私有房产如何分割？多人共有房产如何分割

实践中，分割的私房占分割离婚后房屋的大多数，情况相当复杂。主要可分为以下几种类型。

(一)夫妻婚后投资(含贷款)取得房屋产权，离婚后房屋如何分割？

这是最简单也是最容易处理的情况。

首先明确产权，无论一方当事人的姓名或者双方当事人的姓名，都是共同财产。其次，明确了产值，即房屋价值，是按市场价格计算的，而不是按原购房合同金额计算的。再次，区分股权部分和债务部分。如果涉及贷款，必须先将贷款取出。比如一套房子的购买价格50万，首付15万，贷款35万，现值60万，未还贷款30万。夫妻可以分的是，60万的现值减去30万的贷款就是30万，每人可以拿到15万。也就是说，收单方向非收单方支付15万元，剩余本息由收单方单独偿还。

(二)夫妻一方婚前付清全部房款并取得房产证。离婚时分割的房子怎么样？

由于夫妻一方在婚前支付了全部房款并取得了房产证，该房屋为婚前财产。因此，离婚时，对方无权主张分割最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定也是如此。

(3)夫妻婚前如何通过按揭贷款买房并取得房产证，离婚后如何分割？

虽然房屋是婚前一方购买的，但婚后房屋增值部分和共同还贷部分，除夫妻双方另有约定外，视为共同财产。需要注意的是，共同还款部分，无论是一方以个人工资偿还还是双方工资偿还，都应认定为夫妻共同财产。当然，如果一方能够证明其贷款还款资金来源于婚前个人财产，那么这部分就不应该视为夫妻共同财产。

(4)如果夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后只取得了房产证，离婚后房子怎么可能是分割的？

其实问题是，房产证的取得是否与房屋产权归属有关。笔者认为，房产证虽然是证明房屋所有权关系的产权凭证和合法凭证，但并不意味着婚后取得房产证的房屋就是婚后的财产，或者对于分割来说，婚前婚后的财产来源应该细分为两部分。毕竟产权是婚前签订购房合同后取得的，房产证是婚前订立的购房合同和支付行为的结果。

(五)夫妻一方婚前支付部分房款，婚后共同偿还贷款，或者一方以个人财产偿还贷款但房屋升值，离婚时未取得房产证的房屋如何分割？

根据《最高人民法院关于司法解释(二)》《婚姻法》的规定，当事人双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权又不能协商解决的房屋发生纠纷的，人民法院不应当判决房屋所有权，而应当根据实际情况判决应当由当事人使用。取得产权证后，任何一方都将再次向法院提起诉讼。此外，最高人民法院的解释明确，法院不应判断房屋所有权的范围包括：

(1)购买福利政策性住房；

(2)购买商品房；

(3)购买经济适用住房。购买上述三套房屋时未取得房屋所有权证书的，法院不应直接判决房屋所有权。

(六)父母参与购买住房，离婚后的子女，住房如何分割？

最高人民法院司法解释《婚姻法》(二)第二十二条规定，

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实践中还有另一种情况：离婚时，一方突然提出买房的钱是向父母借的，不是父母给的，并出具借条证明。对此，法院的一般做法是先看对方的态度。对方不承认的，法院一般不进行债权债务是否成立的实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，在这种情况下，法院将告诉声称借钱的一方，它可以在另一个案件中起诉，而分割的房子。