来源:法律热点作者：雪明旭 时间：2022-01-10 09:48:25浏览85次
其实在实践中，时常出现购房者好不容易购买到了价格优惠的法院拍卖房，准备入住，被执行人却依然住在房子里并拒不搬离。那么，购房者买到了法院拍卖房产，却不能实际占有使用到底该怎么办呢?
让我们来看看也是我曾经处理过的一个案件。
购房者李某就真的束手无策了吗？法律会如何保障购房者既实际所有权人的权利呢？如何为其房屋所有权排除妨害呢？
第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条明确：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”
由此可见，在买到法院拍卖的房屋后，被执行人不搬离的，权利人可以申请法院强制执行，强制迁出，依法腾空房屋，以保证权利人对房屋的占有使用的权利。如果被执行人仍不腾退房屋的可能还会被司法拘留，
根据《民事诉讼法》第111条的规定，诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留。《民事诉讼法司法解释》第188条进一步明确：“拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的行为，包括：
第二，被执行人拒不腾退房屋会导致其被司法拘留，情节严重的还会触犯《中华人民共和国刑法》第三百一十三条所规定的
“拒执罪”。
第三，在本案中，李某最终实现了对房屋的实际占有使用，但是在实践中也要注意这样的情况，我们还是以发生在去年12月份的真实案例来加以说明，刘某向杨某借款人民币580万元到期未还，经法院判决后进入强制执行程序，执行法院查封了刘某的一处房屋，按现状“不交吉”拍卖方式由宋某竞得。刘某拒不搬离房屋，无奈的宋某选择起诉以求保障权益，但是法院认为该涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，宋某在拍卖时对此应当清楚，故其应当承担相应的法律后果。并最终判决，刘某向宋某支付相应的占用费，而并未支持要求刘某立即腾房的诉讼请求，而后该案件引起了较大的争议，并且已经进入了再审程序。
那么本案中所提到“不交吉”的拍卖方式又是何种含义呢？为什么会出现这样的争议呢？虽然该案进入了再审程序，但案件中的细节问题还是值得我们注意的，所谓的“不交吉"就是指，买受人对被执行标的有产权、无使用权。这个词来源于粤语，粤语中"空"字与"凶"字谐音，所以很多生意人为了避讳，就把"空"改成了"吉"。而且《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条第7项：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书。”虽然当时的拍卖方式为“不交吉”，但是法律规定法院有义务办理财产交付，就使得这一案件争议较大，虽然进入了再审。也使得购房人陷入了被动。
购买法院拍卖的房产也是购房的一种途径之一，房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么要是法院拍卖房产流拍三次后如何处理？接下来由东方瀚海拍卖的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！
法院拍卖房产流拍三次后怎么办
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号，以下简称《规定》)第二十八条第2款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
因此，若抵押房产经拍卖三次流拍后，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受以房抵债的，法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若通过变卖程序仍无法成交的，则只能选择以房抵债，否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人，但对该房产可以采取其他执行措施的除外。
购买法院拍卖房有何利弊
关于“利”的分析
可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。
可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。
关于“弊”的分析
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。
风险一：房屋所有权证的办理难以确定
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。
如何判断是否会出现这样的风险?要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。
那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。
风险二：房屋质量没保障
因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。
一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。
风险三：法律规定的执行回转
《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还;拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。
通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
如何对抗执行回转?我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。
这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。
风险四：购房成本风险
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。
拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。
另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。
法拍房的拍卖流程一般分为一拍、二拍以及变卖，它们分别是什么意思呢？三者的差异如何区分？
当前法院对固定资产处置的流程，总体上是分为查封、评估、拍卖（一拍）、拍卖（二拍）、变卖、以物抵债等环节。
一拍和二拍，
就是司法拍卖，即人民法院在案件强制执行程序中，依法查封、扣押被执行人财产，对外委托评估财产价值，公开处理被执行人的财产，以清偿申请执行人债权的行为。
在时间方面，只有标的物第一次司法拍卖（一拍）流拍，法院才会在三十日内安排在同一司法拍卖平台再次拍卖，即二拍。
在价格方面，一拍的起拍价是过去常说的保留价，由人民法院参照评估价确定，未作评估则参照市价确定，起拍价不能低于评估价或者市价的百分之七十，而二拍的起拍价通常进一步降低，但降价幅度不会超过一拍起拍价的百分之二十。
变卖，
一旦同一标的房产两次司法拍卖都流拍后，法院通常就会在该司法拍卖平台上对标的进行变卖。不同于司法拍卖的竞价周期为48小时，变卖期则会长达60天，但变卖期间，有竞买人出价，变卖期会立即缩短为24小时竞价周期。必须注意的是，参与变卖需交纳变卖价全款，而变卖价则是二拍的起拍价。
拍卖的具体流程如下：
第一次拍卖按评估价拍卖，或按评估价的80%拍卖。
第二次拍卖，允许在第一次的基础上降不超过20%拍卖。
只能流拍两次，第三次就是变卖，拍卖不出的，按第二次拍卖的保留价变卖。再卖不出，退回给被执行人或以物抵债给债权有。三次拍卖降价幅度由法院决定！
误区一：变卖和重拍，傻傻分不清楚
重拍是指拍卖成功后，如果竞得人违约，不履行的；竞买人之间恶意串通的；其他违反有关法律规定的。比如有的人成交了，但是迟迟不打算付款，所以法院最后就裁定重新拍卖这个标的物，并且之前悔拍不交钱的人也不能参与。
变卖是指连续三次降价拍卖都流拍的，法院应当在第三次流拍之后再进行一次变卖。
误区：二拍成交比一拍成交便宜?
一般情况下，二拍起拍价比一拍最多降价20%，买家最后有可能会低于一拍保留价成交。但是，在实际的拍卖活动中，相反的情况也比较多，房产降价的同时，吸引的人会增加，所以就会出现竞争，价格就很有可能抬高了。
在我们的成交的案例中，有不少竞买人知道流拍后会降价，表示这次不竞价等降价再参加，降价后的结果就是吸引了更多的买家，竞争也就多了，最终成交价远超第一次的保留价，原来没出价的买家只能望房兴叹了。