抵押前如何分割财产？抵押婚前财产分割案例分析

标题：如何划分抵押前房地产？抵押婚前财产分割案例分析

近年来，随着房价一路攀升，按揭购房已经成为现代社会的普遍现象，但也带来了许多值得我们关注的社会问题，其中之一就是夫妻离婚时按揭财产的归属问题。在实践中，可以说夫妻离婚时如何分割抵押房产是一个难点。

网友咨询：离婚后如何分割婚前财产

婚前几年以按揭方式购买的房屋，贷款将在婚后共同偿还。离婚后，除了赔偿婚后贷款所欠财产的一半和相应财产的增值额外，房屋的增值部分不需要向对方赔偿一半。

湖北郑铮律师事务所王海军律师答：

根据我国《婚姻法》第17条，夫妻在婚姻关系存续期间获得的下列财产归夫妻共同所有：(1)工资和奖金；(二)生产经营收入。(三)知识产权收入；(四)继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外。(五)其他应当归共同所有的财产。丈夫和妻子有平等的权利处置共同拥有的财产。第十八条有下列情形之一的，属于配偶一方的财产： (一)配偶一方的婚前财产；(二)医疗费用、残疾人生活补助和一方因身体伤害取得的其他费用；(3)在遗嘱或赠与合同中确定仅属于丈夫或妻子的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)属于一方的其他财产。第十九条夫妻可以约定婚姻期间所得的财产和婚前财产归自己所有，共同所有或者部分归自己所有，部分归共同所有。该协议应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻双方关于婚姻期间获得的财产和婚前财产的协议对双方都有约束力。如果丈夫和妻子同意拥有婚姻期间获得的财产，如果第三方知道该协议，丈夫或妻子拥有的财产将用于清偿丈夫或妻子的债务。婚前财产属于个人。离婚后，首先应该区分财产是否属于共同财产。如果属于共同财产，双方同意分配比例，通常是一人一半。如果确定是个人财产，就不能分割。

王海军律师分析；

根据近年来的审判实践和我院的审判情况，可以归纳为以下几种情况。

**种情况：一方婚前已有个人出资，以抵押方式购买，婚后因共同贷款而离婚时取得房屋产权证。房屋是婚前的个人财产。离婚时，另一方无权要求分居。但婚后房屋的增值部分和共同偿还贷款的部分，除双方另有约定外，应视为夫妻共同财产，另一方有权分配该部分财产。增值部分的具体划分方法如下：**，贷款还清后，房屋的市场价格减去购房合同价格，所得金额除以购房合同价格，得到房屋的增值率。普通贷款偿还部分除以房屋增值率的2倍，得到配偶一方应分享的房屋增值部分。那么配偶一方应分享的增值部分加上夫妻共同偿还贷款的部分除以2就是配偶一方应分享的共同财产部分。第二，当贷款未偿还时，房屋的增值部分应为房屋的市场价格减去未偿还贷款部分，然后除以房屋的合同价格，得到房屋的净增值率。配偶一方的净增值率乘以还款部分的值为-

第二种情况是：夫妻双方婚前共同出资，抵押购买，婚后共同偿还贷款。抵押房屋离婚时已取得房产证。无论一方或双方的名字在财产所有权证书上，都是夫妻的共同财产。分割这种共同财产时，夫妻双方应首先协商。如果谈判失败，丈夫和妻子都应投标。价格**高的一方应获得所有权，并给予另一方合理的补偿。其次，一方主张房屋所有权的，评估机构应当按照市场价格对该房屋进行评估，取得房屋所有权的一方应当给予对方相应的补偿。**后，双方均不主张的人民法院应明确房屋的价值，并根据市场价格(评估价格)而不是原购房合同金额进行计算，即房屋是夫妻共同财产，抵押债务是夫妻共同债务；第三，区分股权部分和债务部分。如果涉及贷款，贷款部分应首先删除。因为房产首付、银行贷款本金的偿还和离婚时房产增值部分的比例属于共同财产，应平均分配。

第三种情况是夫妻双方婚后抵押购买，以及离婚时已取得房产证的抵押房屋。根据**高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》 (2)若干问题的解释，它也是夫妻共同财产。无论配偶一方或双方的姓名是否在财产所有权证书上，它都被视为丈夫和妻子的共同财产。分割方法与第二种情况相同。

第四种情况：还有一种抵押房屋在离婚时没有取得房产证。根据司法解释的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋发生争议，不能达成协议的，人民法院不应判决房屋所有权，而应根据实际情况判决双方对房屋的使用。取得房屋产权证后，任何一方均可向法院提起诉讼。此外，**高人民法院已明确解释，法院对包括购买福利性住房、商品住房和经济适用住房在内的房屋所有权作出判决是不适当的。离婚时未取得房产证的，法院不应直接判决房屋所有权。

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