婚姻法解释(三)不动产分割问题

**高人民法院颁布的《**高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》问题解释(三)(以下简称《婚姻法》解释(三))引起了社会各界的广泛关注和争议。其中，关于房地产分割的规定可谓一石激起千层浪。**有争议的问题是如何确定和分配配偶一方的个人财产的婚姻收入，以及如何确定父母婚后为子女购买的财产和配偶一方婚前贷款购买的财产的处理方式。

一、《婚姻法解释（三）》关于房地产分割的规定

1.第《婚姻法解释（三）》号法律第5条规定，配偶一方婚后的个人财产收入应被视为夫妻共同财产，但水果和自然增值除外。众所周知，夫妻一方婚后个人财产的收入主要包括果实、投资和经营收入以及自然增值，因此该规定明确表明夫妻一方婚后个人财产的果实和自然增值不是他们的共同财产，也表明婚姻关系存续期间获得的生产、投资和经营收入以及知识产权收入属于夫妻双方。

2.《婚姻法解释（三）》第7条规定，根据《婚姻法》第18条第3款的规定，父母一方婚后为子女购买的房地产，其产权登记在投资方子女名下，可视为仅赠与其一个子女，该房地产应视为夫妻一方的财产。如果双方父母购买的房地产的产权登记在其中一名子女名下，则该房地产可被视为由双方按照各自父母的出资份额分享，除非双方另有约定。考虑到中国的国情，为子女投资购房以使他们能够顺利结婚并过上更好的生活的父母通常会将他们所有的钱都投入到他们的生活储蓄中，并且由于他们的相貌或特殊身份，他们通常不会与子女签订任何书面合同，以明确表示该房屋没有其子女配偶的份额。但是，一旦孩子和他或她的配偶离婚，房子就被视为夫妻共同财产进行分割，这必然违背了父母当时为孩子买房子的初衷，也损害了为买房子出力的父母的切身利益。因此，父母为子女购买的房产的产权登记在子女名下，明确指出父母只给一个子女送礼更为合理，这不仅符合中国国情，也解决了各种财产纠纷。同样，夫妻双方的父母购买的房地产，无论产权是否登记在只有一个孩子名下，都应按照父母的出资份额进行分享，这更符合实际情况。

3.《婚姻法解释(三)》第10条规定，如果配偶一方在结婚前签署了房地产销售合同，他/她应以其个人财产支付首付款，并在银行贷款。婚后，他/她应以夫妻共同财产偿还贷款。房地产以首付款人名义登记的，离婚时双方应协商处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以裁定该房地产属于产权登记方，未偿贷款为产权登记方的个人债务。离婚时，产权登记的一方应当按照《婚姻法》第三十九条**款的原则，赔偿对方支付的互借还款和相应的财产增值部分。如果从房产证上获得的时间只是用来将抵押房屋分割为婚前个人财产或夫妻共同财产，不难推断可能存在对一方明显不公平的情况。因此，将夫妻一方以婚前贷款购买的房产和婚后共同偿还的贷款视为一方的个人财产，符合物权法的原则和合同法的相对性原则。结婚前，夫妻一方已经通过贷款的方式向房地产公司支付了全部房款。房屋买卖合同已经生效，即房屋的所有债权在婚前已经取得。结婚后，所购房屋的不动产只发生变化。因此，在分割离婚房屋时，将抵押房屋分割为个人财产是比较公平的。鉴于抵押房屋婚后的增值问题，应充分考虑配偶一方参与还款的实际情况，房产应协商分配，配偶应得到公平补偿。在抵押房屋被视为夫妻一方所有的基础上，未偿贷款将作为产权登记人的个人债务继续由买方偿还。这种处理方法不仅易于操作，而且符合相对性原则。

通过对上述规定的简单分析，我们认为《婚姻法司法解释（三）》仍坚持我国《婚姻法》确立的夫妻共同财产制度，但在夫妻个人财产范围上有所突破。简单来说，就是“父母没有媳妇买房子，婚前购房贷款属于个人”。这与此前婚姻法解释中的规定完全不同。

二。中国夫妻财产制概述

夫妻财产制又称夫妻财产制。具体而言，它是一个法律制度，包括婚姻解体时的管理、归属、处置、收入、使用、债务偿还和财产清算。在中外法律体系中，共同财产制可以分为三种形式：分别财产制、共同财产制和约定财产制。目前，我国采用夫妻共同财产制，属于共同财产制中提到的共同财产制。具体而言，从结婚登记之日起，获得的财产是丈夫和妻子的共同财产，但一些法律可以明确规定的财产以及丈夫和妻子双方同意由一方拥有的财产除外。然而，婚前个人拥有的财产不属于夫妻共同财产。此后，除非双方另有约定，婚姻关系的存在不会使其成为夫妻的共同财产。夫妻离婚意味着夫妻共同财产关系的消除，这反过来又导致夫妻共同财产的分割。随着社会的发展，婚姻的共同财产有了许多新的特点，财产的分割也成为一个非常复杂的问题。具体表现为：1 .一大笔钱。夫妻共有财产分割时，标的物增加，财产分割带来的影响也更大。通常，普通离婚案件的审理采用简单的程序，但目前许多案件是通过普通程序审理的，因为所涉及的夫妻共有财产数额巨大。2.新内容。夫妻共有财产有很多种，包括有形或无形财产，如股票、房地产、知识产权等。3.财产资金来源的复杂性。目前，尽管人们的生活水平越来越高，但绝大多数人仍然以工作为主要收入来源。当他们投资或买房子时，他们经常从一些朋友那里借钱，甚至贷款，其他家庭成员也经常帮助支持他们。这样，丈夫和妻子的共同财产可以通过各种方式来筹集。当共同财产被分割时，双方都持有自己的观点，并声称他们的家人和朋友捐了钱，这使得法院难以确定财产的性质。4.法律滞后，理论有争议。目前，夫妻共同财产的内容在不断更新，其本身的价值和性质也很复杂。现行法律对某些财产的所有权没有明确规定，**高人民法院也缺乏相关的司法解释，这使得人民法院很难处理此类纠纷。法律的滞后性是新形势下处理夫妻共同财产**突出的特点。

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