来源:烂尾楼作者：翦代芙 时间：2022-08-08 18:07:50浏览113次
“欠债还钱，天经地义”。
关于疫情期间如何偿还房贷等其他贷款业务，国家给出了具体的措施，各大行也在积极地合理实施中。
无论是延期还是优惠，该你承担的部分一分钱都不会少。如果不能按时支付的话，就会成为“老赖”，登上失信名单，部分权利也会遭到破坏。
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可是，浙江省嘉兴市的一场房贷纠纷中，购房者与贷款银行唇枪舌战，各说各有理。
就在大家以为银行会是**后的“赢家”时，法院却有了不一样的判决结果。
2018年，没有新冠疫情，也没有突如其来的自然灾害，对于每个中国人来说，是如今不敢奢望的美好生活。
可是，在上海打拼工作的许先生却哑巴吃黄连，有苦难说。因为他前不久贷款买下的小别墅，竟然变成了烂尾楼。
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所谓烂尾楼，指房地产项目已经停工一年以上。
其原因有很多，比如开发商破产、资金短缺、卷款跑路，又或者涉嫌违法建房等等，但更多的是开发商出现资金链的问题后，没钱投资建设，又找不到人接盘。
烂尾楼不仅影响城市的形象，且浪费资源，而且严重损害购房者的利益。
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因为现在的大部分商品房都是期房，购房者交上全款后也拿不到现房，通常要等上一到两年时间才可以。
如果交不起全款，也可以先缴纳一定的首付金额，再从银行贷款。
虽然看起来是“缓兵之计”，但却存在一个很大的隐患。
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老百姓从银行贷款，付给开发商全款。但如果房子变成了烂尾楼，无法交房，那老百姓还用定期还房贷吗？
许先生遇到的烂尾楼就是这样的情况。
2017年，许先生及家人满心期待能住进一百平方米的大房子，过上梦想中的生活。
可突如其来的噩耗打破了他们的美梦。
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“听说了吗？开发商马上就要破产了，咱们的房子盖不起来了！”
业主群里弹出的信息，吓了许先生一跳。
他以为是恶作剧，可朋友也打听到了小道消息：开发商资金链断裂，别说购买建筑材料了，就连百名工人的劳务费都付不起了。
越来越多的消息被证实，业主群里彻底炸开了锅。
人们不想坐以待毙，提出找开发商算账。
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这时的开发商向业主们表态：“放心吧，不会变成烂尾楼，只是会延期交房。”
许先生也觉得这么大的楼盘不会说停就停，况且开发商已经给出了承诺，只要能住上好房子，再等几年也无所谓。
可是，许先生却永远住不上自己梦寐以求的房子了。
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开发商的承诺只是为了搪塞各位业主，以防他们闹事造成严重后果。在此期间，开发商已经着手准备破产等事宜，等待业主们的只有“钱房两失”。
就这样，蒙在鼓里的业主们抱着虚无的期望又过了半年，发现楼盘没有任何动工的迹象。他们再次找到开发商，讨要说法。
事到如今，开发商的谎言被戳破，堂而皇之地承认了“破产”的事实。
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也就是说，许先生和开发商的购房合同就此终止，而他也无法拖家带口住进一个尚未完工的房子里。
面对这样的情况，许先生欲哭无泪，更让他感到崩溃的是，虽然房子住不上了，但是一月一交的房贷却如期而至，全期共392万元。
“这不是摆明了要当冤大头吗？”许先生抱怨道。
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而后，他心中突然生出一个大胆的想法：既然房子都住不进去，那我为什么还要向银行还贷款呢？我不还了行不行？
话虽这样说，但谨慎的许先生还是咨询了相关律师。
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而律师的回答非常简单：“房贷必须要还，不然就会变成老赖，以后再跟银行打交道就是难上加难了。”
“什么？我房子都住不了，还让我还房贷？”
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律师见许先生情绪激动，便耐心地解释了其中缘由。
对于每位购房者来说，在购房行为实施前，需要签署两份合同。**份是《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱建房；另一份则是《贷款合同》，银行借给你的钱，你得还回去。
《购房合同》与《贷款合同》是两份独立的合同，签约的双方也不一样。按照合同相对立原则，你跟开发商的纠纷，和你跟银行的纠纷，不可混为一谈。
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律师表示，根据现行的《合同法》的内容，许先生唯一的办法是向开发商追回房款，再补上银行的窟窿。
可开发商已经宣告破产，根本无力偿还购房者们的房款金额。就算被强制执行，也是需要好长时间。
许先生要想追回三百多万的房款，只能不断和银行打官司。费时费力不说，连钱能不能追回来都要另说。
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许先生无奈地对老婆说：“对不起，当初答应你的承诺无法兑现了。”
善解人意的妻子耐心安慰着他的情绪：“没事，我陪你，我们一起慢慢还。”
而许先生的母亲听闻消息后，连夜从老家赶回来，帮许先生夫妻俩照看小孩，好让他们能安心工作。
看见全家人都因为房贷的事情忙得焦头烂额，许先生无比后悔当初的买房决定。
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如果不是自己一时冲动，就不会有现在的进退两难的局面。
“北上广”作为国际性大都市，不仅有充足的就业机会，还有接触新知识的可能，是每年毕业生们向往的福地。
2014年，许先生大学毕业后，顺利成为了“泸漂”中的一员。
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他踏实上进，深受公司高层的器重，短短两年时间就成了中层领导人。
随着职位的不断提升，许先生的工资自然是水涨船高，是令人艳羡的成功人士。
收入渐渐稳定后，许先生和相处已久的女朋友喜结连理。
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结婚前，许先生袒露了心声：“亲爱的，以我的工资还买不起上海的大房子，你能接受吗？”
好在女朋友不是较真的人，更何况她看上的是许先生的人，而不是房。
就这样，许先生小有积蓄后，成功买下一套上海郊区的小居室。他和女朋友在亲朋好友的祝福下，携手迈入婚姻的殿堂。
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在度过了一段甜蜜的二人生活后，许先生的孩子出生了，而这栋略显狭小的房子也暴露出来一定的问题。
因为是小居室的原因，许先生只能在客厅单独辟出一处空间给宝宝玩耍。但地方太小，常常会有瓶瓶罐罐等物体滑落下来，很容易砸伤宝宝。
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再加上父母年纪越来越大，许先生打算将父母接来身边照顾，让老人能安享晚年。
为了给家人更好的生活，许先生决定换栋更大的房子，并开始为了这个奋斗目标而不断努力。
有了买房的想法后，许先生有意无意地关注起了上海的房价。
这不看不知道，一看吓一跳。上海的房价已经飙升到了一平方米三万多块钱，就这还不是市中心的房价。
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可真是应了那句：“寸土寸金！”
尽管许先生每月工资已经是中上水平，但还是承担不起如此高额的房价。
想买房没钱，不买房又不行。这不仅是许先生的困境，也是大多数打工人无法逾越的鸿沟，尤其是对远渡异乡的朋友来说，安家立业是种奢望。
许先生懊恼的同时，也不忘继续搜寻比较便宜的房源。
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一天，同事偶然经过工位，看见许先生的电脑上弹出来的卖房信息。他好奇地问：“怎么？**近工资涨了，想换大房子了？”
许先生害羞地关闭了广告，挠挠头说：“有心力不足，上海的房价我高攀不上。”
同事听完许先生的抱怨，认真地说：“买不起上海的房子，可以考虑周边呀！”
许先生顿时来了兴趣，拉着同事仔细询问。
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同事见状也不再隐瞒，将自己知道的“小道消息”一股脑儿地全都说了出来。
上海为了缓解城市压力，打算外扩，而**好的地方就是素有“上海后花园”之称的浙江嘉兴。
那里环境优美，且地理位置良好，发展前景一片光明。
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而且，嘉兴的房价一平方米才六千多块钱，要是现在能买下一套房子，等上海外扩成功，到手的房子坐等升值，岂不是赚翻了！
同事天马行空地描绘着蓝图，许先生的心脏也扑通扑通跳个厉害。
他不在乎嘉兴房价能翻多少倍，只想未来能带着家人住进大房子里，过着和和美美的生活。
下班后，许先生迫不及待将“嘉兴买房计划”告诉了妻子。
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妻子虽然高兴，但残存的理智告诉她：事情没那么简单。她提醒许先生：“这好消息怎么会让我们小小的平头百姓知道呢？会不会有假啊？”
许先生信誓旦旦地保证：消息的来源真实可靠。而且在嘉兴买房一本万利，即便以后没有被划分到上海的区域，那也是不亏的呀！
妻子明白许先生想要建造美好生活的急切心情，可买房毕竟是大事，必须等确实的政策下来后，再好好计划。
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但许先生软磨硬泡，妻子只好使出了杀手锏：“在嘉兴买房也不便宜，至少需要三百万元左右，咱哪有那么多钱啊！”
这句话犹如一桶凉水浇在了许先生的头上，他瞬间丧失了斗志。
就在许先生一家犹豫不决的时候，“上海外扩到嘉兴”的假消息愈演愈烈，很多购房者，还有炒房团都前仆后继地去到嘉兴。
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同事也催促许先生赶快做决定，不然机会都被别人抢光了。
于是，许先生抱着试试的想法来到嘉兴看房，一下子就被周边环境所吸引，更加坚定了安家养老的想法。
在房产中介的介绍下，许先生看上了一套位于嘉兴市嘉善县的别墅。
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在看到样板间的那一刻，他内心狂喜：就算奋斗几十年，在上海也买不了这么一座大房子。
许先生甚至已经开始盘算着每个房间的规划，心中满是期待。
房产中介见缝插针：“先生，您是在上海工作的吧，到时候您可以直接坐高铁去上班，通勤时间说不定比您在住在上海郊区还快呢！”
许先生急不可耐地想要买下这套大别墅，在看到别墅成交价是392万元时，他也没有感到那么的高不可攀。
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因为此时的许先生已经打算和众多买房者一样：银行贷款。
回去后的他极力说服妻子，妻子在得知别墅的面积后也觉得可行，决定将他们住的小房子抵押出去，向银行申请贷款。
银行考察完征信报告和银行流水情况，认定许先生有稳定且高薪的工作，有还款能力，所以按揭贷给了他382万元。
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银行的手续处理结束后，许先生马不停蹄地赶到嘉兴房地产，签订了购房合同。
账户上的钱很快就被开发商划走了。而许先生也理所应当地成为了房奴，每月都要偿还贷款。
虽然日常生活条件因此下降，但许先生甘之如饴，日日夜夜都在盼望着能住进大房子里。
可没想到三年过去了，房子变成了烂尾楼，美好愿望化为灰烬。
在律师的建议下，许先生按揭偿还了一年的贷款，可自家孩子上学开支，还有日常开支，再加上二老身体不好，许先生很快就入不敷出了。
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在一番心理斗争下，他决定：即便成为老赖，房贷也不还了。
银行对于断供的客户，早已经是多见少怪，有一套非常熟练的处理流程。
银行先是找到许先生，催促他尽快还款，不然就考虑走法律程序。
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许先生也商量好了对策，直言自己是因为贷款买房，所有钱都进了开发商的腰包，自己非但没有住到新房，还有平白无故地掏钱还贷，岂不是冤大头吗！
然后，银行亮出了双方曾经签订的《贷款合同》，上面表明，无论贷款人与开发商如何发生纠纷，但贷款人与银行的关系不变，必须要按时还贷。
许先生气不打一处来：“当初好声好气劝我赶紧签合同，承诺无论发生事情都会妥善处理，现在却把所有的责任都推到我身上。”
他打定了主意：房贷一分都不会还。
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2020年底，无计可施的银行向浙江省嘉善县人民法院提起诉讼，催促许先生还钱。
在法庭审理中，许先生表示自己并非故意不还房贷，而是事出有因。
虽然大家都对许先生的悲惨遭遇表示同情，但案件的处理需要讲究证据。
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2021年下半年，法院给出审理结果：开发商与许先生的购房合同已经解除，但许先生仍需向银行支付利息和本金约220万元左右。
不仅房子没有了，还白白背上两百多万的贷款。许先生越想越气，决定效仿银行的做法，找法院解决。
2022年年初，许先生向嘉兴市中级人民法院提出上诉。
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在二审工程中，法院发现许先生与银行签订的《贷款合同》种有一条霸王条款，表明无论贷款人与开发商发生何种纠纷，都与银行无关，贷款人仍需按照本合同执行还款业务。
这种情况下，银行将大部分风险全部转移到了贷款人许先生身上，损害了许先生的合法权益。
而且许先生没有基本的法律常识，这份《贷款合同》对他也就没有了约束力。
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如今，法院经过多方考虑之后，作出了**终结果：许先生不用偿还贷款，剩下的220万元左右的贷款全部由开发商承担。
人到中年的许先生颤颤巍巍地接过了判决书，向法官弯腰致谢。
这桩购房者与银行的纠纷画上了圆满句号，此案也是国内首例业主面临烂尾纠纷时，不用继续还贷的民事官司。
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许先生的案子是个例，法院也是根据实际情况进行处理。对于其他人来说，擅自逾期或拒不还贷，情况严重是会被法院强制执行的。
所以在做任何事情前，必须进行充足且详细的了解，遇到纠纷时也不要害怕，坚信法律是会站在正义的一方，给出合理的审判。
买房对很多家庭来说都是大事，虽然碰到房子在交付前烂尾的概率很小，但碰到了可能就是不小的损失。更让人揪心的是，购房人不仅拿不到房子，还要向银行按时支付按揭贷款。
近日，浙江省嘉兴市中级人民法院发布的一则案例引发关注，因楼盘烂尾、开发商申请破产，该法院判决由开发商承担剩余贷款的还款责任，而不是购房人。更早之前，**高法的一则判例中，也要求开发商向银行偿还按揭款。不过，这些利于购房人的判决，都经历了一波三折，不同法院对法律条款、司法解释有不同的解读。
一审败二审胜 购房人220万贷款不用还
据嘉兴市中院网站，在2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。
之后，在开发商破产、收房无望的情况下，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院审理认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。据此，法院判决贷款合同解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
也就是说，许先生不仅败诉了，而且法院还判决他与银行解除借款合同，并一次性归还220余万元，可谓是“赔了夫人又折兵”。不过，许先生不服一审判决，并在二审中迎来戏剧性转变。
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称司法解释）第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
“开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。”**终，嘉兴中院二审判决，银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
判决结果为何不同？
除了上述案件，在2020年12月，**高人民法院判决的“（2019）**高法民再245号”的案件中，就判决开发商向银行偿还解除商品房买卖合同房源的按揭款。
该案件也是一波三折。根据**高法的判决书，王某某等三人购买一处商业用房，并向银行申请了7397万元按揭贷款，后来因为开发商没有按照约定交付房屋，王某某不再偿还贷款而被银行告上法庭。一审法院认为，是因为开发商没有按时交付房源，使得《商品房预售合同》被解除，随之导致银行与王某某签署的贷款合同被解除，上述合同的解除不能归责于购房人，因此，开发商应代替王某某承担赔偿银行损失的责任。
银行不服判决，案件进入二审。二审法院同样依据了**高法上述司法解释，却认定，从法律关系上说，购房人王某某是委托开发商向银行归还贷款本息，但开发商并未偿还，故王某某与银行的借贷民事法律关系未消除。二审法院判决，撤销一审判决，要求王某某等三人在判决生效后三十日内向银行偿还贷款。
之后，案件进入**高法的终审判决。**高法支持了一审判决，认为因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，购房人与银行的贷款合同因合同目的无法实现亦被解除，因此，应由开发商将收取的购房贷款本息返还给银行，王某某等三人不负有返还义务。
从上述两个案件不难看出，虽有**高法的司法解释，但法院对还款责任的认定并不一样，也导致一审、二审的结果出现较大差异。根据中国裁判文书网，因楼盘无法交付、购房人放弃还款，之后被银行告上法庭的案例不在少数，在部分案例中，法院要求购房人向银行还款。
为何法院判决结果不一样？对此，北京金诉律师事务所执行主任、王佳红律师对中新经纬分析道，是因为对**高法司法解释第二十一条**款有不同的理解。第二十一条**款的内容是：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
“上述条款的意思是，购房人起诉开发商解除购房合同时，如果银行也站出来说自己有独立的诉求，诉开发商的合同纠纷与银行的借款合同纠纷可以合并同时处理；如果银行没有提出诉求，法院可以只审理诉开发商解除合同的案件，银行的借款合同就不同时审理，那购房人自然还需要偿还贷款。”王佳红说。
她还解释称，“这样审判的法官一般都认为购房人和开发商之间是房屋买卖合同关系，购房人和银行之间是借款合同关系，两个合同是独立的两个法律关系，买卖合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，毕竟银行已经将贷款发放给开发商，已经帮助购房人支付了房款。”
王佳红认为，嘉兴中院和**高法的判例都将买卖合同纠纷与贷款合同纠纷可以合并处理，既判令解除买卖合同的同时，也判令解除贷款合同。这样的判决，更符合我们国家的立法精神，也更能保护购房人的合法权益。同时，在同一个诉讼中，同时解决买卖合同和贷款合同纠纷，也节省了司法资源。
房子延期交付或烂尾，购房人可以这么做！
如果楼盘烂尾，购房者能否断供？王佳红提醒道，开发商无法交付房屋，并不意味着购房人就可以停止向银行偿还月供，而且，如果购房人擅自断供，银行会采取一定的措施，比如起诉购房人要求还款、查封拍卖房屋等，未还款的行为还会记入不良记录，会对购房人的信用有严重影响。
从实操角度讲，王佳红建议，如果遇到楼盘烂尾，购房人可以到法院起诉解除商品房买卖合同，同时起诉解除银行借款合同，在法院判决借款合同解除，并且判令剩余银行贷款本息由开发商承担的情况下，购房人才可以停止偿还贷款。否则，不能随意停止还贷。
至于首付款及之前的贷款损失，购房人应向开发商索要，由开发商承担赔偿责任。她说：“通常情况下，楼盘烂尾都是由于开发商资不抵债，即便购房人拿到胜诉判决可能也会面临开发商无力偿还的可能。所以，建议购房人提起诉讼时要慎重考虑，能查封保全开发商的财产才更能保护自身权益，否则可能是钱、房两空。”
2月24日，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会，住房和城乡建设部副部长倪虹在会上表示，要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。
栏目主编：顾万全 文字编辑：卢晓川 题图来源：图虫创意 图片编辑：笪曦
来源：作者：中新经纬