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村委集体企业存在违法建筑怎么办

来源:法律热点作者:斯文皇 时间:2022-01-15 05:08:46浏览83次

农村无证房屋很普遍,被当做“违建”了,怎么办

北京京坤律师事务所

去年下半年开始,国家对于违法建筑的查处力度明显加强,一些违法乱建频发的农村地区,更是被列为重点整治目标

在严格执法的背景下,部分地区同样存在处理农村违建“一刀切”、简单粗暴等问题,甚至企图利用拆违代拆迁,诸如此类行为都是法律所不允许的,任何力度的执法,都必须以“依法”为最大前提。

农村的老房子“无证”怎么办?无证老房子被认定违建怎么办?今天,京坤律师就和大家聊聊这个话题。

◆没证,但有证明材料

像这种房子尽管没有证,但是有权属来源的相关材料的,情况不是很复杂,相对来说也比较容易解决。

由于历史原因以及政策的变化,以前由乡镇及以上政府、国土部门、房管部门、规划部门、建设部门等相关的职能部门核发的文件,或者是相关经过盖章的建设用地许可、建设的证明材料等等,都可以作为宅基地、房屋所有权的证据,用来申请补发宅基地证书。

但是,在这里要提醒大家一个问题,就是京坤律师在接受咨询时,经常有当事人拿着和村委会、村长、村支书的文件来当作自己土地或是房屋的所有权证明,但是实际上,村委会作为一个基层自治组织,是没有权利分配土地、批建房屋的,希望大家提请注意。

◆没证,也没证明材料

有农民朋友咨询京坤:“我这土地没有证、也缺乏相关证明材料,可怎么办?会不会被任意强拆?”

没有关于房屋、土地的权属证明,也是有不就的办法的。

2011年,国土资源部、农业部、财政部联合下发了一个文件《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第八条:

认真做好集体建设用地的确权登记发证工作。村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依法进行确权登记发证,确认集体建设用地使用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人应申请确权登记。

对于没有权属来源证明的集体建设用地,应查明土地历史使用情况和现状,认定合法使用的,由村委会出具证明并公告30天无异议的,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审批,确权登记发证。

因此,房屋没有证书也不要着急,与职能部门进行沟通,看看自己的情况能不能补发证书。如果不能补发,看看是什么情况,如果需要维权,及时委托律师。

◆农村违建的认定

首先,违法建筑的认定要经过严格的实地调查、制作《行政处罚告知书》、发布《责令限期拆除(整改)违法建筑决定书》、制作《催告书》等等一系列的程序,缺乏任意法定程序均不能随意认定农民的房屋就是违建。

而且必须承认的是,我们国家存在一个普遍情况:在广大的农村地区,长期以来,农民建造房屋,确实缺少法律意识来相关部门申请办理有关手续,但仅以此认定其房屋为违法建筑,显然是不合理的。

所以,认定农村房屋为违建,必须遵守相关法律程序,同时应该考虑历史原因和基本国情。

◆农村违建的拆除

根据《城乡规划法》规定:在乡、村庄规划区内,未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证执行的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正,有不改正的,可以强制拆除。

从实践上来说,只要是符合乡村整体规划的农村房屋,即便没有证件,也是可以通过补办的方式来进行纠正,并非必须拆除。

有些地方行政机关,为了变相达到征收的目的,没有履行相应的法律程序,仅仅因为农民房屋缺乏证件而直接作出限拆决定,这是一种滥用职权的行为。

农村违建房到底如何认定法定的拆除程序是什么

“违建”这个词相信广大农民朋友都听过很多次了,但是在农村有人说“无证房”是违建,有人说“小产权房”是违建,还有人说“搭建扩建”是违建,那么到底什么样的房屋才算违建呢?拆迁方在进行拆迁之前,才告知当事人“你的房子是违建”这种情况合理吗?没有任何书面证明,单凭口头认定违建也是合法的吗?

什么是违建?

对于违建,通常是这样认为的:未取得拟建工程规划许可证(原址、选址建房意见书),在规划区以外建设,违反《土地管理法》《城乡规划法》、《村庄和集镇规划管理条例》等相关法律规定,动工建造的房屋及设施。

违章建筑存在侵占安全通道和非法占用耕地等、影响城市公共空间、破坏生态环境等问题,并且很多违章建筑还隐匿在合法建筑里面。违法建筑损害了行政机关公信力,破坏了城市风貌,并制约城市健康发展和城乡规划执行,也影响了城市的未来发展。

农村违建如何认定?

根据《土地管理法》第六十二条第三款规定,农村村民住宅用地,经乡(镇)人民行政机关审核,由县级人民行政机关批准。

在这当中涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

据此,对于房屋产权的合法与否,一般应在有管辖权的人民行政机关登记发证的前提下才能被确认为合法有效,仅仅依据村委会出具的证明,不足以证实房屋是合法的、经过审批的建筑。如果当事人不能提供经过当地行政机关审批的《集体土地使用证》等产权登记证书,应当承担举证不能的法律后果。

违建拆除时当事人应该注意什么?

一、立案

立案是负责拆除违建的部门对于发现违建、街道违建的投诉与举报或是拿到相关证据材料后,认定房屋确实为违建并追究法律责任的时候,一种查处房屋的行为。

二、调查

1、参与违建调查的人员不得少于两个人。

2、参与违建调查的人员要主动向当事人出示执法证件。

三、决定程序

1、告知、陈述、申辩

这个主要是保证被处罚人的知情权、陈述权、申辩权。

执法人员在作出处罚决定前,一般会书面告知被处罚人行政处罚的事实、理由和依据,被处罚人有权陈述、申辩,如果执法人员拒绝听取当事人的陈述、申辩,行政处罚决定不能成立。

2、听证

听证是指行政机关实施行政处罚过程中,在作出决定前,由非本案调查人员主持,听取调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议与法律依据,并听取当事人的陈述、举证、质证和申辩及意见的程序活动。

《行政处罚法》第四十二条规定:行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前,应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的,行政机关应当组织听证。

对于听证程序,建议被处罚人还是要重视,不要错过这个程序。

四、处罚决定书的送达和执行

执法机关如果决定要进行处罚,会作出并向被处罚人送达《行政处罚决定书》。

因此广大被拆迁人要注意,如果房屋被认定为违建已成事实,也千万不要放弃。如果没有按照法律法规来拆除违建,被拆迁人同样可以抓住拆迁方的违法行为,进行复议或上诉,要求行政机关撤销《限期拆除通知书》,阻止强制拆除的行为,借此保住自己的房屋。

北京楹庭律师至今有20年的拆迁诉讼经验,为企业为被拆迁人依法争取合理补偿,有过因国有土地按集体土地征收补偿提高34倍的典型案件,也有介入后7天快速结案的某企业经典案例,还有以违法建筑强拆某汽贸城到法院裁定赔偿1亿9千余万的案例,也有通过非诉方式就解决企业数千万企业厂房征收补偿的问题,鉴于行政诉讼的专业性,需要常年大量案件办理的丰富经验,很多被征收人也因此找到北京楹庭律师。

农村:村集体土地存在争议如何建处理方案

(1)土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷案件

因土地管理部门审批宅基地,侵犯了相邻关系人合法权益而引起的诉讼,人民法院应以行政案件立案审理。法院主要审查土地管理部门在作出审批宅基地手续这一具体行政行为过程中,是否有超越职权、滥用职权、违反法定程序的行为。因而,土地管理部门从实体处理到审批程序各个环节中,只要有违法的情形存在,人民法院就应撤销宅基地使用执照或责令土地管理部门重新作出审批。

对于土地管理部门审批的宅基地属他人承包地、自留地,侵犯第三人土地承包经营权引起的纠纷,人民法院受案后,主要审查申请人是否符合《土地管理法》第六十二条规定的条件,所审批的宅基地是否在法律规定范围内,有无按《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用审批手续、有无考虑土地承包权三十年不变的规定等具体情况,作出撤销或者维持审批文件的判决。

未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房,侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷。

对于能够确认村民建房未经审批或采取欺骗手段骗取建房手续的非法用地建房,并且侵犯了相邻关系人合法权益,如影响邻人房屋通风、采光、通行等情况的,人民法院既可以作出排除妨碍、限期拆除违法建筑物的民事判决,也可以中止诉讼,建议土地管理部门作出限期拆除违法建筑物、退出土地的处罚决定。人民法院在审理非法建筑物买卖、确权等涉及宅基地使用权纠纷案件时,应注意只能裁决建筑材料的所有权,不宜明确非法建筑物的所有权归属。

(2)争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷案件

村民争占除宅基地以外的集体空闲地的目的是为了多占地皮、扩大墙院、堆放杂物等。对这类纠纷,人民法院应当告知到当地人民政府申请解决,不服政府处理决定的则可向法院起诉的,法院应以行政案件受理。土地为村集体经济组织所有的也可以直接向人民法院起诉,可要求占地者退出土地、排除妨碍,法院则应以民事案件受理,对当事人因争占空闲土地引起的财产损害赔偿案件,人民法院应根据具体案情处理。

(3)建房户私下调换宅基地引发的纠纷案件

村民根据各自利益的需要,私下调换宅基地引发纠纷的,人民法院在审理此类案件时不仅要指出双方行为的违法性,同时可以建议土地管理部门依法吊销建房手续,收回宅基地。如果一方或双方已盖好房屋,为避免造成不必要的损失,可以在征得土地管理部门同意后,责令双方变更宅基地登记。

(4)用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷案件

不适当使用宅基地而影响相邻关系的,如在同一规划线上,后盖的房屋宅基地基垫比先盖的房屋宅基地高一些,造成雨水和生活用水向邻人宅基地流淌,或后盖的房屋和设施影响相邻人房屋通风、采光、滴水、危及他人房屋安全,或在不适当地点建造厕所影响环境卫生、或擅自堵塞通道、截断自然水流等情况引发的纠纷,人民法院应本着依法、合理的精神妥善予以处理,确实给邻人造成损害的,应责令排除妨碍、消除危险、恢复原状或赔偿损失。

(5)未经共同使用人同意,部分共用人擅自使用共用的宅基地而引发的纠纷案件

对一宗宅基地可由两个以上村民共同使用,具有共同使用权,共有土地使用面积可以在共有人之间分摊。对于共同使用的宅基地在未经共有人同意,部分共有人擅自使用引发纠纷的,人民法院在受理案件后查明一方在建房时,对方明知而未提出异议的,可在不妨碍他人和公共利益的情况下判令占有人继续使用。农村宅基地使用权人与他人合资建房后发生的房屋产权纠纷,因涉及宅基地使用权,处理时应先征求土地管理部门的意见,如主管部门批准双方共同使用宅基地的,可以判决明确各自的房屋产权如主管部门不批准双方共同使用该宅基地的,可以明确对房屋各自的份额后,判决房屋产权给有宅基地使用权的人。(夏洪亮)转载网络

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