来源:法律热点作者：静逸英 时间：2021-10-14 17:26:10浏览138次
房子是我们的住所，也是一种大额资产，所以大家对待房子都非常认真。而房子被法院查封是经常会遇到的一种情况，很多人房子被查封后会束手无策，不知道该怎么办。那被法院查封的房子如何快速解封呢?掌握诀窍不犯愁!
一、查封的定义
房产查封，是指执法机构对公民、法人或组织的动产、不动产及其他财产权采取的一种限制行为。查封的房产不能交易和买卖。
二、查封的步骤
房产被法院查封一般可以分为两种情况，起诉阶段的查封和执行阶段的查封。
1、起诉阶段的查封
起诉阶段的查封，如果不采取一定的措施申请解封的话，那就只能等查封期限满了才能够解封。
2、执行阶段的查封
执行阶段的查封，只能等判决执行完毕后，经当事人申请，对房产予以解封。
三、被法院查封的房子如何快速解封?
1、如果是在审理阶段被对方申请保全的，那么在审理阶段双方达成了调解协议就可以申请解封。
2、如果在审理阶段查明该债务不存在，驳回了原告的起诉，也可以申请解封。
3、如果是在执行阶段，那就只有等债务履行完毕才能解封。
立德担保提醒您：如果要申请解封的话，还是要选择一家靠谱的担保公司来操作，担保公司都有专门的律师团队，可以省去很多麻烦，而且速度也比较快。委托担保公司办理查封房解封，正常流程下来可比自己走法律程序节省一半以上时间，而且成功率高。另外，解封后的房产还可以重新办理银行抵押贷款。记住，一定要找实力雄厚的担保公司合作。如有疑问，可以咨询立德担保哦！
住了近5年的房子突然被法院查封了？这样奇怪的事，被西安的数百户业主遇到了。在陕西西安市浐灞生态区的巴黎大厦小区，很多业主发现，自己通过合法手续买的房子，突然被法院查封，这到底是怎么回事？房子还能要回来吗？
1、交房近五年被查封，西安数百户业主陷困境
△央视财经《经济信息联播》栏目视频
2019年6月11日，巴黎大厦小区里的712套房子，被浙江省温州中院查封。
有业主出示了一张西安市不动产登记簿，上面显示，这名业主的房子已经被查封，
期限是2019年3月7日至2022年3月6日
陕西西安巴黎大厦小区业主：
我们合法购买了房子，费用全部交过了。合同也是合法拿到手的。陕西西安巴黎大厦小区业主：我们有西安市房管局统一印发的制式合同，合同规定365个工作日之内办理房产证，购房合同上是2014年10月份交房，按道理来说，至少在2016年前半年，应该拿到房产证。但到现在，我们一直没有看到房产证，房子还被温州中级人民法院查封，这是咋回事？我们也想得到一个解释。一些业主通过电话联系到浙江省温州中院。该院执行庭书记员说：我们执行西安华田实业的财产，房子的物权还登记在西安华田实业名下，从法律意义上来说，这个房子还是西安华田实业的。西安华田实业有限公司是巴黎大厦小区的开发商，其法人代表叶明恩是温州人。
因为陷入了债权官司，西安华田实业有限公司和叶明恩等人被告到了浙江省温州中院，但是目前，叶明恩已经潜逃至境外，法院随即将这家公司名下的房产进行了查封。
2、查封符合法规，业主可提“执行异议”
△央视财经《经济信息联播》栏目视频
业主们花钱买的房子，并且已居住了近五年，却因为开发商的债务官司被法院查封了，到底合不合理呢？
陕西西安市不动产登记服务中心查封异议科科长贺韬：
3月7日，温州中院两名工作人员持协助执行裁定，来查封窗口，要求查封华田公司名下的712套房子。我们经过查询，告知他们这712套房子有已经网签给买受人的。但是，他们提供了从房管局查询出来的网签备案合同和信息，我们看到法院的协助执行裁定，只能依照执行。这位负责人表示，尽管巴黎大厦小区的业主已经在2014年10月至11月间办理了收房手续，并已经入住，但直到现在，
开发商也没有为业主办理产权登记
，所以，从《物权法》的角度来解释，
现在这些房产的所有权仍然属于开发商西安华田实业有限公司，被法院查封符合法律规定。陕西云德律师事务所律师胡小青：
业主可以将当时购买房产的证据、签订的买卖合同，还有交房的一系列证据，提供给法院，证明虽然没有办理房产证，但是从法律意义上，房款已经交完了，房产所有权已经有了，下来只是办一个房屋登记手续而已。目前，小区已经有300多位业主向温州中院提出了执行异议。对于每个家庭来说，能够买到一套称心如意的房子是一件大事。小编提醒你，当你千挑万选后选择了某家开发商和中意的楼盘时，当你交上定金或预付款时，一定要了解开发商
“五证二书
”是否齐全。否则，就会留下隐患，增加一些不必要的麻烦。
一、商品房“五证两书”
“五证”包括：
1、《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。2、《建筑用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。3、《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
4、《建设工程开工证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
5、《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
周律提醒：
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”包括：
1、《商品房质量保证书》。
2、《商品房使用说明书》。
周律提醒：
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
二、购买商品房6大注意事项
1、作为开发商必须有相关资质证书。我国对房地产开发企业实行资质管理制度，即一个企业要从事房地产开发，除了要具备企业法人营业执照外，还要具备相应的资质证书。
2、不同的开发商具有不同级别的资质证书。建设部《房地产开发企业资质管理规定》根据注册资本、经营年限、往年业绩、人员构成等条件将房地产开发企业的资质分为一、二、三、四4个等级。其中一级最高，四级最低。
3、购房者在购房之前应当要求开发商出具自己的资质证书，根据资质证书，可以很直观地判断出开发商的实力和资信情况。
4、开发商的资质可以到当地建设行政主管部门查询，打电话给他们说出楼盘的名称（开发商的名称）应该可以查到。
5、签订商品房买卖合同时，对于交房条件，交房期限，办证期限，逾期交房违约金及逾期办证违约金等重要条款，做到约定具体明确，以免履行中产生争议。
6、另外，国家规定开发商在售房时必须公示五证。如果没有公示，可以要求其出示给你，如果拒绝，向当地有关部门举报。
对于法拍房，不少朋友由于不了解具体处理流程而多多少少存在一些误解，为了打消这些误解，致享融会不定期地结合一些相关案例为大家做些浅显的讲解。
本次我们针对有些朋友关注的多次抵押导致被多家法院查封的法拍房是如何解封的情况做些介绍，同时最后也会对购买这类法拍房会存在哪些问题做个解答。
我们就以标的名称为“杭州市西湖区庆丰新村20号2幢2单元103室”的法拍房来做介绍，先介绍一下这套房产的情况：
杭州市西湖区庆丰新村20号2幢2单元103室，位于庆丰新村小区，建筑年代应该是2006年，建筑面积为59.06平米，2室1厅1卫的户型。该房产于2020年9月9日10时开拍，起拍价为296.68万，最终以304.68万的价格成交。
该房产有4家法院查封，包括杭州市滨江区和西湖区两家法院，以及福建省的泉州和晋江的两家法院，四家法院的查封日期各不相同。
可以看出，不同法院可以对同一财产采取轮候查封措施。这里解释一下“首次查封”和“轮候查封”：
首封法院是首先对执行的财产进行查封的法院。
轮候查封是对其它人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，排队等候，等排在前面的查封依法解除后，次之的轮候查封自动转化为正式查封的制度。
在法院执行的过程中，因为时间的不同，可能出现抵押权法院和首封法院是不同的两家法院。
以庆丰新村这套法拍房为例，从查封的先后顺序来看，滨江区人民法院是首封法院，查封日期始于2018年2月。但在此之前的2017年9月，房屋所有权人已经将房子抵押给别人，债权数额为130万元，而抵押权人后来在西湖区人民法院申请执行与房屋所有权人的民间借贷纠纷案，因此西湖区人民法院是抵押权法院。福建的两家法院，在这套房子的具体执行过程中，则都属于轮候查封法院。
当首封法院或抵押权法院在处置房产时，会将拍卖所得款在扣除执行费、评估费、委托拍卖和组织变卖被执行人财产所发生的实际费用后，优先清偿抵押权法院的债务，其次再将剩余款项用于其他法院进行分配，而分配方案通常有以下两种方式：
1、按各家法院执行的债权比例进行分配，这通常应用于个人财产的处置，例如被执行人欠Ａ债权人200万元，欠Ｂ债权人300万元，欠Ｃ债权人500万元，都是一般债务，分别在三家不同法院起诉，其债权比例则是２∶３∶５。那么如果分配余额尚有100万元，Ａ、Ｂ、Ｃ这三位债权人分别可以拿到20万元、30万元、50万元。
2、按查封优先偿还顺序来进行分配，这通常应用于公司财产的处置，这时对首封法院更有优势，越到后面的法院往往分不了多少了。
按照以上逻辑，庆丰新村这套法拍房通常会使用第一种分配方案，在优先清偿后应该还剩150万左右被其他三家法院按比例分配掉，而如果拍卖所得价款超出执行标的数额和执行费用的部分，则会退还被执行人。
对于购买这类法拍房的朋友，其实并不需要特别关注查封数量，因为法院之间会进行协商处理竞拍款，当所有法院分配完成后，就会对房产进行解封处理，最终买受人凭法院的执行裁定书可直接到不动产登记机构办理相关过户手续。
不过因为有多家法院查封的房产，涉及到法院的沟通协作以及处理效率等多方面原因，会将解封时间拉长，特别遇到复杂的债务问题，多家法院也会花更多时间去协商，这也是购买这类法拍房会存在的最大问题，对拿房时间比较介意的朋友就要留意了。
致享法拍专注于提供法拍房产与资金整体解决方案！