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公房承租权转让,最高法院公房承租权的规定

来源:租房纠纷作者:admin 时间:2021-04-20 13:26:02浏览74次

市一、二级中级人民法院,区、县法院一、二级法院,人民法院:

为统一公房出租权确定和使用权转让的试行办法,经与有关部门研究,现就以下问题答复如下:

1.公有住房原承租人死亡,相关人员对出租权的确定有争议时,人民法院是否直接向人民法院受理诉讼?

答:根据上海市有关规定,公有住房承租人死亡后,其生前在本市有常住户口的配偶和直系亲属,有权继续履行租赁合同。我们认为,公有住房的租赁关系首先是一种契约关系,当事人有权选择自己的对应方。该权利未经授权,他人不得代表其行事。因此,在多人同时享有继续履行租赁合同的权利,经协商不能达成协议的情况下,应由公房产权单位作为出租人或国家授权经营管理公房的单位确定。当事人直接向人民法院提起诉讼请求确认的,不予受理。

但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议并向法院起诉的,人民法院可以受理。在诉讼中,承租人资格争议的当事人是本案的原、被告,出租人是没有独立请求权的第三人。安全审判的原则是维持出租人的认定。除非有证据证明出租人确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见的要求,人民法院可以依法决定撤销并重新确定。

二、公有住房原承租人死亡后,除在本市有常住户口的居民可以继续履行租赁合同外,还有哪些居民可以继续履行租赁合同?

答:根据上海市房屋土地资源管理局《上海市房屋租赁条例》第41条第 (2)项和《关于贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见(二)》第12条规定,公有住房原承租人死亡的,原共同居住人必须在本市有常住户口后,方可继续履行租赁合同。这是因为原公房配给制度主要是为了保障承租人家庭成员的生活利益,有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属,属于原公房配给制度的保护范围。但是,随着情况的不断发展,我们认为符合下列条件的人也可以有资格继续履行租赁合同:

1、在本市无常住户口,但因与原承租人或常住居民结婚,实际在公房居住一年以上的;

2.因服兵役、就学、服刑等原因。户籍迁出原承租人生前租住的公房,但实际居住在原承租人生前的公房,且本市无其他住房,或者虽有其他住房,但居住困难的;

3、因生活困难等原因,租赁其他房屋或借用其他房屋,迁出原承租人生前租住的公有房屋,但户籍尚未迁出的。

三、当事人未经出租人同意,以要求确认转让合同无效的方式签订公有房屋使用权转让合同后,应如何处理?

答:公房使用权转让本质上是公房租赁权的转让,其法律性质是公房租赁合同中承租人权利义务的有偿转让。根据《合同法》,承租方概括了转让租赁合同的权利和义务,应取得合同另一方即出租方的同意,包括事前同意或事后批准。实践中,基于下列情形之一,可以证明出租人事后已批准公有住房使用权转让,公有住房使用权转让合同可以确认有效。当事人申请确认无效的,不予支持:

1.原承租人未获得

四、公有住房使用权转让当事人未经本市常住居民同意,申请确认公有住房使用权转让合同无效,应如何处理?

答:根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款规定,公有住房承租人应当事先征得在本市有常住户口的共同居住人的同意。因此,公有住房承租人处分其租赁权的自由受到共有人意愿的限制。原则上,从维护共同居住人的生活和生存利益出发,未经共同居住人同意,转让合同应当确认无效。但是,如果受让人实际上已经入住公房,也应当本着尊重现状的精神,合理保护受让人的交易安全利益。因此,在实践中,以下情况可以分开处理:

1.原同居者回忆搬出公房,受让方实际入住公房的,表明原同居者已通过实施行为同意承租人转让公房出租权,未经同居者同意,当事人不予支持申请确认公房使用权转让合同无效;同居者有证据证明其被驱逐是基于转让人的欺诈行为等。其原有的生活利益损失可单独向转让方索赔;

2.如果受让人未实际入住该公房,且未迁出该公房的共有人有证据证明转让人未经其同意转让该公房使用权的,或者已迁出该公房的共有人有证据证明其搬迁是因转让人的欺诈行为造成的,则转让合同无效,受让人可以就由此造成的损失向转让人主张赔偿。

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