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法院不出成交确认书怎么办

来源:法律热点作者:冰彦覃 时间:2022-01-10 09:52:26浏览63次

法院不肯出具判决生效证明,导致无法申请强制执行怎么办

这类情况,可以申请复议。根据《民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定,以及刑事判决、裁定中的财产部分,由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。

法律规定由人民法院执行的其他法律文书,由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。

第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

法院拍卖房产流拍三次后如何处理

购买法院拍卖的房产也是购房的一种途径之一,房地产市场近几年持续火爆,房价一直居高不下。通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择,对此人们早已趋之若鹜。那么要是法院拍卖房产流拍三次后如何处理?接下来由东方瀚海拍卖的小编为大家整理了一些关于这方面的知识,欢迎大家阅读!

法院拍卖房产流拍三次后怎么办

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号,以下简称《规定》)第二十八条第2款规定:“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的,人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”

因此,若抵押房产经拍卖三次流拍后,申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受以房抵债的,法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若通过变卖程序仍无法成交的,则只能选择以房抵债,否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结,并将房产退还被执行人,但对该房产可以采取其他执行措施的除外。

购买法院拍卖房有何利弊

关于“利”的分析

可以避开限购令,对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式,现在没有明确的法律规定或政策规定,是否也按照限购令执行。因此,我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中,房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件,到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。

可以规避部分税种,一般来说在办理产权过户时,出具了法院的协助执行书后,通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税,不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。

关于“弊”的分析

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定,在执行程序中,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据,很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的,但实际情况往往事与愿违,因为法院不是专业房屋产权管理机构,因此在实际执行时,经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。

风险一:房屋所有权证的办理难以确定

因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息,因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

如何判断是否会出现这样的风险?要看该房屋在拍卖前的所有权状况,如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备,则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

那么,如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记,且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件,相关政府主管部门不予登记的,这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况,只因不具备主管机关要求的条件而无法办理,那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的,购房人也可以办理房屋所有权。

风险二:房屋质量没保障

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此,即便进行了现场查勘,也会存在相应的质量瑕疵风险。

一般来说,如果因为开发商资金链断裂延期交房,这种房屋经常会因为在施工时偷工减料,开发商使用的建筑材料以次充好,导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用,因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为,房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况,拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人,并声明仅以房屋现状拍卖,就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务,应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买,所以只要实际参与了,法院就会推定自愿接受这种现实,因此通常情况下,不会支持竞买人的诉求。

风险三:法律规定的执行回转

《民事诉讼法》规定“执行完毕后,据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误,被人民法院撤销的,对已被执行的财产,人民法院应当作出裁定,责令取得财产的人返还;拒不返还的,强制执行。”这一规定,就是我们所说的执行回转,法院错判后,可以依据该规定执行。

通俗地讲,“执行回转”即是在执行程序结束后,原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销,以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据,法院重新采取执行措施,将已经执行的财产退还给原被执行人,恢复到执行程序开始前的状态的情形。

如何对抗执行回转?我们认为,应该适用善意取得制度来与之相抗衡,法律基本的价值取向应当是保障交易安全,《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人,是无权处分人,买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时,则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此,为了保障交易安全,最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益,法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时,因错判遭受损失者,应该通过司法途径获得赔偿。

这种执行回转的情况虽然并不多见,但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前,在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济,所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议,做出一定让步了。

风险四:购房成本风险

这里面通常包含两方面,一是拍卖的房产不接受贷款,竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同,拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用,一是拍卖保证金,二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。

其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”,竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户,并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。

拍卖成交后,竞拍人的保证金冲抵购房款,如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后,竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外,还要根据具体成交金额,支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%~5%之间。

另外,如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权,那么,在拍得房屋后办理所有权证时,还必须补缴土地出让金。因此,在参与拍卖时,还必须留心土地使用权取得问题。

司法拍卖中税款负担的六大争议要点问题(附典型案例)

编者按

:最高人民法院审判委员会于2016年5月30日通过了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。网络司法拍卖以低价、便捷受到欢迎,但在网络司法拍卖中也同样存在税收风险。司法拍卖中通常会有卖方将税款转嫁给买受人承担的情形,在转让合同中通常会出现“转让或者过户过程中产生的一切税费”这样的条款,均由买受方承担”。另外,在司法拍卖流拍后“以物抵债”的情形中,往往也有这样的约定。由于税费的缴清是产权过户、证照变更的先决条件,部分银行在实现债权的过程中,为了实现产权过户,而不得不先行为债务人垫付高额的税费。在很多情形下,转让过程中往往涉及巨额税费,买受方由于对缴纳税款有着错误的预期,往往导致在面临缴纳税款时会与卖方或者税务机关产生税务纠纷,导致自身陷入到长期的诉讼纠纷中,耗时费力。

一、《拍卖规则》《拍卖成交确认书》均属于合同的组成部分

对于拍卖,《中华人民共和国拍卖法》将之定义为,“以公开竞价的方式,将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。拍卖规则是构成拍卖制度的基本单位,是各种拍卖制度安排的具体表现形式。拍卖规则有广义和狭义两种含义:广义上的拍卖规则是指拍卖活动应当遵守的从国家法律到拍卖机制等一切规则。狭义上的拍卖规则仅指各拍卖企业制定的规范本企业拍卖活动的业务规则。本文所称《拍卖规则》则适宜从狭义上进行理解。拍卖成交确认书是指在拍卖活动中,竞买人提出最高应价后,拍卖师击槌确认,此时拍卖即成交,对这种成交,应以书面形式确定下来。《拍卖法》第五十二条规定:拍卖成交后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书。这种确定买卖双方权利、义务关系的书面表示即为确认书。对于《拍卖规则》等类似文书是否属于《拍卖成交确认书》的一部分,台州紫怡金属工具有限公司税务争议一案中((2017)浙行申1059号),浙江省高院认为,“《拍卖规则》系竞买人事先知悉的竞买条件,且根据《拍卖成交确认书》第七条,《拍卖规则》属确认书的有效组成部分”。胡某某与中国建设银行买拍合同纠纷一案((2015)浙湖商终字第45号),湖州市中级人民法院认为,“《竞买注意事项》《竞买协议》《成交确认书》均是合同的组成部分”。

二、税费转嫁条款不违反法律强制性规定

根据税收法定原则的精神,没有相应法律作为征税依据,国家则不能征税,公民也没有相应的纳税义务。《中华人民共和国税收征收管理法》第四条的规定,法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。根据税收法定原则和上述规定,纳税义务人作为法定的税收要素,司法拍卖公告中约定由买受方承担相关税费的约定不能改变法定纳税义务人。《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函〔2005〕869号)也规定,对拍卖财产的全部收入,纳税人均应依法申报缴纳税款;人民法院应当协助税务机关依法优先从拍卖收入中征收税款。上述规定也明确,拍卖财产相关税种的纳税人仍为法定纳税义务人。

不动产司法拍卖过程中往往涉及增值税、土地增值税、所得税、契税等多个税种,纳税义务人为原标的物的所有权人。一般情况下,买受人如需办理过户手续,需要有税务机关出具的相关完税凭证,但是可想而知,凡是不动产被强制拍卖的,基本上是因为无力偿还债务,在拍卖款未必能够满足债权的情况下,让原所有权人再另外缴纳相应税费变得不太现实。由于所有权人才是纳税人,税务机关在所涉税款无法到位的情况下也不能要求买受人缴纳,但是让所有权人缴纳也变得困难重重。为了避免上述问题,拍卖公告中一般会有税费转嫁条款。对于该类条款的法律效力问题也是司法拍卖中的一大争议点。胡某某与中国建设银行买拍合同纠纷一案((2015)浙湖商终字第45号),湖州市中级人民法院认为,“当事人对于税费承担的约定属于意思自治范畴,属于民法调整的范围。该约定与上述暂行条例的规定也并不矛盾,虽然纳税主体为转让人,但并不排斥相关税费可由受让人承担”。张某某与武汉市江岸区税务局税务争议一案((2017)鄂0102行初131号),江岸区法院认为,“黄某某作为涉案房屋的出让方即取得涉案房屋转让所得的人,是涉案房屋交易中个人所得税的纳税义务人,因原告张某某在本院司法拍卖网络平台上竞得原属于黄某某的涉案房屋,并在《拍卖成交确认书》中约定其自行承担涉案房屋的过户费用及其他所涉税,故原告张某某代黄某某缴纳上述相关费用系其真实意思表示,也不违反相关法律规定”。

三、对《拍卖规则》或《拍卖成交确认书》中“过户时产生的一切费用”的理解

在司法拍卖中,一般《拍卖规则》或《拍卖成交确认书》中都会有载明“过户时所产生的一切税、费、金等均由买受人承担缴纳”,“过户时产生的一切费用”作何解释,实务中存在一定的争议。受让方一般认为“过户”不等同于“交易”,其仅就过户时产生的税费负担即可,无需承担额外税收负担。台州紫怡金属工具有限公司税务争议一案中((2017)浙行申1059号),浙江省高院认为,“根据《拍卖成交确认书》第四条约定,标的物过户变更登记手续由买受人自行了解办理,由此产生的税、费等一切费用均由买受人承担缴纳,上述约定未违反法律法规强制性规定,应认定有效。紫怡公司提出有关约定应仅限于过户时刻产生的税费,不符合通常理解。二审认定应由买受人紫怡公司承担前迪公司厂房拍卖、产权变更产生的一切税费,并无不当”。钱某某与无锡税务局税务纠纷一案((2017)苏01行终893号),南京市中院认为,“无锡市中院发布的拍卖公告以及上诉人与无锡市中院签署的拍卖成交确认书中均注明拍卖所产生的所有税费由买受方承担,上诉人作为涉案房屋的竞买人,对于案涉拍卖活动中的税费具体缴纳要求是明知且自愿的,上诉人应当按照既定的内容履行相关义务”。

四、土地增值税不属于交易特定环节所产生的税费

司法拍卖中一般会涉及增值税(营改增前为营业税)及相关附加税、土地增值税、印花税、契税、所得税、过户手续费、权证费等,在实务中土地增值税是否属于“交易环节税费”存在一定争议。湖南省芷江民族师范学院与芷江房地产开发有限公司拍卖合同纠纷一案中,关于土地增值税是否属于“过户税费”产生了争议,怀化市中院认为,“第一、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳土地增值税。”在本案的房地产转让中,芷江师范是土地增值税的纳税义务人,缴纳土地增值税是其负有的法定义务。该条例第三条规定“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”第四条规定“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。”第六条规定“计算增值额的扣除项目:……(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。”由此可见,

土地增值税是扣除了“与转让房地产有关的其他税金”的税金。

依照上述规定,土地增值税是国家针对出让人取得的收入课税,本案中,芷江师范出让所得的收入是指土地使用权出让后取得经济利益的总流入,与交易过程中产生的营业税、城建税、教育附加费、印花税等税费课税原因、性质均不同,

土地增值税不属交易特定环节产生的税费。

第二、思科公司发布的《拍卖公告》和《竞买须知》中未明示土地增值税由受让方负担,《拍卖须知》规定“受让方承担过户税费以及由此次产权交易所产生的税费(包括拍卖委托人应出的税费)”应当仅指拍卖交易特定环节产生税费由受让方负担。芷江师范再要求金鑫房地产公司支付其所承担的土地增值税税金,没有事实依据和法律依据,本院不予支持”。

五、司法拍卖流拍后,“以物抵债”税负承担问题

最高院于2017年1月1日正式施行了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《网络拍卖规定》)。自2017年开始,人民法院在执行过程中开始采取网络司法拍卖的形式。网络拍卖一共可以进行两次,在第二次拍卖流拍后,执行法院会向申请执行人或其他执行债权人询问是否接受以物抵债,若不接受,人民法院可依法在同一网络司法平台变卖。执行程序中,若执行标的两次流拍,执行申请人可以选择“以物抵债”的方式抵偿债务,执行标的是不动产时,除非债权人与被执行人之间存在特殊约定,办理过户时的税费和相关手续费用依照以出让方式过户不动产缴纳税费的法律规定,由双方分别承担各自部分。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定:

“因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”

但在司法实践中,不同法院及法官对于税费承担具体方式的认定上,存在不一致的观点,部分法院在司法裁判中甚至根本不对税费的承担方式予以确定。另外,在实践操作中,

由于税费的缴清是产权过户、证照变更的先决条件,部分债权人在实现债权的过程中为了实现产权过户,而不得不先行为债务人垫付高额的税费。

六、承担税款一方缴纳的税款的税前列支问题

根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条以及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条的规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。税务机关可能认为,竞买人替被执行人承担的相关税费本应该由被执行人承担,该部分税费不符合“与取得收入有关”“合理”,因此不能在企业所得税前进行扣除。并且,由于拍卖公告中的税费承担条款并未改变纳税义务人,即使竞买人承担了原本应该由被执行人应承担的相关税费。税务机关开具的的税收缴款书或其他完税凭证上的纳税人仍是被执行人。税务机关可能认为,该税收缴款书或其他完税凭证不得作为合法有效的凭证,作为在企业所得税前扣除的依据。从以上两个方面,竞买方承担相关税费后,可能存在不能在企业所得税前进行列支的风险。实务中对此问题存在一定争议,仍有部分税务机关工作人员以及实务理论界人士认为取得拍卖资产按约定代为被拍卖资产企业承担的税费,应允许其作企业所得税税前扣除。

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