一房两卖可防范(组图)

在房屋买卖实践中，经常发生买卖双方签订房屋买卖合同后，出卖人将同一套房屋卖给第三方，致使买受人不能按合同取得房屋的情况，俗称“一房两卖”。 无论是商品房买卖还是二手房买卖，“一房两卖”的情况经常发生。 遇到这种情况，购房者应该如何保护自己的利益？ 为此，本刊特别分析了一手房和二手房出现的一家两户的销售案例，以加强对购房者的防范。情况1

*金虎律师事务所周金虎律师

程老师为了购买某楼盘的商品房，与楼盘开发商签订了《商品房买卖合同》。 合同签订后，程老师按照合同约定支付了购房款的80%共62万元。 但在合同约定的交货日期后，开发商没有按合同交付房屋。 程老师找到开发商要求交房时，才知道开发商已经把房子卖给了小李，小李已经拿到了家里所有的票。

情况2

张先生想转让某小区的住房，陈先生得知后，与协商的张先生协商，签订了房屋买卖合同，并支付了合同约定的全部购房款65万元，但没有立即过户。 过了一段时间，金先生也找到了小张，说打算买这套房子，出价70万元。 于是，张先生又将房子卖给了金先生，并马上办理了房屋过户手续。 陈先生得知后，坚持买房前，房子应属其所有，要求金先生交房，被拒绝了。 于是，陈先生又坚持与张先生解除合同，双倍返还购房款。

名词的解释

论房屋权属：我国《民法典》对不动产物权的设立变更采用登记生效主义，登记是不动产物权的设立变更发生法律效力的必要条件。 因此，“一房两卖”的，已经办理房屋权属登记手续的购房人将获得房屋所有权。 在这两起案件中，李先生和金先生在购房后办理了产权登记手续，因此合法取得了已购买房屋的所有权，其他购房人无法取得房屋。

论独门独户出卖人应承担的责任：“独门独户出卖”的，出卖人与多位购买人签订买卖同一套房屋的合同。 合同签订后立即发生法律效力，买受人以出售一房两户行为不能取得房屋所有权的，其合同目的已经不能实现，这种违约行为严重侵害了未取得房屋一方的利益，出售一房两户的人应当承担相应的法律责任。 但商品房买卖和二手房买卖中，每户两户卖家的责任负担略有不同。

律师分析

商品房买卖中，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，不能取得商品房所有权的购房人可以要求解除合同，返还已支付的购房款和利息，赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已支付购房款一倍的赔偿责任。 在第一种情况下，程医生可以主张解除与开发商之间的商品房买卖合同，并主张开发商已经支付购房款“双倍返还”。