来源:律师口碑作者：汲烨熠 时间：2022-07-26 21:12:22浏览87次
“二手房那么多，‘凶宅’的几率那么低，竟然让我买到了，想想都脑壳疼。”
近日，河南省郑州市的张女士在网上发帖称，2022年1月下旬，和邻居聊天时，她无意中获悉自己花了百万、住了半年的二手房竟是“凶宅”，因原房主不愿退房，她已将对方起诉至当地法院。
2022年3月1日下午，华商报记者从当事人及委托律师处证实，张女士所说属实。律师提醒：广大市民在购买二手房时，合同中一定要注明“房屋内是否发生凶案、非正常死亡等特殊事件”；如果相关人员故意隐瞒“凶宅”事实，则涉嫌欺诈，法院或判决合同无效，予以撤销。”
“得知住了半年的二手房是‘凶宅’后，我们心里特别膈应，最近一直吃不好、睡不香。”3月1日下午，提起买房的遭遇，张女士郁闷不已。
张女士是90后，2021年3月，为了孩子上学方便，张女士通过中介公司，在郑州按揭买了一套二手房。当年6月，经过装修，张女士一家住进了新买的房子。
2022年1月22日晚，适逢郑州下雪，张女士和孩子一起到楼下玩耍。“当晚，在小区玩雪的孩子很多，孩子们互相玩耍的时候，大人们趁机拉起了家常。”
在此期间，有邻居问张女士的孩子多大了，在哪栋楼哪个单元哪间房住，张女士一一作了回答。
听了张女士的回答后，有邻居很吃惊，问张女士是不是买的二手房，房价特别便宜？张女士说确实买的二手房，但房价并不便宜，同时问邻居为什么这样说？邻居这才说，两三年前，张女士的房子发生过坠楼案，坠楼的小孩不幸当场身亡。
“听完邻居的话后，我感到浑身发麻，当时就懵了。”张女士说，之后，她赶紧向其他人求证，结果证实确实如此。
获悉房子是“凶宅”后，张女士第一时间与中介公司取得了联系。中介公司说，他们之前也不知道情况，需要向原房主核实了解。此后，中介公司回复张女士，原房主的孩子确实因坠楼身亡。
“不舍得吃穿，辛辛苦苦攒钱就是为了买房，买到这样的房子，真是非常糟心。”张女士说，知道房子是“凶宅”后，她和丈夫都很膈应，第二天就搬了出来，临时和父母住在一起。
张女士说，春节前，她就将此事反映给了中介公司，希望中介公司联系原房主协商退房、退款事宜，但原房主从春节前拖到春节后，既不同意见面，也不愿意协商。
“为了买这套房子，我们花了2万6千多元的中介费。”张女士说，2021年买房时，原房主和中介公司并未提过此房发生过意外事件，合同中也没有相关内容的特别条款。她后来从网上获悉，他们购买该房的价格比该小区二手房的均价还要高一些。
张女士说，他们是第一次买房，没有经验，总以为房是通过中介公司买的，不会有问题。就是出了问题，中介公司也应出面协调。但后面再找中介公司时，中介公司说他们事先也不知情，也是受害者，此事中介公司没有责任，让张女士起诉维权。
无奈之下，近日，张女士将自己的遭遇发到了网上，希望网友为她出谋划策。华商报记者注意到，张女士的帖文发表后，短短几天，点击量超过数万，评论、跟帖超过4万。大部分网友对张女士的遭遇表示同情，纷纷为其支招：
网友“置业顾问”：支持退房，追究责任，毕竟是自己一辈子的心血，天天住着，心里膈应着，邻居还议论着，想想都难受。
网友“今天”：打中介公司电话，“凶宅”没告知的，合同无效，应予撤销，或者让中介公司按价收回。
网友“小锦李”：我是中介，相关规定明确，中介方有责任调查清楚房子所有信息。就算卖方有意隐瞒，中介方和卖方同责。
网友“姚红”：所有准备买二手房的，看好房子以后，拿些烟去门卫跟大爷聊聊天，你会知道你想知道的。我就是买之前去门卫大爷那聊了，花最少的钱解决你很大的后顾之忧。
网友“漂亮宝贝”：房屋中介在没有另行约定的情况下，保证房屋具备可正常销售的品质应该是中介的义务吧，如果他事先知道这回事就是欺诈，即使真的事先不知道，没有调查清楚房屋情况也是重大过失呀，哪能轻松免责。
网友“yes or no”：中介没有提前告知购买房是“凶宅”的，签订了合同也是无效的，如果是入住之后发现是凶宅，还能让中介赔你精神损失费。
网友“双”：“凶宅”法律规定是必须备案的，中介不可能不知情，所以这个事绝对是中介的责任。可以告的。
网友“大美”：我也是一名经纪人，这事中介公司不地道，他应该了解房源，如果房东恶意隐瞒，房东全责，中介必须调查清楚，中介必须知情，如不知情，走法律吧。
网友“明天”：我觉得应该是前业主隐瞒了这个情况，所以中介不知情。如果你起诉了中介，中介也就会去起诉业主，如果你不追究了，中介也不去找前业主了。
“几天前，我们聘请了律师，写了诉状，将原房主及中介公司起诉到了当地法院。”张女士说，她在诉状中请求法院撤销她与原房主及中介公司签订的买卖合同，判令两被告退还购房款、中介费及相应利息，承担相关费用。
张女士认为，两被告在房屋交易时故意隐瞒足以影响房屋正常交易的重大事实，使她基于错误判断购买了涉案房屋，两被告的行为明显构成欺诈，故提起诉讼。
3月1日下午，华商报记者从张女士提供的“房地产经纪服务事项告知书”“房屋交易保障服务合同”“郑州市存量房买卖合同”“居间服务合同”证实，张女士确实与原房主、中介公司签订了相关合同。
当天下午，华商报记者从公开渠道查到了涉事中介公司负责人的电话，多次拨打，一直无人接听。此后，记者欲通过张女士采访原房主及中介公司，张女士称，原房主失去孩子本身已很不幸，媒体采访会旧事重提，干扰、影响其正常生活，她不方便提供联系方式。相关公司则通过张女士告知记者，暂不接受采访，公司随后会有专人对接媒体。
3月1日下午，张女士的委托律师、河南风向标律师事务所律师魏文君向华商报记者证实，张女士的诉状已递交至当地法院，法院已受理。她个人认为，原房主及中介公司在此次交易中违反了民法典相关规定，张女士有权申请撤销房屋买卖合同，依法挽回各项经济损失。
河南风向标律师事务所主任单艳伟告诉华商报记者，类似案件，之前其他地方也发生过，从公布的判决看，原告胜诉的几率很大，法院往往以“被告未如实披露房屋信息，有违诚信原则，其行为构成欺诈，撤销原房屋买卖合同，判令被告退还原告购房款及相关损失。”
3月1日下午，华商报记者从中国裁判文书网证实，2021年广州就曾发生类似案件：二手房交易过程中，原房主及中介公司未主动告知买房人所售房屋20年前曾发生过装修工人意外死亡事件，被后者诉至法院。2021年12月28日，广东省广州市海珠区人民法院依法判决：撤销双方购房合同，被告向原告退还购房款448万余元、税费及律师费近12万元等。
想买二手房的市民，买房前应做好哪些准备工作？民法典对二手房买卖中“凶宅”这类问题有无明确规定？二手房买卖中，中介公司有无了解所售房屋相关情况的义务？不小心买到“凶宅”，当事人如何依法维权？能否索赔精神损害？3月1日下午，就这些问题，华商报记者采访了北京市京师律师事务所合伙人谌江涛律师。
谌江涛介绍，民法典第七条规定了诚信原则，即民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。实际生活中，如果是律师起草的二手房买卖合同，或者稍有经验的二手房交易合同中也会对此有约定。“对‘凶宅’等此类严重影响房屋价格的情形，原房主负有如实披露的义务，如果原房主没有如实披露，买受方有权撤销或者解除合同。”
谌江涛称，民法典第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此，如前所述，如果原房主故意隐瞒凶宅的事实，买受人可以起诉至法院要求撤销合同，法院会依法支持买受人的请求。
“民法典第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”谌江涛认为，中介公司有一定的了解房屋相关情况的义务，但是这种义务仅是合同的附随义务，并不等同于律师的尽职调查的义务，中介公司如向出售人询问了房屋是否存在“凶宅”的情况，出售人如果答复没有，只要没有证据证明中介故意隐瞒，则中介无需承担赔偿责任。
谌江涛指出，如购买人不小心买到“凶宅”，可以直接向法院起诉，要求撤销合同，返还购买款，要求房屋出受人赔偿自己的损失。民法典第九百九十六条规定：因当事人一方的违约行为，损害对方人格权并造成严重精神损害，受损害方选择请求其承担违约责任的，不影响受损害方请求精神损害赔偿。“根据上述规定，只要买受人确实受到了严重的精神损害，也可以请求精神损害赔偿，能否得到法院的支持，主要看精神损害是否是合同违约造成的，并且精神损害的严重程度。”
谌江涛提醒广大市民，购买二手房时，购房人应当注意二手房交易合同是否有约定房屋出受人有如实披露房屋真实情况的义务，是否有约定未履行如实披露的义务承担的法律责任，同时也可以在购房前向房屋的邻居、物业了解房屋的基本情况，从而避免类似事件的发生。
华商报记者 陈有谋 编辑 董琳
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#老百姓会不会因为嫌律师费贵而放弃找律师打官司呢#
这个问题的答案是肯定的，而且很大一部分老百姓会因为嫌律师费贵，最终选择放弃了找律师打官司。要么就自认倒霉，要么就不公平地和解，甚至通过其他非法暴力手段解决问题。那为什么会出现这种情况呢？
关于这个话题，本人还是比较有发言权的，因为做律师之前，我自己开过公司办过企业，涉及大小数宗官司。在请不请律师，请什么价位的律师，固定收费，还是风险代理等问题上，经常让我彻夜难眠，这种烦恼有时候甚至超过了案件本身带来的麻烦。
讲个发生在我身上的小案子吧，我在广州花都做水产品出口贸易的时候，由于工厂空间有限，员工宿舍不够，就在工厂旁边的城中村租了一栋民房给员工居住。平时公司按时足额支付租金，风平浪静，没有什么纠纷，甚至和房东关系都相当不错。但在退房的时候，房东就变脸了，要我恢复原貌，否则押金不退。我就觉得奇怪了，我们从来没有改变房屋的任何结构，而且搬进去的时候，空空如也，啥都没有，以前发霉的墙壁，我们还自己花钱给刷白的，破烂的门窗都是我们雇人给修好的。现在居然让我恢复原貌，我真不知道如何恢复。我们租的整栋房屋，共3层，每月租金3万元，两月押金共6万元。房东开始死活不给退押金，还让我去告他。
各位，相信租过房的人经常会遇到这样的纠纷吧。我找律师咨询过，这个案子胜诉率很高，但律师费要25000元，即便胜诉，律师费也要我自己承担的，而且诉讼费按法院支持的比例承担。这就让我为难了，如果请律师起诉，就算完全胜诉，我最终只能拿回35000元，而且案子也不知道猴年马月能结案。没办法，就只能和房东硬刚了，我告诉房东如果不退押金，我的员工一个都不搬出去，我也不会再继续支付租金，如果他有本事，就找人去清场。后来房东报警了，警察确实也来了，了解情况后，直接告诉房东，这是民事纠纷，让他找律师去法院起诉我，这下轮到房东傻眼了，他请律师也得花律师费呀，而且弄到最后可能押金得全退不说，还得倒贴律师费。最后我们双方和解了，退了我55000元，还算是完美结局吧。
从这简单的案例，我们可以明确是因为“经济效益”阻碍了我们花钱请律师打官司的冲动。
首先，直接经济效益方面。穿透任何一个官司的背后，其实都是经济利益。没有人会为了体念一把中国的司法程序去打官司的。虽然很多案件表面上与经济利益没有太多关系，但其实质结果都还是以经济利益为追求目标的，至少有间接的经济利益诉求。既然打官司是为经济利益服务，自然要计算获得该利益的成本。所以律师收取律师费，法院收取诉讼服务费，鉴定机构收取鉴定费，这都是为获取该经济利益需要付出的成本和代价，是否需要花钱请律师打官司，必须算一本账，确定最后收益减去成本后的净收益是多少，如果有其他方式和渠道同样可以获取该经济利益，而且获得该利益付出的代价低于请律师的话，你当然不愿意请律师打官司了。
相比而言，就医可能更昂贵，当你还有支付能力，你会因为医药费高昂而放弃治疗吗？一般情况下是不会的，为什么呢？因为高昂医药费的对价和背后是你的生命和健康，人们会判断生命和健康的价值会更高。再比如涉及刑事犯罪的，你或者你的家属都会不余遗力和不计代价的请最好的律师给你辩护，以达到无罪或罪轻的结果，为什么呢，因为人们会判断人身自由的价值比付出的经济代价更值得。
所以，从直接经济效益方面来说，表面上是因为律师费贵而放弃请律师打官司的，但真正的实质却是成本与收益的问题，是价值比较的问题。基于此，我们就不能把律师费的价格作为评价社会公平与正义的一个尺度，诉讼只是解决问题的途径之一，如果有其他更加经济的途径，我们没必要非得选择诉讼这个渠道。
其次，找律师打官司，涉及诉讼，首先要考虑的就是程序正义，程序正义不一定能保证实体正义，但程序正义却是实体正义和社会整体正义的前提条件。诉讼首先面对的就是繁琐的法律程序，直接带来的就是时间成本的消耗，归根结底还是回到了经济效率的范畴。再加上裁判结果的不确定性，更是增加了风险。而风险与经济收益的诉求是成正比关系的，风险越高诉求的经济利益就越高。这就是请律师打官司的间接经济成本。
所以，老百姓因为律师费贵而放弃打官司，只是收益与成本比较后的一个普通选择而已，并不代表这个社会法治水平高低，也不代表公平正义的缺失。
但树欲静而风不止，说不定哪天真就碰上官司了，请律师成本一算，估计还扩大损失，那怎么办呢？我们就得未雨绸缪了，身边得有个法律顾问，做事情和做决定前，先找法律顾问咨询一下，即便将来发生纠纷，成本也是最低的。比如我以前的那个租赁合同纠纷，如果合同里面明确律师费、诉讼费等又违约方或败诉方承担，那么我扩大损失的几率就降低了很多。但很多人会觉得，请法律顾问也很贵呀，请不起呀。其实这是错误的观点，没人让你非得请一个常年法律顾问，只要你每次都是付费咨询的，花费不了几个银子，但却给你带来了真正的保障，至少在未来的纠纷中，你已经比别人先准备了一手。所谓能用钱解决的，就不要欠人情，能支付费用咨询的，就别免费，毕竟没有人对免费的咨询负责的。