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法院收房子租赁的人怎么办

来源:法律热点作者:桓凯凯 时间:2022-01-12 11:22:35浏览146次

当租户租的房子因为法院的判决被拍卖时,法院是否应当强制执行清除租户

谢邀。法院一般不会强制将租户A清出房子。对于租赁物所有权移转而导致出租人发生变更的,我国《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是人们常说的买卖不破租赁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。如果A租赁的B的房屋不是上述所说的在出租前的两种情况,那么法院就不会将A清出房子。

买卖不破租赁的效果是“不影响租赁合同的效力”。也就是说,A与B之间的原房屋租赁合同仍然有效。对于A来说,既不需要终止原租赁关系,也无须订立新的租赁合同而成为新的租赁合同的承租人。其实际的法律后果就是在A与新的司法拍卖受让人之间形成租赁合同关第。如果取得租赁物所有权的人要求A搬出房屋,则新的所有人将违反租赁合同,A可以主张继续履行、损害赔偿等违约责任。买卖不破租赁的规则实际上赋予了承租人A对抗新的房屋所有权人的权利,直到原租赁合同到期。

京益法律顾问,您的事业合伙人。

房屋在租赁期间被法院查封拍卖,承租人的权利如何保护

早几天接到一个朋友火急火燎的电话咨询,称自己租赁的茶馆被法院查封了,即将面临拍卖,不知如何是好?

原来2017年他租赁了一门面从事茶馆经营,合同期限10年,开业至今生意一直不错。不料房东在外欠债,导致门面被查封,据说马上就会被拍卖。他担忧地说“自己当初装修花了不少钱,现在生意做得有点起色,却面临查封拍卖的风险,该怎么维护自己的合法权益呢?”

我针对他的情况进行了一番法律上的讲解,并提出了相关建议,他听了似乎轻松了许多。

第一、根据“买卖不破租赁”原则,租赁合同仍然有效

《中华人民共和国合同法》第229条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响合同的效力。”也即通常大家说的“买卖不破租赁原则”。同时,在《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第20条也规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的,人民法院应予以支持。

第二、注意“买卖不破租赁”例外的规定,该情形下不支持继续履行租赁合同

该《司法解释》同时规定租赁房屋具有下列情形或者另有约定除外:(一)房屋在出租前已经设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。因此,如果涉及法院拍卖执行的房屋在订立租赁合同时未设立抵押和查封的,可以继续依照原合同继续承租;如果因出租人违反约定,隐瞒了有关事实的,导致承租人无法继续承租的,出租人应当承担违约责任。

第三、完善租赁合同,维护自身合法权益。

建议在租赁合同中增加如下条款:

1、出租方承诺出租的房屋不存在任何权属瑕疵和争议,出租方有合法的对外出租权,在合同履行过程中,若因房屋的权属问题导致本合同不能继续履行的,出租方除退还剩余期限房屋租金外,还应赔偿承租方损失。

2、在合同履行过程中,若租赁房屋被法院或其他行政机关查封导致合同不能继续履行的,出租方除退还剩余期限房屋租金外,还应赔偿承租方损失。

法院拍卖的房子,如果有人强占,说有20年的租赁合同,但一直不肯出示租赁原件,法院也不强制清理,怎么办

谢邀!

确实,题主所遇到的情况,现实中也可能会经常遇到。

在实际操作当中,有部分法院会直接在公告上写明请自行清场,但也有些法院并没有如此表述。

那么题主遇到这种情况,应该做到以下事情。

1、拿着拍卖结果通知书找到目前的租户,表示自己已经成为新的业主,已经享有该房产的所有权、使用权、收益权。

2、要求其签订的房屋租赁合同进行出示,如果没有进行出示或者其表示租赁期间是20年的,那么几乎可以断定是原所有权人与租户进行恶意签订合同,损害第三人利益。

3、向法院说明情况,要求法院协助清场。

4、向公安报警,要求租客出示租赁合同,协调解决事端。

5、如果还是没有办法解决,则可以向法院提起诉讼,提起侵权之诉,行使排除妨碍请求权。

希望对你有用!

以上!

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