欢迎来到五六懂法网!

五六懂法网

你想看法律的都在这里
五六懂法网
当前位置:

法院拍卖房 原租客不搬怎么办

来源:法律热点作者:素如风 时间:2022-01-10 10:28:25浏览114次

法拍房住不进去这四种带租约的要警惕,三步教你鉴别

2018年末,刚刚接触到法拍房不久的赵先生抱着试试看的心态,试水了自己的第一套法拍房。

一套上海宝山的复式公寓,当时只有5人参拍,评估价950万,并且只需要付契税。拍卖前两天,赵先生顺利缴纳好保证金,并设置代理价格750万。

参拍出奇地顺利,赵先生最后以730万的价格竞拍到这套房子,

比市场价低了120万不说,税费也只需要承担契税(二手房税费全付)

但接下来发生的一切,却远远超出了赵先生的想像。

这套低于市场价200多万的法拍房竟然有

租赁合同

,而且是五年的租赁合同(租金早已付给原房主)。

也就是说,赵先生拍下的这套法拍房不仅不能住,而且还要每月按时还银行贷款,期望以租养贷的赵先生瞬间就懵了。

由于“

买卖不破租赁

”,即租赁合同不随房屋产权人的变更而失效。因此,带租拍卖的法拍房被拍卖之后,租赁合同依然是有效的。

线下来访的朋友里,有不少像赵先生这样,草率了解就开始参拍往往会容易踩坑。

根据我们近几年的参拍经验发现,

有四种情况会导致我们拍中了房子却没办法住进去

原房主在房屋被拍卖之前与真实租客签订并且实际生效的租赁合同,才算真实租赁。

有真实租赁的房产有些会

在交易中心显示租赁备案

,这样的法拍房拍中之后,买受人是没有权力强制要求租客搬离的。

如果想让租客搬离,就得按照租赁合同的违约条款执行,

需要赔偿租客一定费用

,并且还要看租客配不配合。

超过10年租期

的租赁合同即为长期租赁。

造成长期租赁的原因通常是,被执行人无法偿还欠债,但又不想将房子卖掉,只能和债主签订长期租赁合同,以房屋使用权抵债或者收取极少的租金抵债。

依照我们线下接触到的租赁案例来说,长期租赁要比真实租赁更好解决,毕竟承租人的主要目的并不是居住,而是

获得欠债赔偿

但要注意,在拍卖成交前,就一定要调查清楚交房所需要的成本,如果拍卖成交之后再与承租人协商清房,一旦承租人坐地起价,对于买受人来说风险太大。

被执行人为了避免法拍房被拍卖或者想在房屋拍卖后搞点事情,私自与案外人签订租赁合同,扰乱拍卖。

一般,

私下签订的租赁合同一般没有租赁备案,有些有租赁合同但没有真实缴纳租金

,这些租约对于整个案件来说,属于无效租赁,不能阻止法院继续拍卖房屋。但是对后期的房屋租赁清退会有些难度。

这种情况下,买受人在找到证据(无实质租赁关系,恶意租赁)之后,向有法院申请租赁合同无效即可。

如果承租人还是拒绝交房,可以直接报警处理。

赵先生遇到的就是这种突然冒出租约的法拍房。

有些房子,

公告中显示无租约

,但实际下户调研时发现有租约,这一类情况也时有发生。

法拍房在上拍之前,被原房主的亲戚朋友私自出租,这种情况法院也不能及时知道,必须要实地调研才能发现。

原房主的弟弟将房屋租赁给中介平台,中介平台又将房屋隔成单间分别租给个人。

因涉及人员较多,并且中介平台十分不配合,处理起来十分困难,导致房源在

一拍时流拍

,二拍时被买受人低价拍中。

像这类法拍房租约,虽然最后解决掉了,但是中途也花费了很大成本。

如果像赵先生一样,拍下之后才发现房屋存在真实租赁,那么,在处理清房交房事情上就会比较被动,甚至可能遇到承租人狮子大开口的情况。

根据多年的实战经验,我们总结了以下三个排除房屋租赁风险的具体步骤。

在房源开拍之前,必须

实地下户调查

,走访周边了解房源的具体情况。

并且实地下户的技巧很重要,可以80%排除有无租赁风险。

但很多时候,刚刚接触法拍房的新手是很难通过一两次的实地走访就全面掌握所需要的信息。

上拍公告中,一般都会注明是否带有租约。

如果遇到上拍公告中,已经写明“带租约”的法拍房,在参拍前一定要查明租客身份。

具体要判断是

真实租客在租,还是被执行人的债主、或者其他人员在租

,从而确定租约的种类。

了解了实际情况,就可以对症下药,依据租约情况,来整合处理方案。

根据租客情况和实地下户调查的结果,判断解决租约的实际成本。

如果解决租约的成本过高,那么就不建议客户参拍。

但往往这种有租约问题的法拍房,参拍者比较少,竞争力小,容易低价成交,存在着捡漏的可能性。

建议在可以承担的费用内,解决法拍房带租拍卖的问题,否则不要参拍。

通过这三个角度的排除,可以更详尽地了解标的房屋的实际情况。

除此之外,我们还总结了

贷款资金安排、价格分析等七个模块

,形成了一套标准的法拍房尽调模板,为每一套法拍房制作尽调报告,帮助买房人理性参拍。

被法院拍卖的原屋主不愿意搬,违法吗

如果您拍了一套法拍房,之前户主拒不腾房,不用担心。

可以从三个方面入手:

1、先办理不动产证,遇到阻拦就报警。

把不动产证办出来,虽然成交确认书同样有用,但去其他部门是老是麻烦,然后找到原房主协商尽快搬出,原房主是无房子的使用权的,恶意的不搬走,本身就属于违法,一般情况下讲清楚道理,没那么死磕的人,毕竟不比几年前了,现在法制相对完善了,但真还不愿意搬出,直接报警,简单粗暴,如今信息时代了,民警很少向之前那样磨洋工,基本这时候都会用心处理的,也怕引起舆论。一般这时候都解决了!

2、如遇到强硬阻拦,可立案起诉。

但就是碰到硬头的。找了老年人在屋里就是不走,准备民事诉讼,到对方住所地或经常居住地法院立案起诉要求支付房租搬出房子。胜诉后申请强制执行,但这样时间比较慢,或者找人蹲守等没人了通知执行法官,协同居委和当地片警一起撬锁换锁并将所有东西打包找公共收费存储,费用由对方承担。(有房本开锁公司是可以开的)

3、如遇租客长租,就要分清租客情况。

如果不是原房主是租客就头大了,所以说拍前的尽调一定要做好,有租客的基本就不用考虑拍下,买卖不破租赁!但已经中招了怎么办?

分两种情况:

第一种:真实租客,就只能与租客协商,没其他办法,但如果签订租约的时候是判决后,买卖就破了租赁。

第二、就还有存在恶意租赁,假租客,同样违法,搜集证据准备起诉,一般如果假租客不是原房主至亲,别人也不会跟着麻烦,过程中就准备和解了!

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条明确:“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。”

由此可见,在买到法院拍卖的房屋后,被执行人不搬离的,权利人可以申请法院强制执行,强制迁出,依法腾空房屋,以保证权利人对房屋的占有使用的权利。如果被执行人仍不腾退房屋的可能还会被司法拘留,根据《民事诉讼法》第111条的规定,诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留。

根据有关法律规定,当人民法院作出以物抵债裁定后,该房屋物权就变动至丙的名下。这时候,丙作为房屋新的所有权人,当然有权要求乙搬离房屋。如果乙拒不搬离,则丙有权要求乙赔偿逾期腾房的占有使用费。

【最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)】第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

法拍房腾退困难住不进去教你解决占用风险

购买法拍房以后,房屋被占用,对方拒不腾房的案例有很多,相信您也听说过不少,这也是很多参拍者担心的问题。法拍房被占用的情况在法拍市场上并不少见,一般有这么三种情况:

1.被执行人占用

2.债权人占用

3.案外人占用

被执行人占用

被执行人:

指这套法拍房的原房主,因为自己欠了申请执行人的钱不还,或者没有能力偿还,自己名下的房产就会被法院强制拍卖掉,拍卖款优先偿还申请执行人的债务。申请执行人,指向法院申请执行这套法拍房的债主,通常为被执行人欠债最多的一个。

像这类已经失信限高,并且年纪比较大的被执行人占用的法拍房,如果前期没有充分的解决方案,一定不要参拍。

所以说

拍卖前对房产的尽调是非常重要的一个环节,

有些看上去很好的房产,实际的情况并不像我们想象的那么简单,如果盲目的拍下,那这类法拍房腾退是很难的,面临的问题就是,房子拍了住不进去。

债权人占用

债权人:

就是被执行人的债主。一旦被执行人已经沦落到房子被拍卖,就代表被执行人名下已经没有其他可供执行的资产了。

通常情况下,被执行人不会只有一个债权人。但是在法院强制拍卖房产时,会优先将拍卖款偿还给有申请执行人身份的债权人,也就是欠款最多的债权人。而其他债权人们只能等被执行人将申请执行人的债,还清之后,才能向法院申请强制执行追回自己的钱。

对其他债权人而言,什么时候能追回欠款,能追回多少,都是未知的。于是,一些比较极端的债主会直接住进被执行人的房子,扰乱竞拍,要求被执行人还债。

案外人占用

案外人:

第一种通常是被执行人的亲戚或朋友,

有些是真实住在这里,有些是假装住在这里以干扰竞拍。

这种案外人占用的法拍房,清场起来也是非常困难的。

第二种是租户,会涉及到房屋是否含有租赁的问题。法拍房租赁的相关信息,在竞拍前法院均有披露,

如果在竞拍前能确定房子租约情况可以提前筹备评估风险。

而租约问题又大致可分为以下两种:

1、房子正常租赁,真租约

——如果是合理的租赁,且年限时间合理,租赁期限不长,可以先与租客协商,如果租客答应搬离,给予一定的搬家补贴费用。

如果租客不愿意搬离按照原先签订的租赁合同在不改变原先约定的前提下重新签订租赁合同,顺便去租赁所备个案,以免日后发生不必要的其他纠纷。

2、房子为长期租赁,假租约

——房子为长期租赁的需确定其合同法律效力认定。如果原业主恶意为之,伙同他人或者远房亲戚朋友捏造出租赁时间长:10年、20年租约,租金明显低于市场价或者声明已经一次性付款给原业主。这种租赁合同大部分是可以通过法律途径认定无效的,但也不排除个别特殊案例。

解决方案

首先,竞买人在参拍前,就应该对房屋进行调查(尽调),全面了解房屋的情况,以及可能存在的风险。

如果是有占用的法拍房,尽量不要参拍,如果一定要参拍,必须提前制定清退方案。

尽调步骤分为以下五步:

1、调查法拍房涉及的案件信息。

2、调查被执行人涉及除标的以外的其他相关执行案件,排除其他债权人占用的风险。

3、实地下户调研,实地查看占用情况,占用人性质及初步制定清场方案。

4、被执人名下有无公司及涉案公司的整体情况,避免欠债、套路贷、案外人占用等其他风险。

5、另外其余重要信息需要公司的律师和专业团队来判断。

涉及租约的问题,建议第一时间寻求相关专业人士或者法律人士的帮助,提前确定租约是否真实有效,提供可行性评估方案后再确定是否竞拍,以免产生不必要的纠纷。

当然也有这种情况:竞拍前没有租约,收房时突然有租客搬入,这种情况是无法预测的,但是也不要惊慌,这种情况合法化的概率极低。

关于法拍房的交易,市场上存在许多误区。在没有做好清房调查的情况下就贸然参拍的方式是不可取的。一旦拍卖成交之后遇到问题,买受人就非常被动。

这也是为什么我们一直强调做好法拍房尽调的原因,

只有清楚地掌握法拍房背景信息之后,才能确保法拍房交易不会出现重大问题。

买房者没有专业的知识在,尤其是法律风险的这些内容无从了解,所以不建议自己盲目参拍,避免拍卖以后产生的“住不进去”“被占用”等问题无法解决。

除了要判断房屋的占用情况以外,还需要考虑贷款、税费、交房、过户等风险问题,所以建议想买法拍房的人还是找专业的人办专业的事。

想要了解更多北京法拍房的相关信息,欢迎关注VX公主号“北京法拍房资讯”,或者给我们留言,加入鲸拍房的社q,会定期在群内分享楼市的一些核心数据,以及部分刚出来的优质法拍房源。

分享到:

还没有评论,快来抢沙发吧!

最新标签

NEWSTAGS