来源:烂尾楼作者：种天韵 时间：2022-08-08 17:22:51浏览56次
选择什么样的维权方式，要看烂尾楼的具体情况。起诉维权期间确实不易，会消耗大量精力和时间。但起诉维权是业主们可选择的**有效的途径，不仅可以确权，后续实现权利也必须通过法院来处理。
下面分情况来简单说下维权：
房子建成与否？
1，房子已经建成，没那么按照《**高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，只要交了全款，就可以得到房屋。
2，房子并未完工，不符合交房条件的话，就会相对麻烦些。建议起诉维权，即便不能直接挽回损失，也可以达到确权的目的。
首先主张解除合同，尽量挽回损失。具体操作为，首先主张商品房买卖合同履行过程中，开发商存在严重违约，达到了解除合同的条件，解除《商品房买卖合同》，并要求支付违约金。
同时，要及时解除与银行间的按揭贷款协议。根据**高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释的规定，《商品房买卖合同》被解除导致按揭贷款合同的目的不能实现的，可以解除按揭贷款合同。
解除两份合同以后，还是要通过起诉的方式，向开发商要求赔偿，尽快查封开发商的资产，以便后续实现权利。
另外，购房者则应尽量与其他业主一起，采取集体维权的方式，有利于获得**大限度的法律支持。假如发展商**后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，那也只能根据破产法偿债先后的规定顺序依次受偿了。
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感谢您的关注。
阅前提醒，本文难度很高，对人的法律素养和理性思维要求高，带着脑子看，估计至少半个小时。可以收藏起来看。
房地产项目：
本案例涉及的房产所在地为青海省西宁市的大商圈之一，位于建国南路66号，我跟着地图找过去，是一个正在营业的王府井商业广场；其对面位置为越州国际广场，地图位置为建国南路68号，外表看起来是正常经营状态，其旁边的位置有好几幢烂尾楼。
房产的开发商——越州房地产商，是家族式企业管理模式，有多个家庭成员参与其中，在资本运作及其资本管理及经营中相当混乱（长城资产评价），其实际控制人现在已经被列为失信被执行人，被下了限制高消费令。
根据和中国房地产报2018年9月份的报道介绍：
越州房地产公司开发的越州国际广场，在2018年7月份的时候依然是处于烂尾状态，并且已被西宁中级人民法院和西宁的房管局查封。该项目原本是一个危旧房改造项目，规划建筑面积65万平方米，其中住宅49万平方米，总投资25亿元；按照计划，首期开发住宅为入住时间为2013年年底，但2015年年底停工，直至2018年7月也未能交房入住。2018年6月，中国长城资产管理公司介入对越州房地产公司的债权资产打包处理，但无人问津。
大家知道这个房地产项目是西宁当地的一家房地产公司开发的，位于核心商业圈的烂尾项目，涉及极其复杂的债务关系。（我估计也应该包含住宅项目，但是没有相关的法律诉讼）
购房者：
王某，他是青海省西宁市当地多家公司的法定代表人及实际控制人，横跨电商、小贷、餐饮等多个领域。案例牵连的另外两个人都是他的儿子，诉讼案例中就将他们合并看待。
同时王某还是越州房地产公司西宁分公司的法定代表人，该公司于2015年12月成立——没错，王某还是越州房地产公司的自己人。
查找王某和越州房地产公司之间的诉讼记录，非常得多！里面的关系很复杂，我不多介入了，这里只提这个房贷的关系。只需要知道，这个购房者可能不是普通的消费者购房就行了。
购房过程：
2015年8月12日，王某与越州房地产开发商签订预售合同，以14795.3万的价格购买商业用房，首付7398.3万元，剩余7397万元采取按揭贷款的方式。约定交房时间为2015年10月30日前，并约定逾期交房超过120日，王某有权解除合同。
2015年8月14日，王某（连同其两个孩子），与建行、该房地产商签订住房借款合同，借款7397元，期限10年，利率6.215%，等额本息还款。同日，王某和银行签订房地产抵押合同。
截至2016年12月29日，越州房地产公司仍未能依约交付房屋，已构成根本违约。此时，王某已支付购房首付款7398万元，偿付贷款本息1310万元，越州房地产公司收到建行青海分行贷款7097万元（其中300万元留作保证金）。
一般情况下，王某虽然没有收到房产，但依然需要向建行支付后续的贷款本息。
但是，这个王某感觉很不公平，就开始了漫漫上诉路：
1、青海省高级人民法院（2017）青民初13号，王某起诉越州房地产商及建设银行青海分行
2017年2月21日立案，4月14日公开审理，4月26日宣判
王某诉讼请求：
解除商品房预售合同、住房借款合同、房产抵押合同越州房地产公司返还自己首付款7398万元，并赔偿利息损失越州房地产公司返还自己向银行偿还的本息1310万元越州房地产公司偿还建行青海分行剩余的贷款本息房地产公司表示，同意解除商品房预售合同
建行青海分行表示，与王某之间是借款合同关系不应被解除，也不应将还款义务转移至越州房地产公司，截止2017年3月21日，尚且本金6480万元。
法院意见：
根据预售合同条款约定，商品房逾期未交付，商品房预售合同可以被解除
根据商品房买卖司法解释第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此住房贷款合同、房产抵押合同也应同时解除。
根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案预售合同解除后，越州房地产公司应向王某返还首付房款7398万元，并赔偿王某因此所产生的损失。
根据商品房买卖司法解释第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。为此，越州房地产商应该向王某返还其已向银行偿还的贷款本金及利息，并向建行偿还剩余未还的贷款本金及利息。
一审法院除了没有支持王某申请的高额补偿利息外，其他完全准许了王某的诉讼请求。
2、**高人民法院（2017）**高法民终683号，建行上诉王某和房地产商，这次请了位律师
2017年8月28日，11月21日宣判
建设银行认为借款合同独立于预售合同，借款当事人是王某，诉讼请求：
撤销一审关于王某和建行的借款、抵押合同无效的判决撤销一审关于越州房地产商代替王某偿还剩余未还贷款本金及利息的判决驳回王某对建行的全部诉讼请求王某表示，并未损害建设银行的利益，应该维持一审判决
越州房地产公司表示，愿意承担代替还款的责任。
法院意见：
1、借款合同、抵押合同能否被解除
根据建设银行借款合同第十九条：借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。建设银行依据的是自己的格式化借款合同，借款合同不能因预售合同被解除而解除，王某依据的商品房买卖司法解释认为可以被解除）
**高法认为，根据商品房买卖司法解释二十四条，预售合同已经解除，王某从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，住房借款合同也应该解除。建设银行借款合同的正确解释应该是，合同解除后，王某应立即返还其所欠建行青海分行的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托越州公司直接将上述款项归还建行青海分行。抵押合同是借款合同的从合同，也应一起解除。
2、越州公司不能偿还银行贷款时，王某是否应当偿还
**高法认为，王某在向建行青海分行借款时，建行青海分行对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是预售合同约定的房产，因该房产属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。
由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，根据商品房买卖司法解释的规定，应由越州公司将剩余的贷款本息返还建行青海分行，但并不免除购房者（即借款合同的借款人）的还款义务。
这是因为，房地产开发商将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，房地产商不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。
为此，一审判处越州公司承担还款责任正确，但是不能免责王某的还款责任。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王某提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理的原则，王某应当怎样承担责任，本院不予审理。
**高人民法院认为建行的诉讼请求部分成立，维持了解除借款合同、抵押合同的判决，维持了越州房地产公司代替王某进行偿还剩余贷款本金及利息的判决，承认了王某具有还款责任。
3、青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号，建行起诉王某、越州房地产公司，要求王某偿还未还的贷款。
2018年4月27日立案，7月4日开庭审理，8月13日判决
建行诉讼请求：
王某及越州房地产公司共同偿还未偿还贷款本金及利息等费用，合计5901万（**高院审判，王某也需要承担还款责任，但是建行没有提起诉讼请求，根据不告不理的民事诉讼原则，就没有进行处理）
王某表示，根据**高法司法判决及商品房买卖司法解释规定，自己不需要承担还款义务
越州房地产公司未出庭
西宁中院认为：
**高法已经进行过论述，王某需要承担还款责任，问题的关键在于是承担共同还款责任，还是承担补充还款责任。
本案纠纷起源于越州房地产公司未能向购房者交付房产，致使预售合同、住房借款合同、房产抵押合同相继解除，为此不能将责任归结到购房者。此时应该由越州房地产公司将王某的贷款本息返还给建设银行，如果让购房者王某和越州房地产公司共同承担还款责任，就意味着越州公司可能继续占有该笔贷款，显然不合适。
同时根据**高法的判决，应当认定建设银行对该房产享有抵押权，建行应该先行申请强制执行越州公司的财产，如果抵押物能够满足债权，建行就无需再要求王某承担还款责任。现在建行和王某、越州房地产公司签订的抵押合同上，该房产的评估价值为1.4亿，足以偿还王某未还的贷款本金及利息。而建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，在建行对抵押物进行清偿后，依然不足以偿还剩余贷款本金及利息的部分，王某才具有还款义务。
驳回中国建设银行股份有限公司青海省分行的诉讼请求。
4、青海省高级人民法院（2018）青民终199号，建设银行起诉王某、越州房地产公司
2018年11月23判决（没有找到该次审判的文书，根据**高法文书推断）
建行诉讼请求：
撤销一审判决，王某和越州房地产公司共同偿还未还贷款本金及利息等费用
青海高院认为：
商品房预售合同和借款合同，当事人之间发生的民事行为产生的民事法律关系不同。建行和王某因借款合同形成借贷民事法律关系，王某和房地产公司因预售合同形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。
根据商品房买卖合同司法解释二十五条的规定，越州公司将其收到的购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人的还款，故王某作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。由于借款合同解除后，越州公司并未向建设银行返还贷款本息，王某对建设银行的债务并没有得到清偿。
王某作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王某偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王某承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。
青海高级人民法院判决：撤销西宁中院的判决
王某需要在判决生效30日后向建设银行偿还未还的贷款本金及其他费用。
5、（2019）**高法民申527号，**高人民法院，王某申请**高法再审
2019年5月10日**高法决定提审
在此之前，建设银行申请对王某的银行账户内资金申请保全，被西宁中院以已进行了财产保全为由拒绝
期间建设银行申请强制执行，但是王某申请了**高法的再审，**高法也决定进行提审，强制执行因此中断。
6、**高人民法院（2019）**高法民再245号，王某不服青海省高院，上诉建设银行
2019年5月10日作出提审决定，12月3日判决
王某诉讼请求：
撤销青海省高级人民法院的判决，驳回建设银行的诉讼请求
建设银行称，借款合同是银行和王某签订的，越州房地产公司未还款，应由王某偿还
越州房地产公司称，应维持二审判决
**高人民法院认为：
**，借款合同解除后的贷款返还责任主体问题：根据商品房买卖合同司法解释二十五条规定，本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同也随之被解除，应由房地产商越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某没有返还义务。
第二，借款合同中相关格式条款，借款人应当立即返还其所欠贷款等内容，这些条款与司法解释相违背，意味着要求王某在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某的责任，根据合同法第四十条规定，该条款无效，该条款对王某不具有拘束力。
第三，按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题，本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某并不支配购房贷款，但需偿还贷款本息，如果合同正常履行则没有任何问题，各方权利义务可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：
越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某的首付款及建行的按揭贷款；建行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王某未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上，建设银行要求王某偿还剩余贷款及其他费用的请求不能成立，撤销青海高级人民法院的判决，维持西宁市中级人民法院的判决。
房子烂尾后：
预售合同解除，借款合同和抵押合同也随之解除购房者不需要偿还后续贷款，该笔贷款由房地产商进行偿还，清偿后不足的部分，才由购房者继续偿还购房者享有对房地产商追偿首付及已经偿还的贷款的权利1、建设银行《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定：
本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或者采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。2、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效，或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。4、《中华人民共和国合同法》第四十条
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
5、《中华人民共和国合同法》第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失