来源:法律热点作者：曦哲晁 时间：2021-10-14 17:14:12浏览96次
近两年在集体土地征收过程中存在着许多的违法行为，虽然有些地方在短时间内有效的遏制了乱征滥占的势头。但仍旧有一些地方为了规避法定的农用地转用审批手续，通常都采取“以租代征”的形式征收被征地农民的土地，然后进行非农业建设。
什么是以租代征？
以租代征是规避农用地转用和土地征收审批，擅自将村民农用地转为建设用地，通过租用、承包等方式进行非农业建设。
以租代征有哪些形式？
用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；基层政府直接租赁农村集体土地；基层政府转租农村集体土地；基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；村自行出租自己的承包地；村委会租用农户的承包地搞非农建设。
以租代征有哪些违法点？
1、没有用地手续。
根据《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”及第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”可以得出，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。因此我国征收土地必须是国有土地，如果是农业用地，则需要转为国有土地。
《土地管理法》第四十四条规定，农用地转用批准权在国务院的省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目用地，直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、人口在100万以上城市，国务院指定的其他城市统一开发的建设用地，这些用地不管征地批准权是国务院，还是省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地，不需另行报批。
由以上相关规定我们可以看到，在需要征收农村集体土地的时候，必须要先依法向国务院或是省、自治区、直辖市人民政府办理农用地转用审批手和征收集体土地手续。
2、并非出于”公共利益“。
根据《土地管理法》第二条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。由此条例可以看出，单纯的商业开发是无法满足征收集体土地的前提条件的。
3、逃避“公平合理的拆迁补偿”。
根据《土地管理法》第四十七条规定，被征收土地的，征收方要按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6—10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
因此，根据此条例来看，征收集体土地则意味着需要支付一笔不小的补偿费用。对此在实践过程中，征收方为了以低成本征收，就打起了征地补偿费的主意。而这种最为直观的征用土地的方式就是“以租代征”。这样一来，被征地人获得的补偿可就大幅度的“缩水”了。
以租代征的危害
凯诺律师表示，以租代征是一种违法占地、违法用地的行为，虽然国家一直在严厉打击制止这种违法行为。但是以租代征具有很强的诱惑性，导致不少的被征收人在其中遭受到了不小的不公平的待遇。
如果遇到相关部门严查的话可能会导致毁约，而这损失将会是由出租土地的村民来承担。
其次，由于以租代征属于违法行为，且土地已经用于非农业建设，那么还会遭到村集体不给村民确权的情况。
况且，这样的土地，即便是拿了回来，因进行了非农业建设，也会对现有的耕地质量以及周边环境都会造成一定的影响。作为耕地的主人，那么就需要长时间的休耕恢复肥力。
同时，在凯诺律师代理的以租代征的案件中，纠纷最多的问题还是租金问题。随着国家的发展，物价水涨船高的情势，当村民要求提高租金时，用地单位通常都不会提高，甚至有些租金都很难要回来。
不过凯诺律师提醒大家，如果在生活当中遭遇了”以租代征“，与当地拆迁方签下了土地租赁合同，大家可先不必惊慌，因为有时违反法律法规的一些租地合同是不具备法律效力的，可以要求政府安排土地复耕、重新安排承包地，或者是通过行政诉讼的途径来维护自己的合法权益。
我国法律对土地征收有严格的限制，当征地数量超过规定，就要到国务院批准。实践中，在我国各地农村中，常常以“以租代征”的形式逃避监管进行违法建设。严重违背了国家法律规定，同时“以租代征”往往给予的补偿非常低，不能保障失地农民的正常生活水平不降低，严重侵害了农民的自身合法权益。
今天，
北京京康律师事务所主任史西宁律师
，结合自己多年办理专业征地拆迁案件的经验，和各位分享“以租代征”中的常见情形以及如何应对才能保护自己的合法权益！
1“以租代征”是什么？
所谓“以租代征”，是以通过租用农民集体土地的形式以达到非农业建设的目的，属于擅自扩大建设用地的规模。表现是双方达成租赁关系，但看其实质是妄图逃避法律监管，绕开征收审批程序，擅自改变土地用途，扩大建设用地规模。同时也逃避了缴纳相关税费、履行耕地占补平衡等法定义务。
在土地拆迁征实践中，“以租代征”相较于公开强行占地，看似双方有租赁合同，支付租赁费用，手段温和，但如何装扮也掩盖不了其违法的本质。
“以租代征”的危害有哪些？
相信各位都听到或经历过这样的对话：“隔壁村的土地被租出去给一个企业了，好像要开工厂，一年给不少租金呢…”。很多老百姓往往会被眼前的利益迷惑，其实“以租代征”对于老百姓合法权益的损害是远远大于获取的些许租金的。我们来看一下”以租代征”的危害有哪些呢？
1、租期长，租金水平低
”以租代征”的租期往往是20年、30年的长期“租赁”，租赁价格一直沿用签订租赁合同时的价格或增长水平极低，跟不上经济水平的增长，导致实际收益还远不及耕地的收益。
2、对土地造成损伤，需长时间休耕回恢复
由”以租代征”常常用来进行进行非农业建设，在土地上建造永久性建筑，对土地质量造成了严重的破坏，不在适合农业生产，需要长时间的休耕回恢复。
3、遇严查导致毁约，承担恢复耕地损失
近年来，土地方面相关法律日渐完善，管控也更加严格。以往以"以租代征"方式进行的建设项目被叫停整改，要求恢复耕地，由于大部分老百姓风险意识不强，在最初签订“租赁合同”时并未严格审查条款，其中往往早早已约定了相关损失承担问题，大部分是由出租土地的老百姓自行承担。
4、“以租代征”的土地难以得到确权
由于“以租代征”将承包地的用途进行了违法改变，属于违法用地行为，村委会因为担心惹上麻烦或是租用土地企业搬离，影响就业和经济发展，造成对老百姓要求对承包地进行确权时，不予配合和找借口拒绝。
3土地被“以租代征”了，应该怎么办？
早在2005年，国务院就发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)。并对“以租代征”这种违法用地形式进行了规定：未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为。
“以租代征”是违法法律法规强制性规定的，可以主张合同无效，要回自己的土地；也可以向国土资源部门进行举报，由国土资源部门依法制止、查处；任何单位和个人擅自通过“以租代征”占地非法建设，还要追究其法律责任，涉嫌犯罪由司法机关依法处理。
最后，史律师提醒大家，如果遇到有人“租地”，一定不要只顾眼前利益为他人侵害自己合法权利创造机会，如果遇到强行“租地”，要及时维权，可以委托专业征地拆迁律师的介入，避免自己的合法权益遭受侵害。
“以租代征”已成为一种非常普遍的征收方式，不少地方打着“以租代征”好处多的幌子征收老百姓土地。对于这种情况，其实是违背了相关法律规定，是很多当地政府为了规避土地征收程序，而以租的形式占用土地。
土地征收相关法律依据
根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”
其次根据《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，从此条例来理解的话，任何改变土地用途的行为都是违法的，不管是行为还是合同都是得不到法律的认同的。
以下是“以租代征”常见的6种形式
1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；
2、基层政府直接租赁农村集体土地；
3、基层政府转租农村集体土地；
4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；
5、村自行出租自己的承包地；
6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。
“以租代征”的违法点
1、以租代征不是出于公共利益。根据相关法律规定，征收集体土地的前提条件是为了公共利益的需要，因此，如果只是为了商业开发，那么则是不能满足征收集体土地的前提条件的。
2、没有相关“用地手续”，规避法定征收程序。根据《土地管理法》中的相关规定，任何单位和个人进行建设时，必须依法申请使用国有土地涉及集体土地的，必须要向国务院或是省、自治区、直辖市人民政府办理农用地转用审批手续及征收集体土地手续。
3、逃避法律规定的补偿标准。这在实践中是非常常见的。根据《土地管理法》第四十七条的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。因此，当征收方看到要支付被征收人这么多的费用时便打起了征地补偿的主意，然后通过“以租代征”的方式，征收老百姓土地，这时候补偿就大大折扣了。
除此以外以租代征还侵害了老百姓知情权、财产权、生存权以及发展救济权。
根据《土地管理法》第四十六条和四十八条分别规定了土地征收公告和安置补偿方案公告。从法律方面来看，不管是内容还是方式都充分体现国家对被征收人知情权的保护。不过“以租代征”的形式，其实是相关部门为了隐藏其行为的违法性，或是为了获得非法利益，减少老百姓补偿。但无论结果怎样，目的怎样都侵犯了老百姓的知情权。
在《土地管理法》中规定，征收农村集体土地的，按照土地的原用途给予补偿，补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补偿费。各项费用的确定标准每三年进行一次调整，以保障被征收人的原有生活水平不降低。以租金方式代替各项补偿费的方式会使农民的财产权遭受巨大的损失。
以租代征时的救济途径
如果在生活当中遭遇了”以租代征“的情况，与当地拆迁方签下了土地租赁合同，大家先不用担心，因为该合同违背了法律法规的强制性规定，应属无效合同。可以起诉确认该租赁合同无效后，要求相关部门返还土地。
凯诺律师说，如遇到“强征”、“强拆”，也一定要保持冷静，及时报警并以录音录像的方式保留证据。由于征地、拆迁案件比较复杂，老百姓势必要通过找专业拆迁律师帮忙依法向人民法院提起行政诉讼，请求返还土地，维护自己的合法权益。