来源:法律热点作者：乐贤宇 时间：2022-01-13 20:12:42浏览116次
典型案例
原告李某称，他参加了一场法院委托的拍卖会，竞得瑞士产名牌手表一只，当天支付了全部价款。拍卖清单上说是旧表，但后来经鉴定，是只假表。因此请求法院认定拍卖无效，判令拍卖行退还已经交付的货款。被告拍卖行称，自己完全是按照拍卖法进行拍卖的，竞拍须知上写得很清楚，要求竞买人事先仔细查看竞买的物品，确认之后再决定是否竞买。原告在竞买之前没有看清楚手表的真假，那是他自己的责任，拍卖行对法院委托拍实的拍实品"担"担保责任。
要点提示
在人民法院委托的民事强制执行的拍卖活动中，拍卖人也应当承担瑕疵担保责任。根据我国《拍卖法》规定，拍卖法的适用范围是“中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。”强制拍卖是由人民法院在民事强制执行过程中委托拍卖企业对被执行人的财产进行的拍卖活动，理应属于我国拍卖法调整的范畴。因此，强制拍卖中，拍卖行仍然应当遵守拍卖法的规定，履行其应尽的责任，当然也应当按照拍卖法的要求承担瑕疵担保责任。
分析点评
本案例涉及到的知识点是如何正确理解拍卖法的调整对象和适用范围。
《拍卖法》第一条规定了该法的立法宗旨，即为了规范拍卖行为，维护拍卖秩序，保护拍卖活动各方当事人的合法权益，制定本法。《拍卖法》第三条对拍卖的含义进行了明确的界定，即拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。从拍卖法的立法宗旨来看，拍卖法应当是规范所有拍卖行为的法。但是《拍卖法》第二条又明确规定了该法的适用范围，即本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。这些表面上看似矛盾的规定经常引起争议。尤其是一些非依法设立的“拍卖主体”，往往以《拍卖法》第二条的规定作为其“拍卖”活动不受拍卖法规范的理由。拍卖法是一个时代的产物，产生于我国经济体制由计划经济向市场经济过渡的历史时期，不可避免地带有其产生时代的痕迹。在将发展和完善社会主义市场经济作为其主要立法目的的同时，也很自然地将约束和管理拍卖企业放在了一个重要的位置。逐步完善拍卖法将是大势所趋，但是在拍卖法修改和完善之前，拍卖法仍将是重点规范拍卖企业拍卖行为的民事特别法。
在我国，根据委托人性质的不同，可以将拍卖分为任意拍卖与强制拍卖。强制拍卖是法律规定的一项重要执行措施。一般是指在民事执行程序中，法院为了实现申请执行人的债权，根据法律规定强制拍卖被查封、扣押、冻结的被执行财产以获得拍卖价款的行为。拍卖法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。拍卖企业接受人民法院的委托所从事的强制拍卖活动也属于拍卖法规范的范围，应当严格按照拍卖法的要求进行。向竞买人如实披露拍卖人知道和应当知道拍卖标的的瑕疵是拍卖人的一项重要的法定义务，即使在强制拍卖中也不例外。那种认为强制拍卖中拍卖人无须承担拍卖法规定义务的观点是错误的。
需要注意的是，虽然拍卖法规定该法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。但是由于拍卖法律关系包括多方当事人，除了拍卖人外，还有委托人、竞买人和买受人。事实上，所有当事人在拍卖过程中的行为都是拍卖法调整的对象。将拍卖法片面地理解为只是规范拍卖人行为的法的观念是不正确的。比如《拍卖法》第六十七条就规定，外国人、外国企业和组织在中华人民共和国境内委托拍卖或者参加竞买的，适用本法。
根据法律、法规的规定，其他拍卖主体的拍卖行为也可以参照拍卖法的规定执行。比如《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》第三章“海事请求保全”第二节“船舶的扣押与拍卖”中就规定：船舶扣押期间届满，被请求人不提供担保，而且船舶不宜继续扣押的，海事请求人可以在提起诉讼或者申请仲裁后，向扣押船舶的海事法院申请拍卖船舶。海事法院裁定拍卖船舶，应当通过报纸或者其他新闻媒体发布公告。拍卖外籍船舶的，应当通过对外发行的报纸或者其他新闻媒体发布公告。拍卖船舶的公吿期间不少于30日。拍卖船舶由拍卖船舶委员会实施。拍卖船舶委员会由海事法院指定的本院执行人员和聘请的拍卖师、验船师三人或者五人组成。拍卖船舶委员会组织对船舶鉴定、估价；组织和主持拍卖；与竞买人签订拍卖成交确认书；办理船舶移交手续。拍卖船舶委员会对海事法院负责，受海事法院监督。除本节规定的以外，拍卖适用《中华人民共和国拍卖法》的有关规定。因此，拍卖法的适用范围可能由于其他法律法规的特别规定而超出我国境内“拍妄企业进行的拍卖活动"。
此外，对于其他非拍卖主体的“拍卖“活动，拍卖法及其相关法规、规章也并非完全不具有法律效力。《拍卖法》第六十条规定，违反本法第十一条的规定，未经许可登记设立拍卖企业的，由工商行政管理部门予以取缔，没收违法所得,并可以处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。《拍卖管理办法》（商务部令2004年第24号）第四十六条规定，未经许可从事经营性拍卖活动的企业，应依照国家有关规定予以取缔。这些规定说明：（1）未经许可登记设立“拍卖企业”不具备拍卖企业资格；（2）任何不具备拍卖企业资格的企业无权从事“经营性”拍卖活动。否则将不发生拍卖的效力，并将受到法律制裁。遗憾的是，拍卖法及其相关规定并未就非企业的拍卖主体的“拍卖"行为进行规范，比如某些政府部门的所谓“拍卖”行为如何定性。这些问题的解决仍有待于立法的进一步完善。
法院在执行过程中，通过拍卖被执行人的财产，以实现债权的合法权益。强制拍卖过程大致可分为以下阶段：
1、评估价格
评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估机构进行复议。
2、作出强制拍卖的决定
价格评估完成后，法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自己自行变卖财产的，法院依照《执行条例》第48条的规定，可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并有效控制变卖的价款。在实际工作中，很少有被执行人要求自己变卖财产的情况，《执行条例》只拟定可以准许，但不是应当。法院应根据被执行人财产状况，和被执行人的信誉程度，依职权做出决定。如准许，被执行人自行变卖，应给其10日以内的时间，同时，法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封，确保申请人的合法权益得以实现。
3、确定和委托拍卖机构
对拍卖机构的选定，应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干规定》的规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产，首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构。拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进行协商，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。
发布公告与展示标的拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。
5、确定拍卖保留价
在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价。
6、举行拍卖会
举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录;拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或按合同的约定分期付款。竞买人分期付款的，应得到法院的同意。
（图文无关）拍卖现场
7、确认拍卖结案
对拍卖结果，法院应依法进行审查，审查发现拍卖机构，与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效;若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖的标的是动产的，由拍卖机构直接交付给买受人，是不动产或特定动产的，由法院负责将拍卖标的占有人清除，并办理变更登记手续。
综上，强制拍卖房产的程序主要分为七步，分别是评估价格、作出强制拍卖的决定、确定和委托拍卖机构、发布公告与展示标、确定拍卖保留价、举行拍卖会、确认拍卖结案。
点击下方
“强制执行悬赏网”
，在线免费咨询律师！
强制执行悬赏网
购买法院拍卖的房产也是购房的一种途径之一，房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么要是法院拍卖房产流拍三次后如何处理？接下来由东方瀚海拍卖的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！
法院拍卖房产流拍三次后怎么办
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号，以下简称《规定》)第二十八条第2款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
因此，若抵押房产经拍卖三次流拍后，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受以房抵债的，法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若通过变卖程序仍无法成交的，则只能选择以房抵债，否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人，但对该房产可以采取其他执行措施的除外。
购买法院拍卖房有何利弊
关于“利”的分析
可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。
可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。
关于“弊”的分析
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。
风险一：房屋所有权证的办理难以确定
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。
如何判断是否会出现这样的风险?要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。
那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。
风险二：房屋质量没保障
因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。
一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。
风险三：法律规定的执行回转
《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还;拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。
通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
如何对抗执行回转?我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。
这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。
风险四：购房成本风险
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。
拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。
另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。