来源:法律热点作者：满天悦 时间：2022-02-06 11:30:22浏览86次
武汉的蒋先生在2018年购买了绿地置业开发的“悦澜湾”小区，当时承诺的是“商住用房”，但交了钱拿到合同发现居然是“商业办公房”，且实际面积与合同面积相比严重缩水，公摊超过了40%，而开发商承诺的共享休闲区域至今还是毛坯。
“商住用房”和“商业办公房”
有哪些不同之处？
如此销售，
开发商是否涉嫌误导消费者？
蒋先生和其他住户又该如何维权？
先交钱后签合同
商住用房变成了商业办公房
湖北武汉的蒋先生2018年通过绿地置业购买了“悦澜湾”小区的一套商住用房，总面积53.81平方米，要求先交定金，后拿合同。他拿到合同后才发现所谓的
“商住”其实就是商用办公用房，实际住房的效果与漂亮宽敞的样板间也不一样
蒋先生：
我也确实没有仔细看合同，合同上写的是办公室。在拿到合同前已经交了5万元定金，又不能悔签，后来一错到底，然后就一步步被开发商偷梁换柱。
蒋先生说，合同上承诺的是建筑面积53.81平方米，实际使用面积36.36平方米，但实际经过测量，
只有32平方米，公摊面积超过了40%。
蒋先生的邻居宋女士也遇到同样情况。她说，自己也是本着对绿地公司的信任，先交钱后签合同。
宋女士
：开发商说所有合同是官方统一的标准合同，都在房管局备案了，不让看。拿到合同后，就让业主签字，签字的过程也非常快，基本上没多少时间细看。之前说是商业住宅不是商业办公，后来商业办公连最基本的防水都不到位，也没有天然气。
专家：公摊无统一标准
发现与预期不符应尽早退掉
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国之声记者，与传统居住用房公摊面积不同，
商用房的公摊面积的确更高。公摊面积到底该有多少，国家也没有明确规定，全都取决于合同上标明的建筑面积和实际面积，
所以商住、办公用房如果用来居住，在功能上都是受限的。
严跃进：
无论是商住公寓还是商用办公，其实与普通住宅有很大区别。有些开发商会强调公寓的概念，在水电煤上有一定的误导，或者变相改造成有居住功能的。
普通的商品住宅一般不叫商住，直接就叫住宅。商住或商办，都是物业违规回避政策管控，说明当前还是存在误导营销的情况。
严跃进表示，由于公摊没有统一标准，买房前务必了解房屋属性，如果想要买这样的房屋来居住，发现与自己预期不符时应尽早退掉。
严跃进：
一般住宅的公摊可能达到10%，商业办公的公摊明显偏大。购房者如果买了这种模棱两可的房屋，
要保留证据进行维权。不建议投资此类房屋，必要时即便有一定损失，能退掉则退。
律师：
面积误差超3%，有权要求退房
“先付定金后看合同”涉嫌违法
河南豫龙律师事务所律师付建告诉中国之声记者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，
实际面积超过合同约定3%的，法院应该支持购房者退款或要求开发商双倍退还差价的要求，至于开发商在卖房时的其他承诺，也应以合同约定为准。
付建：
合同约定36平方米的面积，实际只有32平方米，
面积误差已远远超过3%，所以买受人有权要求退房。
关于配套设施，如销售人员在销售过程中口头承诺有水电配套设施，但在书面合同中没有约定，业主不能仅以口头承诺而要求开发商承担相应违约责任。
关于配套空间，开发商在售楼宣传时，如果在宣传海报上表示有自助健身房、自助厨房等设施设备，则视为开发商的承诺，应对此负责；在交房时，
如果没有相关设施，开发商可能涉嫌虚假宣传，应承担违约责任。
购房者先付定金才能看合同涉嫌违法。
定金是为确保合同履行而自愿约定的一种担保形式，合同的签订是一种平等自愿的状态，不能强迫当事人交纳定金后才能看合同。
付建：强迫当事人交纳定金后才能买卖合同是违法行为，
该案中业主尚未看到买卖合同具体条款的约定内容，开发商就让签订认购协议，或者说让交5万元之后再看合同，明显违背了法律法规。
来源：中央广电总台中国之声
公摊面积，在中国奇葩的存在了这么多年，大家已经默默接受了、隐忍了、习惯了。
再说回公摊面积，是因为网络上流传的一篇题为《买100平米的房子只得70平米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》引起群众的愤怒与关注。
回看各大新闻平台，公摊面积所带来的纠纷从来就没有停止过。
7月下旬，武汉多名业主和开发商“撕”起来，因为不满某楼盘开发商对电梯等公摊面积也按室内精装收费而维权抗议。
荆楚网大数据舆情系统对“武汉精装维权”事件7月2日至今的数据进行分析发现，7月2日就有微信文章《武汉购房公摊维权，赶紧上车，来不及说了！》号召业主维权。
业主们将维权看作一场已经打响的“战役”，号召各楼盘业主团结起来共同维权，寻求媒体更多的关注曝光，希望停止不合理的收费。一时之间，掀起千层浪，行业人士、广大网友纷纷参与讨论和吐槽，关注度居高不下。
官媒及众多自媒体集体撰文向“公摊面积”开炮，新华社更是发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》怒斥了这坑人的计费方式，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖。在文中追问既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?
如果30%的公摊系数已让你瞠目结舌，那接下来的往日案例和数据，你就要准备好惊叫了！
这么多的公摊，从何而来？
电梯井、电（楼）梯前厅、管道井、楼梯间、变电室、设备间、垃圾道、公共门厅、大堂、地下室、值班警卫室、过道等等
——都是公摊
业主是否具备测量的可能？其成本是否可承受？
用基本的生活经验判断，公摊面积大概率是笔糊涂账。模糊不清的“公摊”，实则成了牟利的口袋。
那么，是谁发明了这个公摊面积呢？
比较早的依据是上世纪90年代末，建设部所出台的一个规定，里面提到说住房的销售面积包括单元内的建筑面积再加上应该分摊的共有面积，这种说法和表态，是从香港学来的。
2001年内地开始实行新的管理办法，规定商品房可以有好几种定价方式，开发商后来发现在所有定价方式中，用公摊面积来计价，最有利可图。
“总觉得公摊面积不应该收钱，那是公共空间也是房子的配套设施，没有这些设施房子还是房子吗？”——某网友评论
再来看看“公摊面积”里又有哪些“套路”。
如果说高房价是大家买房路上的拦路虎，那高公摊则像战役中的隐形杀手。
开发商是如何和这个隐形杀手打配合来套取大家兜里的血汗钱的？
套路一，做大公摊面积
买房的时候很容易确认实用面积，但公摊面积是无法测量的。对这些数据了如指掌的开发商当然不会把实际情况告诉你，哪怕只是在各家公摊面积里多加个0.1，核算下来他们都能捞上一大笔。
举个栗子
一线城市的某楼盘，一共1418套房，均价4万每平方米，假设开发商每套房多算0.1的公摊面积，整个楼盘就能多赚1659万。这么看来，数目不小，而且不排除有些开发商坑得更多。
你以为坑完一次就结束了吗？
NO~
套路二，重复公摊，重复收钱
照理来说，你为公摊面积买了单，就该拥有所有权和使用权，但公摊的内容实在是五花八门，开发商也很少明确公示，导致很多购房者根本就分不清哪些公共面积是自己的，也就给了开发商又一次赚钱的机会，最常见的就是划车位，重新卖给你一次。
“买了套120平米的房子，使用面积90多平米，结果公摊出去的停车场还得交钱才能停，实在是没有天理。”——某网友吐槽
只是卖车位，能实现公摊面积的利益最大化吗？
显然是不能的。
你还记得小区进车道闸的广告吗？
你还记得小区灯箱各种整形医院的呼唤吗？
你还记得电梯里各种让你剁手的购物信息吗？
这些广告投放可都是要收钱的，业主支付了公摊面积费用，可广告收入一分都没有进到业主口袋。
有专家估算，一个普通的高档小区，如果把这些收入反馈给业主，足以减少50%的物业费。
而实际情况是，别指望减少物业费，能不多收就不错了。
“物业费和取暖费都是按照建筑面积来交的，公摊面积的取暖费你已经承担了，但是你家楼道有暖气吗？”
“本来自己是业主，但现在根本是业不由主。”
以上等等问题，根本不能细想，一想到过去自己可能被A了那么多钱，就气不打一处来。
那怎么办呢？
围观带来改变，希望各方关于公摊的讨论能够让规则没有那么多的“灰色地带”，也希望各开发商能够公开透明。
另外，多出来的公摊费能退吗？
言归正传
中国的其它城市、其它国家有无公摊面积呢？
早在2002年，重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚，后在2011年又进行了修订完善。
表面上看，重庆是中国唯一一个没有公摊面积的城市，实则不然。
特意咨询了前不久刚在重庆买房的朋友，所谓到底按套内面积还是建筑面积计算房价，在现实中不过只是两种价格标识的标准差异而已。
重庆大部分的房产销售广告上，都会分别标注建面单价或套内单价分别是多少（总价一样），购房合同上也会载明。这与其它地区并没什么不同。
房产交易中仍然在使用“公摊”概念，只是在台湾叫做“公社”。数据显示台湾的公社占比在30%—35%，比大陆还要高出许多，平均得房率在50%—70%，一半以上都是公摊。
以独立别墅为主，不涉及到公摊面积。美国房屋面积的计算指带有生活功能的面积，其它地方如车库、储藏室、地下室、甚至是内外墙，都不包含在里面，并且这些地方可以用来改造成影音室、娱乐室或储藏室等空间，房屋实际的可用面积只会多不会少。
没有公摊面积，日本只计算纯室内使用面积，不仅如此，日本买房还赠送阳台，日本官方认为阳台属于逃生通道，不能算为住宅面积，但也不能随意改造阳台。
新加坡
新加坡公寓房产面积都是实用面积，没有公摊，不过要计算阳台面积，一般按实际面积一半计算。公寓都带精装修，每个单位都免费带车位。每个月管理费根据所买单位面积大小及公寓设施而有所不同。
同样不计算公摊面积的还有泰国，买70平米实得100平米的既视感，卖的是使用面积。泰国很多城市如普吉、清迈的公寓，不仅价格比国内便宜，没有公摊面积，还带精装修，并且是永久产权。每年平稳涨幅的同时，还有可观的7%—10%稳定租金回报率，完善的配套设施，所见即所得。
放眼全球，基本所有国家都在采用套内面积或者使用面积交易，而唯独只有我国大陆和台湾还在用这种奇葩的计价方式进行房产交易。
公摊面积在中国积弊已久，越涨越多的公摊面积、模糊的公摊范围，实质上已经侵占了百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。
无数网友呼吁取消公摊面积，到底该不该取消呢？
目前公认的是“公摊面积”从香港“引进”而来，也有网友调侃说是源自李嘉诚。不过，作为“师傅”的香港，已经从2013年开始取消了公摊面积的算法，并要求商品房销售按照实用面积计价。
“师父”都改了，我们还不该改吗？
就算改了，也不乏有人担心，公摊取消了，会不会影响到小区的品质？开发商会不会变相抬高单价？毕竟商人永远是利益的驱使着，精明到发丝的地产商人不可能做赔本买卖，也永远不能低估开发商的套路和利益的诱惑。
乐居南洋
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“存在即合理。”黑格尔如是说，于是人们也如是听，以至于这句话在不知不觉间就成了许多不合理之事的挡箭牌。例如，已经被病诟了十几年的、最近突然火了的“公摊面积”。
随着近来一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传，一石激起千层浪，这个目前无解却引起共鸣甚至是公愤的问题成为了各大官媒竞相报导和广大购房者热烈讨论的焦点。
何为“公摊”？
它又缘何成了众矢之的？?
“公摊”即公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积，它包括:
1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。简而言之，买一个建筑面积100平米的房子，结果实际住进去享用的只有70平的套内面积，而
凭空少了的这30平就是公摊面积。
十几年来，被公摊面积坑过的购房者不计其数，甚至可以说是无一幸免。或许是因为近年来房价一路上涨抵消了消费者对于公摊面积的不满，但随着房地产市场渐入调控深处，遏制房价上涨和维护市场稳定成了主旋律，以前被高速发展所掩盖的种种矛盾逐渐浮出水面，暗礁变成浅滩，人们重新开始审视“公摊面积”这个存在已久却并不合理的问题。
最近，公摊面积却摊上事了。
1“公摊制度”的由来
说起来“公摊制度”并非“舶来品”，而是香港独创的发明，全世界其他各地都没有。
1952年之前，房子都是整栋出售的，自然也就没有公摊这个说法了。但整栋出售总价高难度大，能买得起的毕竟只在极少数。为了能更快的销售，香港地产商在单层销售的基础上再度创新，把一层楼拆细成数个小公寓进行出售。
他们按照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按照一定的比例分配给了所有的住户，所以你花钱买，买的是建筑面积。那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢，按照当初约定的比例，依次扣除，剩下的，才是你的套内使用面积，这就是公摊制度的由来。
2“公摊制度”的原罪
全球大部分国家，都是按照使用面积来列入房产证的，国外的100平米和国内的100平米，意义是完全不一样的，差距可能在30%以上甚至更多。从全国看，一二线城市相对规范，公摊系数在15-25%之间，而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。
有人肯定会想：“是不是有30%的公摊，就代表地产商黑掉了30%的钱呢？”
实际上，公摊制度只是把公用面积从建筑面积里折减掉，如果用套内面积或者说实用面积来计价，地产商可以立刻提升30%的单价来使得总销售金额不变。那既然并没有多付钱，为什么说这个制度侵害了购房者的权益呢？
因为目前公摊的计算没有标准，也太过复杂，部分开发商利用民众对公摊的不了解，快速推升公摊系数。当公摊系数大到一定程度的时候，就会对购房者的权益产生严重影响，
明明房产证上标的是豪宅的面积，结果套内就成了经济适用房的面积。
更过分的是，公积金、取暖费等按面积计费的。某些楼盘的黑心开发商，竟然还按照公摊面积计算精装费用，凭空增加购房者负担。
2012年，安徽一对夫妇购买了一套建筑面积为71.71平方米的两居室，交房时发现，实际套内面积只有44平方米左右，公摊系数达到38.7%；在山东高密，购房者发现，看房时宽敞精致的小二居到收房时变成狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床，公摊高达52.35%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积……
3深圳建筑公摊面积比例一般是多少？
在深圳，一个楼盘需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。
高层建筑因其安全通道楼梯以及“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施占用空间较多，公摊系数一般在0.18~0.26之间；而多层建筑的公摊系数则在0.11~0.16之间。
一般情况下，
深圳住宅类商品房的公摊面积大致在10%-25%左右。
其中多层住宅的公摊面积约10%-15%；小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平；而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25%左右。
具体而言，深圳7层以下住宅公摊率约为7－12％；而按规定7层以上必须配电梯，7－11层住宅公摊率为10－16％；12－33层住宅公摊率为16－24％。
如果某小区的服务功能更全面、配套更齐全,如有较大的公共门厅、电梯过道、齐全的设备房等,则公摊系数会更高一些；而经济适用房、安置房等这样的房产相对来说公摊会略低一些。
4伤人的公摊会被取消吗？
更多的人只知道黑格尔的名言“存在即合理”，却不知道恩格斯还说过：“凡是现存的都是应当灭亡的。”
在各种房地产乱象都得到整治的今天，公摊面积之所以还能负隅顽抗，或许很大程度上要归咎于改革它只对购房者有好处，政府和企业则表现得缺乏积极性。甚至在“坚决遏制房价上涨”的调控政策之下，取消公摊面积可能间接“助攻”房价上涨。然而，公摊面积的弊病也是有目共睹：缺乏标准、管理混乱、信息不对称，损害消费者利益......
以致于“公摊制度”的发源地香港也在2013年彻底废除了公摊和建筑面积的概念，改为和国际接轨，完全按照使用面积来进行计算。
那么我们未来在购房时，是否有可能只看套内实际使用面积、和“公摊”说拜拜呢？
其实早在1996年北京就尝试改变这个不合理的制度，让商品房按使用面积计费，但没有得到落实。2002年，重庆曾以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
近几年来，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为：
对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。
建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波说：
一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。
建议在现有购房方式下，给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。
而不论最后废除不废除，公摊面积都不应该再是一笔糊涂账。
5“公摊面积”冷知识
1、同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；
2、点式楼和板式楼的公摊是不一样的，点式楼的公摊面积相对较多，板式楼的相对较少；
3、房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；
4、公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大；
5、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。
6、公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。
6如何避开“公摊”中的那些坑？
1、索取公摊面积数据
购房者在签订合同时，要求开发商出示公摊面积的相关数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求列明公摊面积的具体项目以及各项目的面积，这样购房者可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
2、查阅有关资料
购房者有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
3、在购房合同中约定公摊面积
《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，具体详细为重。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。