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烂尾房最后都怎么处理的

来源:烂尾楼作者:万成化 时间:2022-08-08 13:22:50浏览128次

烂尾房**后都怎么处理的,楼盘烂尾怎么办?苍南**烂尾楼交付,每个买房人都该看看

这一两年,堪称中国楼市的“至暗时刻”,全国有不少城市出现了“烂尾楼”问题。

视角聚焦咱们温州,市区还好,鲜少听说有新盘无法交付的。

就算开发商真有困难,政府基本也会牵头协调,通过更换开发商、甚至直接回购商品房解决问题,非常“给力”,基本走不到“烂尾”这一步。

但目光扫过郊县,我们会发现,还是有不少楼盘出现了无法交付的问题。比如苍南县政府周边大名鼎鼎的“华臣一品”。

◎ 华臣一品旧图(停工期间)

来源:网络

华臣一品(今蓝城·凤起朝阳)距苍南县政府仅约1公里,地段核芯、被叫作“灵溪**烂尾楼”。烂在这,不仅影响市容市貌,甚至对整个苍南楼市的信心都是一种打击。

2015,温州一篇《房子造到一半监管账户只剩1.5万元》的文章,揭露了苍南“华臣一品苑”的停工情况。此后,在政府主导下,该项目经过多种途径自救,一直未获成功。

直到2020年,项目公司向法院申请破产重整,才迎来了重获新生的希望。

我们捋一下时间线:

2020年12月,法院确认华臣一品《续建借款与复工方案》,由光大金瓯资产管理有限公司(温州国资&中国光大联手)出资,由浙江蓝城梧泉建设管理有限公司(蓝城)代建。

2021年3月,项目正式启动复建,蓝城接手项目建设;

2022年1月,蓝城·凤起朝阳(即旧华臣一品)领出**新一期预售证;(截至目前已售52套,去化率约36.6%)

2022年6月-7月,距离停工时隔7年,项目完成首批69户交房,**批业主成功迎来新家。

结果是美满的,过程是曲折的。

正如一位业主曾说的,“买房子原本是给儿子结婚用,到现在孙子都读书了,房子在哪里却不知道”。

如果我们也遇上烂尾楼,能从华臣一品“复活”的经历里学到什么?小编认为,这整个过程,清晰地指向了2个问题。

① 从程序上讲,烂尾楼问题怎样才能一步步得到解决?

② 从责任上讲,谁应该、谁能够在烂尾楼问题中负起责任?

先来说**个问题:烂尾楼问题怎么才能解决?

有不少文章分析了华臣一品(今凤起朝阳)的成功经验,认为其作为温州首个采用预重整模式救盘的项目,“共益债+续建”的预重整模式居功至伟。

读者看完估计就一个感受:每个字都认识,连起来硬是看不懂。

简单来说,就是“借钱续建”房子,然后卖房子还债,**后业主拿到房、债主收回债、银行照旧得月供,每一方都获益所以叫“共益”。

而这一切的前提,在于开发商申请破产重整,只有开发商申请破产了,法院才能点头,才能牵头所谓“预重整”,定下正式的破产重整方案。

◎ 华臣一品项目公司预重整债权人会议

读者想必已发现,2015年华臣一品就爆出停工,期间苍南县政府一直在努力,各种方法都试过了、就是没用,直到2020年项目公司申请破产,华臣一品的重建才“进展神速”。

所以,普通人,不要害怕开发商破产,不要害怕开发商破产,不要害怕开发商破产。

只有他在“程序上”破产了,法院把他的“章子”收了,终于有人开始认真解决问题了,你才更有希望收到房子。

要知道,我们现行法律里对买房人来说**有利的一条在于:业主优先权。

2002年《**高人民法院关于建设工程价款优先受让权问题的批复》指明:房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。

只要你支付大部分购房款,你的权利就优先受到法律保护,但这个权利在什么地方落地呢?一般就是在破产程序中落地。

直白点说:只有开发商破产、“死了”,房子才好建起来;开发商如果没破产、“赖活”着,他反正也没钱建,就算有钱也得先还其他债主,房子反而容易拖下去。

华臣一品,就是典型案例。

◎ 华臣一品(今凤起朝阳)实景图

来源:网络

接着,我们探讨**后一个问题:谁应该、谁能够在烂尾楼问题中负起责任?

我们转述华臣一品项目处置工作负责人的话:楼盘烂尾,开发商、施工方甚至政府部门都可能有责任,但唯独付出真金白银购房的百姓是没有过错的,所以保交房,让购房户能够满意是政府盘活烂尾楼工作**根本目的。

直白点说:房子建不起来,是开发商的错;监管不到位,是政府和银行的责任;在这个过程里,购房者作为绝对的弱势方,往往是没有任何过错的。

从**朴素的认知来看:一套规则,如果它让没过错的一方输到无法生存,它或许能存在一时、但绝对无法持续一世。

我们以温州的情况简单算一笔账:

一套100万的房子,前些年温州货地比约在2:1左右,有50万左右作为土地出让金流入政府预算,无论楼盘是否烂尾,雷打不动能赚到。

一套100万的房子,以70万贷款、房贷利率约4+%-5+%左右计算,有约50+-70+万的利息流入银行口袋,就算楼盘烂尾也得还,基本没有风险。

而购房者,不仅极难赚到钱、有可能亏本(近年温州房价上涨幅度极小),甚至还要承担楼盘无法交付、血本无归的风险。而一旦断供,紧随而来的就是上征信,殃及几代人的正常生活。

谁应该在烂尾楼问题中负起责任?从**朴素的认知来看:获益**深、风险**小的一方应该负起责任。

所以我们看到,苍南县政府自2015年起从未放弃过让华臣一品复建的努力,并在后续的破产重整工作中起到领导作用。

我们来看华臣一品续建中过程**重要的两方:光大金瓯资产管理有限公司和浙江蓝城梧泉建设管理有限公司。

前者,是由温州国资牵头和中国光大携手创立的公司,出资3亿元,奠定了华臣一品复建的资金基础;后者,脱胎于中国著名品质房企绿城,奠定了华臣一品复建的品质基础,保证了楼盘的销售前景,两者都由政府牵头组织或引进。

再考虑到后续的项目复工、楼盘销售、房源交付,一系列手续统统和政府密不可分。

仅以“共益债+续建”模式而言,除了政府,还有什么主体能拥有更强的解决问题的能力?

好在,苍南县政府、温州市政府承担起了这个责任,解决了一系列问题,使华臣一品**终重获新生,我们应该为其点赞。

烂尾房**后都怎么处理的,烂尾楼**后都是怎么处理的?2022年对烂尾楼的政策是怎样的?

烂尾楼**后都是怎么处理的?2022年对烂尾楼的政策是怎样的?

很难说烂尾楼是我国经济社会的特有现象,因为在东南亚,在日本在欧美也都有烂尾楼的存在。但是相比较而言,我国的烂尾楼相对要多一些,甚至于每个城市几乎都能看到烂尾楼的影子。

应该说,烂尾楼是我国从计划经济到市场经济过度的产物,是华夏人喜欢追风**为讽刺的存在,更是房子资本化的时代印记。

大体来说,烂尾楼的出现有着复杂的社会因素,**基本的就是开发商手里没钱,造成停工。当然这里也有一个时间的界限,这就是停工一年以上的开发项目才被称之为烂尾楼。

公允地说,烂尾楼的形成有两大原因,一个是外部环境的变化,开发商根本没有能力改变这一现实,进而造成无奈停工。比如上海的一大批烂尾楼就是在东南亚经济危机的拖累下暗淡问世,可以称之为不可抗力造成的。

再一个原因就是人为的,甚至可以说是自作自受。有的开发项目没有经过城市规划而擅自开工,后来才发现这个项目与城市整体发展规划相矛盾有冲突,在这样的情况之下,项目不得不停工,甚至被推倒。

更多的情况是,开发商没有预计到自己的能力不可以承担这样的项目,反而是意味追求高利润高回报,直到发现自己的资金链难以维系,这才后知后觉,只好草率停工。

再有的就是,因为开发商过多造成供应过剩,因为银行的贷款不能延期,开发商除了从业主手里拿到钱之外,没有资金来源,这种情况在这几年屡有发生,关键还是开发商的前瞻性不够。

当然由于宏观调控不断加大力度,房地产难以变现支撑二期工程,这样也会造成烂尾楼的现象。

回到话题,对于已经发生的烂尾楼该怎么办?这个话题非常老道,但也是现今社会不得不面临的困境。

一般来说,对于烂尾楼的处置,非国家层面都是很难解决的。也就是说这个时候政府需要出面来解困,因为国家有手段有能力也有责任来为开发商解决这样的问题。

当然也有民间自行招来接盘侠,继续施工建设,只不过既然已经形成烂尾,就不是几个人在茶馆里说说就能了事的,还是要交给政府来处理。

其实政府出面也不外乎两条,**就是注入资金,而这一点往往就是难点所在,也是困扰历届政府的头疼之处。

这是因为政府不能自己掏钱,也没有这项开支,因此只能是拉郎配,为项目找个合伙人,也就是找个接盘侠。

只不过接盘侠不好找也就算了,即便是找来,政府也要给相关的政策优惠,这样事情就好办一点。比如在规划城市交通的时候,适当考虑烂尾楼的困境。

那么在今年,国家对烂尾楼有什么政策考量?其实还是万变不离其宗,一个是引进资金,再一个就是找合作伙伴。

当然处理烂尾楼还是有一定的程序,这一是拍卖,实际上就是就是给业主和债权人追讨欠款。第二个就是政府干预,也就是我们说的拉郎配。第三个就是业主组织向开发商索赔,这也是化解民生矛盾的一个措施。

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