全款房子烂尾了业主怎么办

全款房子烂尾了业主怎么办，停贷潮来了？耗尽积蓄买的房子烂尾，风险谁来担

因为疫情和其他各种各样的原因，开发商暴雷、破产，延期交房、延期办证现象时有发生，买房不易，**担心的也莫过于举全家之力凑够买房首付，**终楼盘停工变成烂尾楼。面对这些状况，业主十分被动，有苦难言，“XXX楼盘烂尾”“婚房烂尾600天90后女孩不敢告诉家人”“停贷潮蔓延多地”等词汇也因此频繁登上热搜。

面对这样的状况，有苦难言的业主开始自救，一纸纸诉状不仅交向法院，还掀起一阵停贷风，随之而来的是一封封《强制停贷告知书》发向烂尾楼盘的开发商。据不完全统计，截至目前全国已有至少100个烂尾楼的业主发出集体公告宣布强制停贷。

而**高院的一起判决【（2019）**高法民再245号】其实在裁判精神中，对这样的情况有所解析，判决中明确了：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人也就是贷款银行以及购房者，而购房者是不负有返还义务的。虽然我国并非判例法国家，但对于情况相同或类似的案件，高院的判决精神具有很高的参考、借鉴价值。开发商、银行、买受人之间到底有怎样的法律关系呢？这样的裁判精神如何保障购房者的合法权益呢？今天圣运律师就带大家一起来看看这场停贷潮。

首先，我们来厘清背后的法律关系，我国实行商品房预售制度。期房购买者或全款或按揭支付了全部房款后，取得的只是合同债权而不是物权，期房与现房之间的时间跨度至少有两年的时间，所以期房一直以来就存在着很大的风险。早在2003年，央行曾经出台“121号文件”中就明确表示：建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。但在现实中很多期房**终成为了烂尾楼盘，就是因为在当初销售的时候，压根就没有封顶。也就是说，开发商跑路、烂尾楼烂尾，就是因为监管账户的资金在封顶之前，就已经没了。

那么很显然，银行作为贷款方，可能存在：违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金违规划入非监管账户、作为预售资金监管方之一，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明等问题。因此，作为受害方的购房者们认为，银行的失责、违法、违规间接导致了他们的经济损失。

这一诉求也得到了**高院的支持，期房没到手，《商品房预售合同》可以解除，基于这个合同产生的贷款合同也随之解除。这意味着不再欠银行的钱了，银行贷款就可以不还了。那么，进一步的问题接踵而至，虽然不再欠开发商的钱了，但我们付给开发商的首付能拿回来吗？如果拿不回来，会不会首付没了，房子也没了呢？毕竟很多家庭的首付，也是掏空了家里6个钱包才负担得起的。

这一疑问其实在浙江省高院再审判决【（2019）浙民再545号】中也有所解答，法院认为，若购房消费者交付了全部或大部分房款，且房地产开发企业未能实际交付房屋，消费者的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。简单来说就是，开发商不仅应该退钱，购房者还应当比别人更早获得补偿。

在实践中，可能很多烂尾楼的开发商无力退还这笔钱，而且更多购房朋友心之所向的其实是开发商继续建房。面对这样的局面，圣运律师事务所主任王有银律师认为，想要保障购房者的合法权益，还应当从问题的源头下手。房屋要想预售，就必须要通过主管部门设立商品房预售监管资金，专门防止开发商抽逃资金，从而导致工程烂尾。目前出现的烂尾状况，十有八九都存在资金监管不严的情形，导致购房者的钱被抽逃。因此，针对退还首付金的责任，其实开发商和主管部门都应当承担！

出自之外，王有银律师在此提示广大购房者，购买期房签订合同时一定要擦亮眼睛，有的购房者签订贷款合同中可能会出现“无论出现任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”的格式条款，而这样的格式条款实质上加重了购房者的责任，减轻了银行的责任，显失公平，不具备法律效力和拘束力，“谁拿贷款，由谁返还”的做法显然也更符合公平正义。

全款房子烂尾了业主怎么办，当发现楼盘停工后，业主们应该怎么办

随着房地产行业政策的不断紧缩，尤其是国家加大对监管账户资金管控力度后，好多房地产企业出现了严重的资金短缺问题。由于严重缺乏资金，无法给总包单位支付资金，越来越多的项目开工停工。那么项目停工了，该怎么办呢？

1、首先核实购买的房子是否有《商品房预售许可证》，当然这个应该在买房子的时候就应该核实清楚的。一般没有商品房预售许可证，房子也没有办法买卖的。具体的方法是去当地住房保障和房产管理局网站中，找到“新建商品房”，然后输入项目名称查询即可。重点注意一下几个问题：

（1）《商品房预售许可证》必须是原件，复印件无效；（2）许可证中注明的企业名称是否和开发商名称一致，项目名称及地点是否和实际一致（3）注意许可证中的预售款专业账号是否和你打款的账户一致。

2、检查你手中买房时获取的资料。我们买房一般先交首付，然后提交资料申请银行贷款。等银行放款下来，我们手里面要有首付款收据、银行贷款收据、购房合同、银行贷款合同等资料。若是直接付全款的，则没有银行贷款收据、银行贷款合同等资料。这些资料是我们买房子的重要凭证，要妥善保存。3、核实购买的房子有无备案，一般获取了合同的业主，房子都是已经备案的。你打开购房合同的**页上面有个二维码，扫描二维码就可以出现备案信息，直接核实是否无误就行。若是没有购房合同的，去当地省市房产管理局网站进行查询，直接输入合同网签备案编码即可查询。

4、要去组织人员去现场核实停工原因，是开发商资金有问题，还是项目涉及到高压线、涉林、涉及文物等问题。要具体原因具体分析。如果是开发商资金有问题，就要去住建局查询监管账户的资金余额及情况。监管账户的余额及资金使用情况查询比较困难，需要业主自发选择业主代表（需要提供证明），由业主代表前去住建局查询。若是监管账户资金余额充足，足够项目建设完成，那么也没有什么好担心的，督促开发商施工就行。

5、若是监管账户资金余额不足，就要核实不足的原因。是否开发商未将购房资金全部转入监管账户，是否存在转移监管账户资金的问题。找到问题的原因后，由业主代表拉着住建局的人与开发商和承建单位进行谈判。每次谈判结束后，一定要让开发商出具相应的纸质资料，并加盖公章。要写清楚什么时间复工，大概到多少人，什么时间段完成什么节点等等。

6、和开发商的谈判不是一蹴而就的，要经过多轮的谈判。我们要成立专门的业主代表团队，**好有懂建筑、懂财务、懂法律的人参与其中，为谈判起指引作用。复工也不是一次性就大规模完成的，开发商停工一般都是面临问题比较大，要一点点解决问题，我们要给自己信心，也要给开发商信心。哪怕开发商只是小规模复工，也是我们阶段性胜利，要坚持不懈，时刻观察，等施工人员不多的时候就要前去谈判，争取早日全面复工，直到项目全面建成。

祝愿天下项目都可以按时保质保量交付，愿天下再无烂尾楼！