来源:法律热点作者：生箫笛 时间：2022-01-10 09:58:26浏览76次
买房一直都是民生的刚需，但是房价居高不下，让不少购房者望而却步。购房者常常看了新房，又去看了二手房，依然还是会出现囊中羞涩的情况，偶然的机会发现法院执行拍卖的房子，不仅地段好、房子符合要求，最关键的是价格常常只有市场价格的4折到8折。骑牛看熊认为这样的法院拍卖房，会让不少购房者纷纷考虑购买房源，毕竟一个便宜三个爱，但是这种房源其中有些“坑”，购房者也一定要弄清楚。
法院执行拍卖的房子，主要是一些欠债人无力偿还借款，由司法机关进行处理和清算，交由卖房拍卖机构处理。因为房子卖出后是要用来还债的，所以时间上会比较严苛，并且要求购房者是一次性全款付清，如果在规定的时间没有全额付款，那么前期的定金将不会返还。银行对于这类住房通常是不会进行资质借贷的，如果选择非银行渠道借款，一定要注意还款时间和借款利息，以免因为心急参与了高额利息的借贷。骑牛看熊发现虽然是打折的房子，但如果是属于赠予性质的住房，那么要额外缴纳20%的个人所得税，假如你买的房是7折以上，加上这些税基本就是原价购买了。
购房者在购买法院执行拍卖的房子时，一定要注意合同上的产权归属、房屋内置、房屋装修等等协议的权利。骑牛看熊发现如果购房后，只是房屋的所有权证和土地所有权证，这将会导致原房主把房内物品搬空，本来就是不情愿“被迫”卖的房子，往往会对一些不能搬走的橱柜、浴盆、马桶等等进行破坏。这样的情况会让购房者出现一些麻烦，所以合同上的归属问题一定要看清楚，特别要注意是否还有租赁未到期的情况，否则会和租房的业主造成矛盾，甚至要赔付一定的租金。
法院执行拍卖的房子最大的麻烦，就是购房者对房子和原房主的“底细”调查不够准确。如果房东之前和租户签署了长期合同，虽然房子卖掉了，但是法律上承认“买卖不破租赁”，这就意味着房子是你购买的，但是租赁时间还没有到，租房者还有继续使用的权利，这对于购房者来说是比较麻烦的事情。骑牛看熊发现有些原房主，此前就有资金周转问题，以较低的价格租赁5年、10年，甚至20年的时间，在卖房之前签署的租赁合同，是具有法律意义的。这种住房租赁协调的问题，往往是现房主赔偿一定的经济补偿，和谈后才能解决问题。
通常被拍卖房产的债主，常常还有一些“隐形”债务，不排除有人会拿出以房抵押的欠债字据上门捣乱，这样变相成为以房子的名义找新房主要钱，这种“三角债”是最不容易解决的债务纠纷。骑牛看熊发现原房主不愿意搬离，甚至让自己八旬的父母过来住，并声称是自己唯一的住房，法院没有强制使其搬离的权利，只能通过官司和劝解来解决问题，但实际上起到的效果并不好，这对于购房者来说将会是维权的漫漫长路。
购买法院拍卖的房产也是购房的一种途径之一，房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么要是法院拍卖房产流拍三次后如何处理？接下来由东方瀚海拍卖的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！
法院拍卖房产流拍三次后怎么办
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号，以下简称《规定》)第二十八条第2款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
因此，若抵押房产经拍卖三次流拍后，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受以房抵债的，法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若通过变卖程序仍无法成交的，则只能选择以房抵债，否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人，但对该房产可以采取其他执行措施的除外。
购买法院拍卖房有何利弊
关于“利”的分析
可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。
可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。
关于“弊”的分析
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。
风险一：房屋所有权证的办理难以确定
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。
如何判断是否会出现这样的风险?要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。
那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。
风险二：房屋质量没保障
因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。
一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。
风险三：法律规定的执行回转
《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还;拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。
通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
如何对抗执行回转?我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。
这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。
风险四：购房成本风险
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。
拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。
另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。
法院拍卖房产流拍之后的处置问题，可参考下面的解答，希望对您有帮助：
1、按照我们国家的法律相关规定，第一次法院拍卖流拍以后，在六十天以内，要组织第二次的房屋拍卖，房屋可以拍卖的次数只有三次。假如三次都法院拍卖流拍了，那么就要对被拍卖的房屋进行变卖。假如在第一次法院拍卖流拍以后，申请执行人和被执行人在不损害他人权益的情况下，达成变卖以物抵债的协议，而法院是会准许的。
2、按照我们国家的法律相关规定，假如第一次法院拍卖流拍了，那么第二次、第三次法院拍卖流拍的起拍价将会下降，而价格每次下降的幅度不可以超过20%。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定：“拍卖的时候没有人竞买或者竞是买人的最高应价低于保留价，那么到场的申请执行人或者是其他执行债权人申请或者是同意以这次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应该将该房屋交其抵债。”
3、另外第二十七条还规定：“对于第二次拍卖仍然流拍的房屋，法院可以根据本规定的第十九条的规定将被拍卖的房子作价交申请执行人或者是其他执行债权人抵债。申请执行人或者是其他执行债权人拒绝接受或者是依法不能交付其抵债的，法院应该解除查封、扣押，并且将该房屋退还给被执行人。”
4、假如被抵押的房屋经过拍卖三次都流拍以后，申请执行人或者是其他执行债权人拒绝接受或者是依法无法接受以房抵债的，法院应该在第三次拍卖结束之日起7天内发出房屋变卖公告。假如通过变卖程序仍然没有办法成交的话，那么就只能选择以房抵债，否则法院将会对被抵押的房子予以解除查封、冻结，并且把房屋退还给被执行人，但是对该被抵押的房屋可以采取其他执行措施的不包括在内。