日本的近现代土地所有权理论

中国和日本一样，是世界上少数几个采用土地所有权和房屋所有权分离制度的国家之一。对此，我国采取土地公有制，土地利用是行使土地使用权的结果。在日本，虽然土地是私有的，但在土地使用过程中采用的是“土地租赁主义”(土地借用主义)，而不是欧洲的“房屋租赁主义”(房屋借用主义)。也就是说，在日本，在建筑物与土地的关系中，建筑物的所有权人应当出租土地所有者的土地，相关建筑物的负担应当由出租人承担。而在欧洲则相反，土地所有者向建筑物使用者提供建筑物，建筑物的负担由土地所有者承担，租赁的标的物只有建筑物。一些学者对这一理论提出了修正，但就社会知识而言，这一理论并没有改变。而这一点构成了日本土地所有制理论的基石。看各派的意见，虽然各持己见，但归根结底无非是论证和处理土地所有权和使用权的关系。虽然中国的土地制度与日本不同，但我们相信，这一点的共同性将从对中国土地理论的探讨中启发我们如何**大限度地利用中国的土地。同时，值得一提的是，土地所有权的研究不仅仅是土地所有权本身，也是土地进入社会领域后的利用。所以，对土地所有权的研究，其实就是对其边界的研究，也就是它存在和扩张的程度。因此，在日本，所谓的土地所有权理论包括土地所有权、使用权及其相互关系的一系列理论，以及伴随这两种权利的行使而产生的各种权利、义务和责任。

在日本学者中，川岛武宜**早系统地提出了现代土地所有制理论。他是一位深受马克思主义影响的学者。所以他的所有制理论和马克思对资本主义社会私有制和法律形式的描述一模一样。**基本的理论起点是土地所有权的绝对性和私人占有的绝对性。这一理论为土地成为商品和土地商品化提供了基础。然而，现阶段的研究与其说是将土地所有权作为一种独立的形式来研究，不如说是用政治和经济中的所有概念来模糊它，并一起解释它。这是土地商品化理论产生时期的特征之一。川岛武宜理论的继承者滕世永明确指出，把所有现代制度中的半现代所有制作为一个整体来研究，并不是一种科学的方法，因此，应该把现代所有制的教训纳入马克思关于酱园家庭私有制的经济理论的批判体系中。这一时期，由于理论研究的重点是打通资本主义私有制的基础，土地所有权和使用权的关系一直没有明确界定。

从资本主义土地所有制的发展到土地资本化，随着土地商品化的确立，资本在形式上包含了土地，导致了土地所有权和土地使用权的分离，开启了以调整土地所有权和土地使用权关系为核心的现代土地所有权研究和争论的序幕。