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未过户拆迁补偿协议由谁来签,房屋买卖未过户,拆迁补偿款归谁所有?

来源:拆迁协议作者:廉振博 时间:2022-08-23 09:18:23浏览3529次

未过户拆迁补偿协议由谁来签

知识要点:

房屋作为不动产,实行登记原则,非经房屋过户登记,不发生房屋所有权的转移。一栋房屋只有一个所有权,当在房屋征收中出现多个所有权主体争议时,即在被征收房屋产权不明的情况下,应当首先明晰产权,然后由真正的房屋产权人作为被征收人与征收人订立房屋征收补偿与安置协议。明晰产权可以通过协商、调解、诉讼的方式进行。

实务中,在签订房屋所有权转让合同后,须尽快办理房屋过户登记手续,明晰房屋所有权人,保障被征收人的合法利益。确定房屋的所有权人(被征收人)在房屋的征收中至关重要,作为房屋

征收法律关系中的一方当事人应该确定且唯一。

被征收人应当是与被征收房屋的命运息息相关的人,被征收人的合法权益因房屋被征收行为而必然遭受损害,所以法律上才规定了征收人对被征收人的征收补偿与安置义务,使被征收人受损害的利益得到弥补。通常来讲,房屋的所有权人是与被征收房屋利益最密切的人,是被征收人。

典型案例

陈某7年前购买李某的一套房子一直没有过尸。后来房子要被征收这时陈某才想到应赶快把房产证办下来。第二天,陈某就找到李某家要求办理房产过户手续,李某则欲收回房屋并愿意返还陈某的房款及利息,他认为,只要没办理过户手续,他还是房产证上的房屋所有人,房屋买卖协议无效。后来陈某到征收办签字,征收办的人说只有持有房产证才有房屋所有权,陈某没有签订协议的权利。陈某想知道,征收办的说法正确吗?

【以案释法】

未过户征收补偿协议由谁来签”这个问题实际上涉及以下两方面的法律问题。

第一,陈某与李某签订的房屋买卖协议是否有效。对于这个问题,可以权明确地回答陈某,陈某与李某签订的房屋买卖协议是有效的。我国物权法第第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。如陈某所述,双方自愿买卖房屋,并立有协议

买方交付了房款,并实际使用和管理房屋达7年之久,又没有其他违法行为,因此,双方之间的房屋买卖合同有效。但是,陈某若想获得房屋的所有权,应当办理房屋过户手续。因此,李某所持的观点在法律上是站不住脚的,根据诚信原则以及合同法第八条的规定,李某应当协助陈某办理房屋过户手续,陈某有权要求李某补办房产过户手续。

第二,谁有权签订征收协议的问题。征收办同李某签订征收协议无可厚非,因为李某持有房产证。但是陈某还可以采取补救措施,可以持房屋买卖协议到征收办,说明具体的理由。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定,被征收房屋所有权人不明确的状态下,房屋征收部门应报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补征偿方案作出补出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

之所以产生这样的纠纷,是由于陈某对办理房产过户法律程序的重要性认识不足所造成的。陈某对房产完整地享有所有权的条件之一就是拥有产权证明。对于这种情况,陈某可以到法院起诉,要求李某履行卖房协议的义务——协助办理过户手续。陈某还可以向法院提出申请,要求征收办发出对此房屋暂停安置的通知。

法条链接:

中华人民共和国物权法

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

国有土地上房屋征收与补偿条例

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期原

内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部

请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补信的

方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以法超

的事项。

行政诉讼。

房屋买卖未过户,拆迁补偿款归谁所有?

2017年6月,秦某购买了孙某的一套房屋。二人签订了《房屋买卖合同》后,秦某依约定支付了购房款,孙某交付了房屋及房产证。期间孙某以各种理由推脱办证事宜,秦某想着房屋已经交付了,房产证又在自己手里,便没催着对方去办房屋过户手续,就这样,在2018年初,该房屋所在位置被划入了拆迁范围。面对拆迁补偿,双方各持己见。

 

 

孙某认为

房产证上是自己的名字,房屋并未办理过户手续,房屋征收补偿协议书也是自己与国土资源和房屋管理局协商签订的,补偿款理应归自己所有。

秦某认为

虽然未过户,但是涉案房屋已交付,自己按约定支付了合同款,并且实际占有了房屋,补偿款应归自己所有。

双方争执不休,秦某起诉到了法院。

律师认为

◉关于合同有效性:

秦某和孙某签订的房屋买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,是双方当事人自愿达成的真实意思表示,合同合法有效。

同时,孙某作为涉案房屋登记的所有权人,与国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书,合法有效。

◉关于合同生效制度:

我国实行的是不动产登记生效制度,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

本案中,秦某虽然和孙某签订了《房屋买卖合同》,并按照合同的约定支付了购房款,但未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记,所以,对所购买的房屋虽实际占有,但并没有取得该房屋的所有权。

◉关于出卖人义务:

依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人基本义务的规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。

孙某在收取了购房款的情况下,应及时将出卖房屋过户登记至秦某名下。

裁判要旨

法院经审理认为,现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭,在此情况下,秦某可选择解除合同,也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款,现因孙某亦尚未实际领取拆迁补偿款,则秦某请求确认其享有上述征收补偿协议中孙某所出卖给秦某的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款,符合法律规定和权利义务相一致原则,应予支持。孙某因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

最终,法院判决孙某与征收部门所签拆迁补偿协议合法有效,按照该协议所享有的征收补偿款归秦某所有。

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