来源:房屋租赁合同 时间：2020-05-30 11:22:05浏览369次
租赁店铺与出租人达成租赁意向后，需要签订店铺租赁合同。合同应明确规定租赁的有关事项，口头约定的事项也应在合同中明确规定，以保证自身的权益。
(1)例如，某个城市地区的街道数目必须清楚，具体面积必须清楚，范围必须强调，地图必须绘制。一定要在房屋结构图上画出你的范围，并在合同中列出来，因为如果没有明确的范围，将来可能会有关于某个通道或某堵墙的纠纷。
(2)写下什么目的，如餐饮、家居。在签署合同之前，你必须首先决定你想做什么。例如，如果你想开一家餐馆或美容院，你必须先限制它，并在合同中明确说明。必须明确表示要做什么，以防止业主或出租人在发生冲突时找你的麻烦。这也是由双方决定的。一切都是为了避免可能的冲突。一定要限制明确的目的。如果你将来想做其他生意，你可以和出租人讨论。
02澄清与租金相关的事项
(1)租金如何支付?
首先，必须注明租赁日期和租金支付方式。请注明年份，打印清晰，在打印过程中不要留下任何空白，并在末尾附上大写字母。第二，必须明确指出租金是按月支付、按季度支付还是按年支付。**好不要说每三个月付款一次，而是说得更具体些。**好将月份的日期指定为月份的日期。还应说明的是，法定假日将推迟，例如，钱将在每月3日支付，但每个人将在10月3日休息，这将推迟。这是为了防止有人说房客在3号写信把钱给房东，同时也是为了表明如果租金延期应该支付的滞纳金。此外，还必须说明付款方式，即现金或支票。**好指明现金或支票的方式，否则也有可能说出用来抵押你的东西，造成不必要的麻烦。
(2)、租金调整
合同中应规定租金调整的时间和方法。一般的规则是房东可以在三到五年内增加租金，所以承租人不应该不愿意在三到五年内增加2%的租金。如果房东不能判断增加多少，他将逐年签字。然而，如果你是作为一个高投资实体工作，你需要更多的时间签署，否则房东将能够哄你一年后与你签署，然后你的装饰将被浪费，所以这些必须考虑。
(3)、免租期
通常免租期为30至45天，这是租户装修或申请执照的期限。有些人不知道会有这样一个免租期。免租期通常是有条件的，但有时免租期是无法获得的，例如，当店铺处于一个非常好的位置时，免租期是不容易获得的。如果获得免租期，出租人可能还需要一些经济补偿。
(4)、租赁保证金和定金
一般来说，在签订协议之前，你必须向房东支付一定的租赁保证金。一方面，这意味着从房东的角度来看，房子必须优先考虑你。如果房东违约，你必须向承租人支付双倍的保证金。如果承租人违约，保证金将不予退还。
保证金通常是一至两个月的租金。该保证金不计息，可保证承租人的某些利益。如果与房东协商押金，将签署一份正式协议来支付房子的费用。
租金可以转换成租金。第二，有一种存款，它与存款有些不同。在正式签署协议时，将有一笔押金，由承租人交付给出租人。这笔押金在租赁期间将一直由房东保管。当承租方违约时，它实际上将作为定金，但在合同中不会提及。一般来说，押金将在整个租赁期结束后退还给承租人，部分应付费用将退还给房东。但是一旦有磨损或问题，它将从存款中扣除，直到扣除完成。此外，租赁前的保证金也可以在协议正式签署后转换成保证金。
03、装修与装饰问题
承租人如需装修或增加附属设施设备，或进行一些重大、关键的结构变更，应事先征得出租人的书面同意，并按有关规定报有关部门审批。出租人应委托承租方在开工前报有关部门批准。例如，城市管理和市政部门通常到这里审批。如果涉及其他一些问题，如环境保护和消防，他们也需要去这些部门审批。在某些情况下，所有部门可能都必须获得批准。例如，如果在装修期间改变消防出口，消防部门必须获得许可，运输部门也必须离开。承租人应负责附加附属设施和设备及其维护责任。
装修时如何申请许可，这些必须写进合同。例如，一个品牌不会像其他独立格式那样灵活地改变其外观的装饰和LOGO。品牌需要统一。例如，麦当劳必须有一个大的m。如果空间限制不能满足，它不能选择这家店。因此，必须明确的是，承租人的设计应该根据品牌要求来实现，不仅是外部的，而且是内部的。
合同中包含许多琐碎的细节。在争端发生之前，通常很难想象关键点。
首先，提供一个相对高质量和完整的模型商店租赁合同，以解决在起草这样一个合同时需要考虑太多细节的问题。关于合同范本，请参阅本文末尾的“阅读原文”。
第二，整合此类合同的风险点，以供审查合同时参考。毕竟，合同评审的基本工作方法是定义一类合同的主要风险点，然后根据风险点的重要性逐一检查，以确保合同的评审效果。
考虑到租赁合同主要分为出租人和承租人，且合同通常由出租人提供，这里，从店铺承租人的角度，列出常见的风险点。
1.产权。这是不是一个可以承租的房屋?
房屋的使用和土地的使用必须确保房屋的类型是商业性的，土地的使用是非住宅性的，然后才能作为商店出租。否则，将面临无法获得营业执照和非法使用房屋的风险。
确定房屋所有人，以确保与房屋所有人或其他所有人签订租赁合同。如由业主出租，需核实原产权证明并保留复印件。
2、对那些重要或难以认定的事项做出陈述和保证。
合同中要求出租人承诺产权完整(无限制)，租赁期内无拆迁，无影响正常经营的重大装修或市政装修，整体消防合格，市政配套设施能满足经营需要。
承租人很难理解财产的潜在外部风险，包括抵押、司法限制(如扣押)、市政建设(道路封闭、翻新、拆除等)。)，消防检查，以及工商注册是否受到限制。
3.工商登记可以吗?
如承租人需要使用商铺办理工商登记，同意出租人协助承租人办理申请审批手续，如
4、是否转租，以及转让费。
如果以前的租赁合同中有不转租的条款(事实上，租赁合同一般都要求不转租)，那么单方转租是无效的，并且店主可以随时退店，而以前的店主在收到钱后很可能会“逃离和尚和寺庙”。
如果你必须转租，你必须与转让人和业主签署三方协议。
关于转让费。转让方一般通过“装修和人气积累”收取转让费。但是，只要双方同意合同到期或其他原因导致合同终止，高额的转让费就很难收回。
因此，在转租的情况下，有必要与转让人和所有人签署三方协议，以指定向谁支付转让费，并尽可能长时间地签署租赁期限。永远不要只签一年，然后在期满时同意续约。合同中明确约定，因承租人以外的原因终止合同的，转让费用应返还给承租人，转让费用也可按比例返还。
5.物业及运营方带来的风险。
商铺一般由经营者整体管理，应考虑物业服务是否适合商业运营，如：商场投资方向(服装城、电子城、小百货城等)。)，经营者的广告支持，物业服务(电梯、保安保洁、空调、网络电缆、供水、POS机、电源等。)，它们是否满足商店的业务要求，停电是否能自己发电等。
在招商谈判中，双方应综合考虑上述问题。达成协议后，双方应以合同的形式确定，如物业管理费是否包含在租金中，如何结算POS机费等。全年电力和水供应将被切断多长时间(除了由于政府原因造成的停电);如果商店完全翻新并影响其业务，租赁期将会延迟(租金将会退还)。由于上述原因，承租方无法正常经营。如果达到一定期限，承租人可以要求终止合同。出租人应返还转让费和押金，并赔偿承租人的装修费用和前期投资。
6、装修、装修免租期，以及到期时如何处理。
在商铺租赁中，往往有一个免租期，主要是因为承租人需要进行装修，实际上不能做生意。在这种情况下，协议不受租金影响。但是，免租期并不是一个法律明确规定的概念，所以应该明确规定。
此外，如果需要装修，合同到期时，承租人会打折或取消装修，还是属于出租人?如果是打折，怎么打折?应该有一个明确的协议。
在解除合同的违约责任中，违约金往往相当于定金或保证金，而且金额不高，往往小于装修损失。因此，如果存在装修，违约时应就装修损失达成协议。
7.其他需要注意的细节。
1)应明确承租人是免费使用店外广告墙还是单独付费使用。
2)租赁收费依据：以建筑面积(使用面积/内部面积等)为依据。)，并且必须清楚;承包面积与实测面积之间的差异应予以处理。如果面积超出预期范围，承租人能取消合同吗?
3)规定店铺的**晚交付时间和标准以及免租期。
4)承租方是否可以转租、分租或转让，是否可以做合同规定以外的其他类似用途，必须在合同中反映出来。
5)租金是否含税(业主是否提供发票)、交付押金的日期和方式、退还押金的期限;如果租金延期，双方同意出租人将给予一定的宽限期(而不是直接同意终止合同)。
6)如出租方柜台的调整、装修或维护影响正常业务，应提前通知，并明确是否及如何减租或免租。水、电、电话线和其他资源是否涉及扩张或增值，以及
8)违约责任：通常约定承租人未能按时支付租金的违约责任。建议与甲方就违约事宜达成互惠协议，包括租赁物业的及时供应，以及下列情况：如电力、水电、房屋结构安全、设备故障等。影响承租人正常使用且非承租人原因造成的，承租人有权在问题修复期间或租赁期延长期间扣除租金，给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。