金华拆迁安置房纠纷官司,金华的安置房

大家好，如果您对金华拆迁安置房纠纷官司不太了解，没有关系，今天就由本站为大家分享金华拆迁安置房纠纷官司的知识，包括金华的安置房的问题都会给大家分析到，还望可以解决大家的问题，下面我们就开始吧！

本文目录一览：

• 1、选择购买拆迁安置房有哪些风险
• 2、无证安置房买卖合同纠纷问题
• 3、拆迁安置房（不是商品房）对面积出现误差的处理是怎样?
• 4、行政赔偿的高院解释

选择购买拆迁安置房有哪些风险

选择购买拆迁安置房存在产权复杂影响履行和因当地法规政策的原因导致买卖合同无效的风险。相关拓展：购买拆迁安置房因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，且拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为纠纷的产生留下了隐患。拆迁安置房形成纠纷的原因主要有以下几个方面:1、政策因素。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类:一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。如无锡市锡征安建办会(2003)4号《关于征地拆迁安置房上市交易有关规定的通知》中规定，2002年以后取得合法产权的征地拆迁安置房，自取得产权之日起五年内不得上市;五年后需上市的，应补缴土地出让金和享受优惠的有关税费(具体收费标准另行制订)后才能进入市场。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。2、价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，2007年6月政府就对宜城城区部分拆迁安置房的价格进行了上调，可见如果是2005年、2006年签订的买卖协议，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。3、人的因素。“共有人”是拆迁安置房买卖风险的大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第(四)项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第(六)项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确，权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

无证安置房买卖合同纠纷问题

对于无证的 拆迁安置房 ，在购买时要分清情况： 1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以 办理产权证 的。 2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。 3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。所以说，弄清这套拆迁安置房的性质对于您的购买至关重要。您可以考虑对拆迁协议进行更名，更名时，要进行公证。如果此套拆迁安置房在拆迁时就手续不全，实际中拆迁协议也是不能办理过户的，房产证通常会按照拆迁协议等相关资料办理， 房产证办理 下来之后产权仍属于原房主，则不利于您维护权益。您可以向出售单位确定相关事宜，或者仔细查看您所签订的购房协议。 拆迁安置房买卖 费用：买方卖方契税：总价*1.5%印花税：总价*0.05%总价*0.05%交易手续费：3*平方数3*平方数拆迁安置方：总价*4% 土地出让金 (公房)：总价*1%土地登记费50元每件印花版税5/件房屋登记费80元/件工本费10/件通告费(境外人士)200/件 (通过中介)中介费：成交价*1%成交价*1.5%过户代办费：200元200元按揭代办：400水电过户200评估费：评估价*0.44%他项权证190营业税。5年内出售5.55% 个人所得税 总价*1.5%高档住宅：总价*3%高档住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的税。

拆迁安置房（不是商品房）对面积出现误差的处理是怎样?

大家好:

今天很高兴和大家共同学习商品房买卖合同纠纷中的若干法律问题.在商品房买卖过程中,出现了许多纠纷,为此,高人民法院于2003年出台了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释.今天,我们将围绕此解释,结合实践中的具体案例,争取从买方和开发商双方的角度,详细地为大家讲解,以期避免此类纠纷的出现.

一. 商品房买卖合同.

1.定义:是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.

2.特征:

（1）出卖人的法定性,特定性:商品房的卖方只能是具有资质的房地产开发商.而单位,村委会出卖的房屋均不是商品房.

（2）房屋的商品性:商品房是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋.而经济适用房,房改房,私有房屋虽也可在房地产市场交易,但上市交易要受国家相关政策的限制.

（3）出售行为社会化,公开化:商品房是向社会不特定的人出售的房屋.而开发商建设的经济适用房则受政府各方面的调控,不是向社会公开出售的.

3.商品房买卖合同不同于房屋委建合同;商品房预售合同不同于期货交易合同,也不同于商品房交易预约合同（认购书）

4.赵律师认为,从买房人的角度,好能请名陪购律师,在签订合同前一定要查验开发商的相关证件,如:营业执照,建设土地规划许可证,建设工程规划许可证,施工许可证,商品房预售许可证等:一定要认真审查商品房认购书以及商品房买卖合同的相关条款,可要求开发商增加或减少相关条款,以避免可能存在对买方不利的法律风险.

5.赵律师认为,从开发商的角度,好能利用法律规定的格式合同,如建设部,国家工商局发布的 商品房买卖合同示范文本（GF—2000—0171）.

二.商品房认购书.

1.商品房买卖认购,订购,预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售或买卖房屋之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认.内容一般包括:双方当事人的基本情况,房屋基本情况,签署正式合同的时限约定等.性质为商品房买卖预约合同,而非正式买卖合同.是开发商在取得预售许可证之前和买房人所签定的预约合同.

2.如果认购书具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为正式的商品房买卖合同.

商品房销售管理办法第16条规定:商品房买卖合同应当明确以下内容:（1）当事人名称或者姓名和住所,（2）商品房基本状况,（3）商品房的销售方式,（4）商品房价款的确定方式及总价款,付款方式,付款时间,（5）交付使用条件及日期,（6）装饰,设备标准承诺,（7）供水,供电,供热,燃气,通讯,道路,绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益,责任,（8）公共配套建筑的产权归属,（9）面积差异的处理方式,（10）办理产权登记的有关事宜,（11）解决争议的方式,（12）违约责任,（13）双方约定的其他事项.如果认购书具备了上述主要条款,则应当认定本约,而非预约.

开发商已经收取了部分购房款,而不用全部收受,即可认定为正式的商品房买卖合同.

3.认购书中一般都约定了定金作为订立商品房买卖合同的担保,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照担保法中关于定金的规定处理,即因买方的原因未能订立买卖合同的,定金不用返还,因卖方的原因未能订立买卖合同的,已交付的定金卖方要双倍返还买方.但如果是因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.合同中的订金,押金等不能认定为定金,但如果写明买受人违约不退还,出卖人违约双倍返还的,则应当认定为定金.

4.赵律师认为,作为买房人和开发商一定要注意双方所签订的合同是预约合同还是买卖合同,区分两者的标准是合同条款是否具备了销售管理办法第16条中规定的主要条款.双方还要注意认购书中约定的是定金还是订金,押金,区分的标准是字眼以及是否适用定金罚则.

三.商品房预售合同.

1.商品房预售条件:城市房地产管理法第44条规定了商品房预售必须具备的4个条件:（1）已交付全部土地使用权出让金,（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证,（3）按提供的预售商品房计算,投入开发建设的奖金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期.（4）已办理预售登记,取得商品房预售许可证明.但应当注意,开发商是否具备此四个条件不是商品房预售合同是否有效的依据.这只是行政部门是否为开发商颁发预售许可证的条件.不能因为开发商不具备此四项条件,而认定所签订的商品房预售合同无效,只要开发商取得了商品房预售许可证,其所签订的商品房买卖合同就是有效的.人民法院不应当对开发商是否具备四个条件进行实质审查,只要查明开发商有预售许可证即可认定合同有效.

2.开发商未取得商品房预售许可证明,与买房人订立的商品房预售合同,应当认定为无效.因合同无效给买房人造成的损失,应当由开发商承担.

3.但如果在起诉前开发商取得了商品房预售许可证明的,可以认定商品房预售合同有效.

4.商品房未按照法律,行政法规规定办理登记备案手续的,不能请求确认合同无效.如果双方约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外.比如买方已经交付了订金,开发商已经接受了,则应当认定双方的合同已经生效.

5赵律师认为,作为买房人应当在签订买卖合同时一定要审查开发商是否具备预售许可证,如其没有则不能签订合同,否则签订的合同不受法律保护.买房人一定要要求开发商对预售合同进行备案,按照物权法的规定叫预

6.赵律师认为,.作为开发商一定要在具备预售许可证的条件下才能对外销售房屋,否则会构成对买房人的欺诈,要承担已交房款双倍的返还责任.

四.销售广告的性质.

1.一般地来说,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,而不是要约,更不是合同条款.

2.但如果开发商就商品房工发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.商品房以及基础设施包括供暖,供电,供水,小区景观,小区内道路,停车场等等.

3.赵律师认为,作为买房人应当保留开发商销售广告和宣传资料,以便在商品房交付时如不符合其宣传资料和广告,可作为证据向开发商主张违约责任.

4.赵律师认为,作为开发商不能作虚假宣传,其宣传广告中一定要注意用语,对房屋及公共配套设施确切,明白的说明,一定要得到履行,否则要承担相应的违约责任.这里还要注意,开发商在政府批准建设规划和施工方案以后,不能擅自改变规划和设计,即使是报经行政主管部门批准而改变的,也构成了违约,应当承担违约责任.对于销售广告中过分的商业吹嘘以及对商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传,如未订入合同中,则不应当视为合同内容.但也应当承担一定的缔约过失责任.如”理想居所,置业首选旺地,升值潜力不可限量”等.

五.合同登记备案的效力.

1.我国城市房地产管理法第44条第2款规定,”商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案.”这是一种行政管理法规,并非合同有效与否的标准.如果商品房买卖合同一方当事人以预售合同未按法律,行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持.

2.但如果当事人在合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,此约定就是有效的,应当从其约定.这里法律充分尊重了当事人的意思自治。但如果一方已经履行了主要义务，对方已经接受的除外。比如双方约定了合同备案登记时生效，但买方已经向开发商交纳了大部分房款，此时虽然还没办理合同登记备案手续，预售合同也已经生效。这和〈〈合同法〉〉第36条的规定是一致的。

3．赵律师认为，对于买房人来说，预售合同的登记备案手续非常重要。这在《物权法》中被称为预告登记。首先，预告登记后，预购人就有了物权法上的保障。第三人将不能再以善意第三人的名义购得该房。其次，预告登记后，预购人还可以对抗商品房建设施工承包单位的对该工程折价或指拍卖价款的优先受偿权。〈〈合同法〉〉第286条规定，发包人逾期支付工程款的，承包人对该项工程具有优先受偿权。根据高人民法院相关司法解释的规定，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。因此，买房人可委托律师查询开发商是否办理了相关的预售合同登记备案手续。

4．赵律师认为，对于开发商来说，尽快为预购人办理登记备案手续也是非常重要的。如果预售人为了自己的利益不正当阻止条件的形成，应当视为条件已成就。比如合同约定以办理登记备案手续为合同生效的条件，但由于商品房附近新修了高速公路导致房价狂涨，开发商见状就一直拖着不去办理预售登记备案手续，实际上是想阻止条件的成就，对这种情况就应当认定为所附条件已成就，开发商就要承担相应的违约责任。

六．拆迁补偿安置协议的优先权。

1．拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，在房屋尚未交付并转移所有权给被拆迁人之前，拆迁人又将安置房卖给了第三人，在此种一房二卖的情况下，该安置房的所有权应当归谁呢？按照〈〈合同法〉〉和〈〈物权法〉〉的规定，前后两份合同均为有效的合同，补偿安置房屋的所有权应当归属于先行办理房屋所有权登记手续的被拆迁人或者第三人。没有得到房屋所有权的一方可以向拆迁人主张违约赔偿责任。

2．如果当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对房屋的补偿方式，安置房屋的面积，过渡期限等一般内容进行了约定，而且对安置用房的位置，用途也作出了明确，特别约定的情况下，该房屋就具有了特定性，属于特种债权，从而具有了特种债权优先权，也就是债权物权化。即使第三人办理了房屋所有权转移登记手续，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先性，请求撤销登记，优先取得该拆迁安置房屋，第三人的物权变动登记不得对抗被拆迁人的物上请求权。第三人可依和拆迁人的合同向拆迁人主张违约赔偿责任。

3．赵律师认为，对于买房人来说，在签定拆迁安置补偿置换协议时，一定要求拆迁人对于安置房的面积，位置，用途等作出明确地约定，以确保能取得安置房的所有权。

4．赵律师认为，对于拆迁人来说，不得一房二卖，以免引起违约赔偿。

七．违约和欺诈惩罚性赔偿。

1．如果商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。高人民法院〈〈关于适用〈担保法〉若干问题的解释〉〉第47条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”也就是说，开发商以期房或现房进行抵押的，只要房屋所有权没有转移给买受人前，依法办理抵押登记手续的可以认定抵押合同有效成立。抵押权优先于债权，因此，买房人不能对抗抵押权，不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担，只能请求违约赔偿，解除合同。此时，买受人可以请求开发商已付房款一倍的惩罚性赔偿。在开发商一房二卖的情况下，房屋所有权归属于先办理所有权登记的买受人。如果都没办理所有权登记，房屋判归先交付的买受人。如果都没有登记或交付，则应当判归先订立合同的买受人。

2．如果出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或故意隐瞒所售房屋已经抵押或出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销，解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3．赵律师认为，对于买房人来说，一旦得知开发商在买卖合同订立前后有一房数卖或抵押行为，或在没有取得预售许可证的情况下出卖房屋，可向开发商主张违约或欺诈惩罚性赔偿。如果能证明开发商与第三人恶意串通，也可以主张其另行订立的买卖合同无效，从而取得房屋的所有权。

4．赵律师认为，对于开发商来说，不得有上述违约或欺诈行为，否则面临的是惩罚性赔偿。

八．房屋的转移占有及风险转移。

1．房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但如果当事人另有约定的除外。

2．房屋毁损，灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损，灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产一般地来说，是从所有权变更登记之日起发生风险转移，但本条作了另外规定，在房屋交付使用时起风险发生转移。比如房屋交付使用后第二天就发生了火灾，造成房屋损失，损失就应当由买受人承担，买房人不能以开发商还没有办理所有权转移登记而主张房屋的损失由开发商自行承担。

3．赵律师认为，对于买房人来说，在房屋转移占有后，就要妥善管理房屋，如发生风险，应当由自己来承担责任。

4．赵律师认为，对于开发商来说，要保管好房屋交付通知书，以明确风险发生后的责任。

九．房屋质量纠纷.

1.商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或交付使用后经校验确属不合格,买房人可以请求解除合同和赔偿损失. 房屋主体结构包括地基和地上主体结构两部分.建筑法规定,建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量.民用建筑设计通则（试行）规定了民用建筑的主体结构建筑耐久年限分为四级.发生争议后,可由原设计部门或相关技术部门确定建筑物的使用年限.

2.因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买房人可能请求解除合同和赔偿损失.在保修期内,开发商应当承担修复责任.如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买房人可以自行或委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担.

3.赵律师认为,对于买房人来说,在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书,工程质量保证书,房屋使用说明书,并对交付的房屋进行验收.如发现严重质量问题,可解除合同并要求赔偿损失.如是一般质量问题,应当及时在保修期内向开发商提出,如开发商拒绝或拖延修复,应当保留相关证据.在自行或委托他人修复后,可向开发商索赔修复费用.

4.赵律师认为,对于开发商来说,在交付房屋时应当向买房人提交工程竣工验收合格书,工程质量保证书,房屋使用说明书.如果在保修期内发现质量问题后,应当及时为业主进行修复,以免给业主造成更大的经济损失.

十.房屋面积纠纷.

1.如果交付的房屋建筑面积与合同约定面积不符,按合同约定处理.

2.如果合同没有约定,面积误差比绝对值在3%以内的,按照合同约定的价格据实结算,买房人不能要求解除合同.

3.面积误差比超过3%的,买房人要求解除合同,赔偿损失,返还已付购房款及利息的,应当予以支持.买房人不要求解除合同,如果房屋面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内部分的房价款由买房人按照约定价格补足,面积误差比超过3%的部分房款由开发商承担,所有权归买房人.如果房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内部分的房款及利息由开发商返还买房人,面积误差比超过3%部分的房款由开发商双倍返还买房人.另外,如果公摊面积出现误差,也同样适用此规则.

4.赵律师认为,对于买房人来说,应当在买房合同中明确约定交付面积出现误差后的解决办法,以及计算面积的依据.一般实务中约定以测绘机构出具的测绘成果表作为计算交付商品房面积的依据.房地产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经开发商和业主共同认定的建筑面积核发商品房屋所有权证.如果测绘机构因测绘误差超过国家规定允许技术误差范围,造成开发商或买房人损失的,应当承担赔偿责任.如果买房人对测绘单位提供的测绘成果有异议的,可能委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定.在诉讼或仲裁阶段,可以申请法院或仲裁机构委托鉴定.

5.赵律师认为,对于开发商来说,在和建筑施工方的建筑承包施工合同中也要有相关的面积误差约定,以免由自己单方承担赔偿责任.另外,经规划部门批准的规划变更,设计单位同意的设计变更导致商品房结构,面积等发生变化的,开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知买房人,买房人有权在15日内作出是否退房的书面答复.如未作出答复,视为接受因变更引起的价款变化.如开发商未履行通知义务,应当承担违约责任.但由此引起的面积差异处理原则,不适用本规定,应当由双方重新签定补充合同.

十一.商品房买卖合同解除权的行使和期限.

1.在开发商迟延交付房屋或买房人迟延支付房款时,经催告后违约当事人在三个月的合理期限内仍不履行,另一方当事人就享有了合同解除权.

2.当事人享有解除权后在一定期限内不行使, 就会丧失解除合同的权利.如果法律或当事人没有约定解除权行使的期限,违约一方当事人有权催告享有解除权的一方在合理期限内行使解除权,享有解除权的一方收到催告后应尽早通知是否解除合同,在三个月的合理期限内通知违约方,如果超过了三个月不通知违约方,则会丧失解除权.如果违约方没有催告,守约方应当在享有合同解除权一年内（除斥期间）行使解除权,否则也会丧失解除权.虽然此一年是除斥期间,但只要对方当事人在解除权人行使解除权的一年期间内进行了催告,解除权消灭的期限就应当顺延三个月.

3.赵律师认为,对于买房人来说,在开发商迟延交付房屋时,要保留好催告开发商的通知手续,在三个月内开发商仍不交付房屋的,就享有了解除合同的权利.如果要解除合同,一定要在享有解除权后一年内行使解除权,否则就会丧失解除权.

4.赵律师认为,对于开发商来说,在买房人迟延付款时,要保留好催告买房人的通知手续.在三个月内买房人仍不交款的,开发商就享有了解除合同的权利.如果要解除合同,一定要在享有解除权后一年内行使,否则就会丧失解除权.

十二.违约金的调整及确定.

1.如果合同中约定的违约金过高,当事人可以请求减少,应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少.如果合同中约定的违约金过低,当事人可以请求增加,应当以违约造成的损失确定违约金数额.如果合同中既约定了违约金又约定了罚款,逾期罚款应当认定为逾期违约金.高人民法院法发[1996]2号第42条规定,”合同约定了违约金和罚款的,或只约定罚款的,只要其金额不超过未履行部分总额的,可将罚款视为违约金处理.”

2.如果合同中没有约定违约金数额或损失计算方法,逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.

3.赵律师认为,对于买房人来说,在订立买房合同时,一定要注意违约责任条款,注意违约金是否合法,过高或过低,是否对等.在开发商逾期交房时,可按合同约定或法定标准起诉开发商承担违约责任.

4.赵律师认为,对于开发商来说,在拟定合同时要约定合理的违约金标准.如果买房人逾期付款,可按约定或法定标准向买房人主张逾期贷款利息,一般按每日万分之三的利率.

十三.开发商迟延或无法办理房屋权属证书的责任.

1.如果由于出卖人的原因,买房人在合同中约定的期限内,或在期房交付之日起90天内,或在现房订立买卖合同之日起90日内未取得房屋权属证书的,开发商应当承担违约责任.如果合同没有约定违约责任的,可按已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收使逾期贷款利息的标准计算.

2.如果由于开发商的原因,在合同约定或法定的期限届满一年后,导致业主无法办理房产证的,买房人可起诉要求解除合同,赔偿损失.如果由于开发商的原因,无法向主管部门提交完备的证明文件,如国有土地使用权证明,建设工程规划许可证,综合验收合格证明,房屋建筑测绘成果报告,房屋分户平面图等,致使无法办理房产登记的,买房人可起诉解除合同. 3.赵律师认为,对于买房人来说,如果由于开发商的原因未在约定或法定期限内办理房产证,可按每日万分之三的利率向开发商主张违约金,期限可从开发商应当办理房产证之日计算到起诉之日.买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂,可能有以下原因,如开发商土地使用手续不合法,开发商未支付全部土地使用权出让金,开发商违章建房,开发商不能向主管部门提供规定的相关资料,没有将抵押权注销,没有将代收的公共物业维修基金上缴等.现实中此类案件经常发生,笔者也曾代理过此类案件,当事人终达成调解.至于诉讼时效,一般来讲是自知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起两年内行使,但此类案件由于开发商一直处于持续违约状态,而开发商一般也不会明确地表明不会为业主办理房产证,因此,只要开发商没有明确表明不办理房产证,诉讼时效就无从谈起.因此,实践当中,入住五六年后仍未办理房产证的,仍然可以向开发商主张违约赔偿.当然也可以选择在一年后起诉解除合同.

4.赵律师认为,对于开发商来说,在为业主办理房产证的过程中,一定要履行到通知业主的义务.要注意保留证据,证明曾经通知过业主办理房产证,以免因为个别人没有通知到而没有在约定或法定期间内为业主办理房产证.

十四.商品房包销合同纠纷.

1.概念:开发商和包销人约定开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定包销价格购买,但另有约定的除外.如果认定开发商和包销人之间的包销合同成立,即使双方在合同中没有约定对包销人尚未销售的房屋如何处理,或约定不明的,仍应当由包销人购入全部的未销售房屋.在我国法律和行政法规对包销没有明确规定的情况下,不能以包销人不具备房地产经营资格为由认定包销合同无效.

2.开发商自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人可以起诉开发商要求其赔偿损失.但双方另有约定的除外.

3.赵律师认为,对于开发商来说,要订立好包销合同,并严格守约.

4.赵律师认为,对于包销人来说,也要订立好包销合同.如发现开发商违约销售房屋致自己受损,可向开发商主张自己的损失.损失可参照包销人已售房屋的平均价格和市场同等房屋的销售价格的差价.

十五。商品房按揭合同纠纷

1．按揭贷款合同是指在买房人与开发商订立商品房买卖合同之外,由开发商,银行,买房人三方共同订立商品房按揭贷款合同,由买房人首付部分房款给开发商,由银行一次性将剩余房款贷款给买房人，但不直接交付给买房人，而是将贷款打入开发商的银行帐户，买房人将商品房买卖合同让与担保给银行，在房屋交付前由开发商予以保证。在开发商将商品房交付给买房人后，开发商和买房人将商品房抵押给银行。由买房人分期付款给银行，直至付清银行本息为止。如果买房人不能清偿到期本息，银行得以抵押房产优先受偿。

2．如果商品房买卖合同约定，买房人以担保贷款方式付款，但由于当事人一方的原因未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人都可以请求解除合同和赔偿损失。如果因不可归责于当事人双方的事由未能订立担保合同的，当事人可请求解除合同，开发商应当将已收受的购房款及利息退还给买房人。

3．如果商品房买卖合同因被确认为无效或被撤销，解除的，这就使得担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除按揭贷款合同。按揭贷款合同解除后，银行在此之前收取的那部分贷款利息，在扣除合理的贷款利息后，应当退还给买房人。开发商在合同解除后，应当将收受的购房贷款退还给银行，将收受的购房款本金及利息退还给买房人。

4．赵律师认为，对于买房人来说，在订立按揭贷款时，要注意还款期限，还款本息，违约责任，看自己是否能承担得起月供。一旦出现还不起月供的情况，将面临银行的起诉，银行有权利拍卖所抵押的房产。这样，买房人不仅得不到房屋的所有权，还将面临高额的违约金。

5．赵律师认为，对于开发商来说，在交付商品房后，应当尽快督促买房人将保证转为房屋抵押，以尽快免除自己的担保责任。

6．赵律师认为，对于银行来说，如果一旦发现买房人出现了约定的买房人连续几个月不偿还贷款本息的情况，要及时履行告知义务，并尽快和买房人协商将欠款补足，如仍无效，则尽快起诉行使合同解除权，以免丧失自己的合同解除权。

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行政赔偿的高院解释

《高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》：

为正确审理行政赔偿案件，根据《中华人民共和国国家赔偿法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，对审理行政赔偿案件的若干问题作以下规定：

**条 《中华人民共和国国家赔偿法》第三条、第四条规定的其他违法行为，包括具体行政行为和与行政机关及其工作人员行使行政职权有关的，给公民、法人或者其他组织造成损害的，违反行政职责的行为。

第二条 赔偿请求人对行政机关确认具体行政行为违法但又决定不予赔偿，或者对确定的赔偿数额有异议提起行政赔偿诉讼的，人民法院应予受理。

第三条 赔偿请求人认为行政机关及其工作人员实施了国家赔偿法第三条第（三）、（四）、（五）项和第四条第（四）项规定的非具体行政行为的行为侵犯其人身权、财产权并造成损失，赔偿义务机关拒不确认致害行为违法，赔偿请求人可直接向人民法院提起行政赔偿诉讼。

第四条 公民、法人或者其他组织在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的，人民法院应一并受理。

赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼，须以赔偿义务机关先行处理为前提。赔偿请求人对赔偿义务机关确定的赔偿数额有异议或者赔偿义务机关逾期不予赔偿，赔偿请求人有权向人民法院提起行政赔偿诉讼。

第五条 法律规定由行政机关终裁决的具体行政行为，被作出终裁决的行政机关确认违法，赔偿请求人以赔偿义务机关应当赔偿而不予赔偿或逾期不予赔偿或者对赔偿数额有异议提起行政赔偿诉讼，人民法院应依法受理。

第六条 公民、法人或者其他组织以国防、外交等国家行为或者行政机关制定发布行政法规、规章或者具有普遍约束力的决定、命令侵犯其合法权益造成损害为由，向人民法院提起行政赔偿诉讼的，人民法院不予受理。

第七条 公民、法人或者其他组织在提起行政赔偿诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的，人民法院依照行政诉讼法第十七条、第十八条、第二十条的规定管辖。

第八条 赔偿请求人提起行政赔偿诉讼的请求涉及不动产的，由不动产所在地的人民法院管辖。

第九条 单独提起的行政赔偿诉讼案件由被告住所地的基层人民法院管辖。

中级人民法院管辖下列**审行政赔偿案件：

（1）被告为海关、专利管理机关的；

（2）被告为国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府的；

（3）本辖区内其他重大影响和复杂的行政赔偿案件。

高级人民法院管辖本辖区内有重大影响和复杂的**审行政赔偿案件。

高人民法院管辖全国范围内有重大影响和复杂的**审行政赔偿案件。

第十条 赔偿请求人因同一事实对两个以上行政机关提起行政诉讼的，可以向其中任何一个行政机关住所地的人民法院提起。赔偿请求人向两个以上有管辖权的人民法院提起行政赔偿诉讼的，由先收到起诉状的人民法院管辖。

第十一条 公民对限制人身自由的行政强制措施不服，或者对行政赔偿机关基于同一事实对同一当事人作出限制人身自由和对财产采取强制措施的具体行政行为不服，在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的，由受理该行政案件的人民法院管辖；单独提起行政赔偿诉讼的，由被告住所地或原告住所地或不动产所在地的人民法院管辖。

第十二条 人民法院发现受理的案件不属于自己管辖，应当移送有管辖权的人民法院；受移送的人民法院不得再行移送。

第十三条 人民法院对管辖权发生争议的，由争议双方协商解决，协商不成的，报请他们的共同上级人民法院指定管辖。如双方为跨省、自治区、直辖市的人民法院，高级人民法院协商不成的，由高人民法院及时指定管辖。

依前款规定报请上级人民法院指定管辖时，应当逐级进行。

第十四条 与行政赔偿案件处理结果有法律上的利害关系的其他公民、法人或者其他组织有权作为第三人参加行政赔偿诉讼。

第十五条 受害的公民死亡，其继承人和其他有抚养关系的亲属以及死者生前抚养的无劳动能力的人有权提起行政赔偿诉讼。

第十六条 企业法人或者其他组织被行政机关撤销、变更、兼并、注销，认为经营自主权受到侵害，依法提起行政赔偿诉讼，原企业法人或其他组织，或者对其享有权利的法人或其他组织均具有原告资格。

第十七条 两个以上行政机关共同侵权，赔偿请求人对其中一个或者数个侵权机关提起行政赔偿诉讼，若诉讼请求系可分之诉，被诉的一个或者数个侵权机关被告；若诉讼请求系不可分之诉，由人民法院依法追加其他侵权机关为共同被告。

第十八条 复议机关的复议决定加重损害的，赔偿请求人只对作出原决定的行政机关提起行政赔偿诉讼，作出原决定的行政机关为被告；赔偿请求人只对复议机关提起行政赔偿诉讼的，复议机关为被告。

第十九条 行政机关依据行政诉讼第六十六条的规定申请人民法院强制执行具体行政行为，由于据以强制执行的根据错误而发生行政赔偿诉讼的，申请强制执行的行政机关为被告。

第二十条 人民法院审理行政赔偿案件，需要变更被告而原告不同意变更的，裁定驳回起诉。

第二十一条 赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼，应当符合下列条件：

（1）原告具有请求资格；

（2）有明确的被告；

（3）有具体的赔偿请求和受损害的事实根据；

（4）加害行为为具体行政行为的，该行为已被确认为违法；

（5）赔偿义务机关已先行处理或超过法定期限不予处理；

（6）属于人民法院行政赔偿诉讼的受案范围和受诉人民法院管辖；

（7）符合法律规定的起诉期限。

第二十二条 赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼，可以在向赔偿义务机关递交赔偿申请后的两个月届满之日起三个月内提出。

第二十三条 公民、法人或者其他组织在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的，其起诉期限按照行政诉讼起诉期限的规定执行。

行政案件的原告可以在提起行政诉讼后至人民法院一审庭审结束前，提出行政赔偿请求。

第二十四条 赔偿义务机关作出赔偿决定时，未告知赔偿请求人的诉权或者起诉期限，致使赔偿请求人逾期向人民法院起诉的，其起诉期限从赔偿请求人实际知道诉权或者起诉期限时计算，但逾期的期间自赔偿请求人收到赔偿决定之日起不得超过一年。

第二十五条 受害的公民死亡，其继承人和有抚养关系的人提起行政赔偿诉讼，应当提供该公民死亡的证明及赔偿请求人与死亡公民之间的关系证明。

第二十六条 当事人先后被采取限制人身自由的行政强制措施和刑事拘留等强制措施，因强制措施被确认为违法而请求赔偿的，人民法院按其行为性质分别适用行政赔偿程序和刑事赔偿程序立案受理。

第二十七条 人民法院接到原告单独提起的行政赔偿起诉状，应当进行审查，并在七日内立案或者作出不予受理的裁定。

人民法院接到行政赔偿起诉状后，在七日内不能确定可否受理的，应当先予受理。审理中发现不符合受理条件的，裁定驳回起诉。

当事人对不予受理或者驳回起诉的裁定不服的，可以在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。

第二十八条 当事人在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求，或者因具体行政行为和与行使行政职权有关的其他行为侵权造成损害一并提出行政赔偿请求的，人民法院应当分别立案，根据具体情况可以合并审理，也可以单独审理。

第二十九条 人民法院审理行政赔偿案件，就当事人之间的行政赔偿争议进行审理与裁判。

第三十条 人民法院审理行政赔偿案件在坚持合法、自愿的前提下，可以就赔偿范围、赔偿方式和赔偿数额进行调解。调解成立的，应当制作行政赔偿调解书。

第三十一条 被告在一审判决前同原告达成赔偿协议，原告申请撤诉的，人民法院应当依法予以审查并裁定是否准许。

第三十二条 原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任。被告有权提供不予赔偿或者减少赔偿数额方面的证据。

第三十三条 被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。

第三十四条 人民法院对赔偿请求人未经确认程序而直接提起行政赔偿诉讼的案件，在判决时应当对赔偿义务机关致害行为是否违法予以确认。

第三十五条 人民法院对单独提起行政赔偿案件作出判决的法律文书的名称为行政赔偿判决书、行政赔偿裁定书或者行政赔偿调解书。

第三十六条 发生法律效力的行政赔偿判决、裁定或调解协议，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向**审人民法院申请执行。

申请执行的期限，申请人是公民的为一年，申请人是法人或者其他组织的为六个月。

第三十七条 单独受理的**审行政赔偿案件的审理期限为三个月，第二审为两个月；一并受理行政赔偿请求案件的审理期限与该行政案件的审理期限相同。如因特殊情况不能按期结案，需要延长审限的，应按照行政诉讼法的有关规定报请批准。

第三十八条 人民法院审理行政赔偿案件，除依照国家赔偿法行政赔偿程序的规定外，对本规定没有规定的，在不与国家赔偿法相抵触的情况下，可以适用行政诉讼的有关规定。

第三十九条 赔偿请求人要求人民法院确认致害行为违法涉及的鉴定、勘验、审计等费用，由申请人预付，后由败诉方承担。

第四十条 高人民法院以前所作的有关司法解释与本规定不一致的，按本规定执行。

扩展资料：

案例：

未达成补偿协议未作出补偿决定区政府强拆民房

第三巡回法庭当庭判决应行政赔偿

家住浙江省金华市闹市区的许水云,靠父母健在时建造的老房子破墙开店维持生计,做过裁缝,后又从事花鸟生意。2001年,许水云的房屋被纳入拆迁范围,但10多年间始终未能签署拆迁补偿协议。3年多前旧城改造,又因对安置补偿不满意协商无果,房屋遭遇强拆。

此后,许水云将“民告官”案件一直打到浙江省高级人民法院。两级法院都判决政府强拆的行政行为违法,由于赔偿得不到支持,他又将官司打到高人民法院。

2018年1月25日,高法第三巡回法庭公开开庭审理这起行政附带赔偿再审案,合议庭当庭作出终审判决,确认金华市婺城区政府强制拆除房屋的行政行为违法,责令在判决生效之日起90日内对许水云依法予以行政赔偿。

权威专家指出,在城市化进程持续加快,拆迁争议纠纷凸显的当下,第三巡回法庭不仅正面回应强拆中诸多热点问题,还通过司法裁判规制和防范行政机关违法行政“零成本”现象,对依法保护产权、推动市县政府依法行政具有典型意义。

参考资料：百度百科-高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定

人民网-第三巡回法庭当庭判决应行政赔偿

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