成功,开发商破产,那么业主可以拿他的资产去抵押,抵押获得的钱银行会当做对业主的补偿。

3、继续等待一段时间,假如开发商在这段时间内能够获得充足的资金继续建房,则可以拿到房子。

4、想办法推动社会融资,假如成功了,那么开发商也能够继续建房,这样业主也能够按时收到房子。

二、烂尾楼起诉开发商管用吗

出现烂尾楼的情况起诉开发商是有用的。

开发商不按时向购房者交付房屋是属于违约行为,那么购房者是可以要求开发商承担违约责任的。

购房者在起诉的时候需要准备充分的证据材料,主要包括了购房合同,购房款发票,以及开发商逾期交付房屋的证据。关于违约金的标准,法律并没有统一的规定。

首先是看双方购房合同的约定,如果没有约定或者约定不明的话,那么可以参照开发商逾期交付房屋期限,同地区,同类型房屋的租金的标准来确定违约金的标准。

三、买到烂尾楼,我们应该找谁来维权!

全国绝大多数范围地区里头的法律都要求开发商开工建设的这个楼盘,必须到封顶之后才可以取得预售许可证,取得了预售许可之后,才可以合法的卖房子。(这里说的封顶仅仅是房子封顶,但其他的配套设施还没有建设完毕)。那么取得了预售之后,就会进入到边销售边建设的这么一个环节,这个时候的建设可能更多的是主体工程以外的配套设施的建设,比如,外墙装修、绿化、小区路面等)。

 

 

当开发商取得预售许可证之后,需要跟住建部、开发商、银行三方共同签订资金监管协议。业主的购房款里,必须有一定比例打到资金监管账内。

那么这个资金监管账号里头的钱你要动的话,必须得提供相关的工程进度的相关材料,向住建部提出申请批准了之后,根据你的工程进度来给你划拨这个款项。那么如果说我们完全按照资金监管制度来进行监管的话,我们市场上绝大多数的商品房开发项目都不应该会出现烂尾的问题,因为我们政府行政机关的监管就是为了确保开发商所收到的购房款,必须有一大部分是用于保证建设,保证这个项目的顺利完工。

如果开发商没有齐全的手续,他是不可能跳过银行直接把监管账户里面的钱挪走的。要么买通银行来挪用这个钱,但这种可能是非常低。第一成本太高,你要干成这件事要买通银行好几个岗位的员工。第二银行员工99%不会配合,因为那样做他们要坐牢,要被相关部门罚款,这个犯罪成本太高了。所以,我认为开发商挪用监管账户里面的钱只有一种可能就是搞定了政府部门拿到了齐全的手续,因为每一笔钱从监管账户出去,每一笔钱都必须要盖上房管局资金监管办公室的章。

当然还有一种开发商挪用监管账户的资金的方法。但那是个小聪明,就是要和施工队伍配合,比如,开发商以付工程款的名义去申请使用监管账户就的资金,明明只需要500万却让施工方配合说要1000万,然后施工方再把这个500万还给开发商。这种情况下是可以跳过监管的。但是你的金额太大也不好操作。

通常烂尾楼的形成,大部分情况是施工方拿不到工程款,开发商提前调用了监管账户里的资金。就是按揭贷款放下来的钱他没有进监管账户,这种情况也是普遍存在的。为什么大家都这么干呢,里面的原因有一点复杂,我尝试把它讲清楚。

大家都知道开发商开发一个楼盘,很少只跟一家银行合作的。存在这样一种情况,监管账户在工行,但是按揭贷款合作银行有多家。比如是民生和招行,如果按照按揭规定,所有的房款都要进监管账户的话,那民生和招行就不开心了,我白白给你放贷款,你多少得给我一点存款吧。所以,这个时候,开发商往往会在民生和招行也开个账户,把购房者的按揭贷款还款的钱放进到民生和招行的银行账户里面去,这样这两家银行就有存款了。但是这么做,也造成了监管账户资金的流失,存在资金监管不到位的问题。监管部门只要看到你的首付款进了监管账户,他们就给你备案。但是之后他们如果不去查按揭贷款是不是也进了监管账户,那么这个监管账户里的资金的流失就没有人管了。这就可能造成烂尾楼现象。至于他们为什么不去查,只能有一种解释,就是拿了好处。所以,如果出现烂尾楼事件,政府监管部门有着不可推卸的责任。

讲完开发商挪监管账户资金的可能,我们再来想一想,还有谁可以挪用这里的钱呢!没错,答案就是银行。

这里给大家讲一个我接触过的真实案例。有一年一家上市房地产公司破产了,他有一个未完工的楼盘,在A银行有4亿元的开发贷,然后监管账户也是在A银行,那么由于破产楼盘停工了,业主出来维权要求退款,A银行监管账户里的钱应该是8亿但只有2亿。

故事是这样的,这个楼盘的确实卖了8亿的房款,6亿进了A银行的监管账户,另外2亿是B银行放的按揭款,被截留在了B银行。然后A银行一听说这个房地产公司破产了,业务负责人就慌了,他害怕这4个亿的开发贷逾期,如果逾期,对他个人是很严重的影响,于是他利用银行后台操作,直接划转了监管账户里面的4个亿的钱用来归还开发贷。那么这样一算,监管账户里本来有6个亿,4个亿被他们拿去还了开发贷,可不就只剩2亿了吗。

这时候来维权的业主发现了A银行监管账户里的钱只有2亿就问银行,为什么这个钱会不翼而飞呢,然后银行告诉业主们,是开发商自己主动把4亿划到了他们的贷款账户用来归还他们的开发贷。普通老百姓根本不懂这里的猫腻,他真的以为是开发商主动归还的开发贷。所以就放过了A银行,转而去找B银行的麻烦,但在那个时候B银行账户里的2亿早就已经被开发商拿走了。这个事最后闹得很大。地产商把责任推给住建部,住建部被愤怒的群众强烈谴责,任由地产商挪用监管账户里的钱。最后迫于压力,找来了别的开发商原价把这个楼盘接了过去,这才导致最后没有烂尾。

这个案例告诉我们,在发生房地产公司破产风波的时候,银行为了避免自己的贷款逾期,是有可能通过后台直接划走监管账户里的钱。而相关部门会包庇银行的这种行为。因为自始自终相关部门房地产调控的目的就是为了保银行,就意味着要放弃百姓。明明有监管制度可以避免烂尾楼事件的发生,但是相关部门作为监管失职导致百姓财产损失。反过来,所有的损失都要老百姓自己承担,这是不是很没有道理呢。

通过上面的一些论述和真实案例,我们反推来看,如果说业主购买的房子,它是有预售许可证的,有预售许可证它就应该有资金监管,有资金监管就不应该出现烂尾,有烂尾,那么它一定是存在一个资金监管不力,甚至是没有监管的这么一个情形。所以如果说烂尾了,我们又发现资金监管不力,那么我们能不能通过申请相关部门履行资金监管职责,通过这种方式同时给开发商以及监管部门来施加压力,争取一个双方调解的机会,这就是一个大概的思路。

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