购房冷知识之小产权房指的是什么

在准备买房的阶段，人们自然会学到一些买房的知识，所以我们可能会听到这样一句话——“小产权房”。什么是“小产权房”？今天，五六懂法网网为大家整理了一些关于小产权房的小知识，希望能增加大家对它的了解。

1.什么是小产权房？

“小产权房”是指在农民集体土地上建造的不缴纳土地出让金的房屋，其产权证不是国家房管部门颁发的，而是乡镇政府或村政府颁发的，故称“农村产权房”、“小产权房”。“小产权房”一词不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的既定称谓。指的是乡镇政府而不是国家发行的房产。所以，“小产权”实际上是“乡镇产权”和“集体产权”，并不真正构成严格法律意义上的产权。说白了，“小产权房”就是一些村集体组织或开发商以新农村建设为名出售的，建在集体土地上的房屋或农民自己组织建造的“商品房”。

目前有“小产权房”和“乡产权房”两种：一种是建在集体建设用地上，即建在“宅基地”上的房屋，只属于农村集体所有人，其他村的农民根本买不到；另一种是非法建设集体企业使用的土地或占用的耕地。与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地租赁的概念，也不存在开发商疯狂攫取利润的情况。所以“小产权房”的价格一般只比同区域商品房低1/3甚至更低。“便宜”是大量城镇居民不顾产权风险购买“小产权房”的根本原因。

第二，小产权和大产权

1.全部产权(大产权)

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》规定，所有按市场价购买的公房都可以拥有全部产权。市场价是住宅市场的市场价或报价。国家和地方政府不会压低或者抬高价格，随大流，让买卖双方同意，只要双方都能接受交易。按照市场价格，房屋所有权人拥有房屋的全部支配权利，即房屋的占有、使用、收益和处分权。在这里，房子的全部产权和房子的所有权是一样的，只是两个术语不同。与“部分产权”相比，“全部产权”具有存在的意义。

2.部分产权(小产权)

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》规定，职工购买的公房，在国家规定的住房面积内，可以按标准价格出售。职工购房后也拥有部分产权，可以继承和出售，但出售必须在购房满5年后才能进行。原出售房屋的产权单位有优先购买权。售房收入扣除相关税费后，按照个人和单位或政府占有产权的比例进行分配。从这里我们可以看出一些产权和所有产权的一些区别。部分产权与全部产权的区别在于，部分产权强调永久使用权和继承权，而收益权和处分权的行使受到一定程度的限制。国家发房产证的叫“大产权房”，国家不发房产证的叫“小产权房”。

三、小产权房概念性质的分类；

**类小产权房：不完整的有产权纠纷隐患的产权房，在政府划拨或出让的土地上不按规划功能开发或使用，限制销售的房屋直接在市场上销售。

第二类小产权房：占用集体土地或耕地，将农民集体土地使用权转让用于商品房开发的违法建筑。

第三类小产权房：商品房是在军队有权使用的土地上开发，然后出售给军人以外的当地居民，俗称“军产侯”