小产权房纠纷法院不受理怎么办

2021年小产权房新政策，一旦发生纠纷应该这么处理

大家好！欢迎来到

《深莞穗居家网》

我是小陈在深圳

买房子，是一个家庭安稳安身立命的根，从古至今都是人生当中最重要的事情之一。近十几年来，我国的房地产发展得十分迅速，过高的房价，对于普通家庭来说是有着非常大的压力，于是很多人眼晴就瞄上了价低的小产权房，顶着产权风险购买“

小产权房

1、“军产房”军队在有使用权的土地开发的居住房。

2、职工购买企业，单位公有住宅，拥有长久居住权。

3、由乡镇政府颁发产权证的房产，是指在农村集体土地上建设的房屋，产权证不是国家房管部门颁发，“小产权房”在国土房管局不会给予备案，所以产权证不是合法有效的产权证。

“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

“小产权房”有两种，

1、“宅基地”建的房，属农村集体所有，不能够买卖；

2、占用耕地违法建设的。

“小产权房”未缴纳土地出让金等费用，所以，“小产权房”的价格比商品房低很多。《中华人民共和国土地管理法》农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

《城市房屋拆迁管理条例》相关条例指出“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”2021年针对小产权房的新政表示禁止私下交易买卖的行为，《民法典》于2021年1月1日生效，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确了相关工作的重大政策问题。国土资源部开会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。

购买小产权房不能取得房屋所有权证，不受法律保护的，所以小产权房交易是无效的。出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护，遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。

小产权购房合同小产权房与商品房是不同的，房主是没有合法的房产证的，因此经常会有小产权房纠纷的案件，小产权房，不能买卖，如签订的《购房协议书》那可是无效的。

严格来说，小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到房屋拆迁情况的，也不能依法得到补偿。

虽然有的小产权房出售人认可购房人转让房屋，并办理所谓的转让“登记”，但是这种“登记”是没有法律效力的，一旦发生纠纷不能产生保护购房人的效力。所以，当卖房人反悔并起诉到法院的，出售人只需返还房产，而购房人则需要返还房产，这就吃了大亏。

从购房者的角度来说，购买小产权房虽然价格便宜，但是产权状况存在很多问题，要承担巨大的风险。因此，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断，作出正确的决定。

小科普

小产权房毕竟不像商品房那样编制，楼盘数据没有那么公开透明，因此一手，二手楼盘咨询较为空白，列入你咨询的中介没有接这个楼盘，那么你跟本无法知道，而因此措施最适合自己楼盘，对此笔者创立一个公众号。深圳，东莞，惠州唯一一个提供小产权房咨询和百分之90房源的公众号，期待您的关注：深莞穗居家网

小产权房买卖纠纷，法院如何处理（下）

小产权房买卖纠纷，法院如何处理？（上）

后续：

深圳的小产权房不属于市场商品房，能被法院强制执行吗？

答案是——有可能。

实践中，一种是

房产证，不动产登记系统有登记，另一种是

办理了违法建筑历史遗留申报

，虽然仅有申报回执，但法院也可能通过向当地查违办发函的方式查明申报人，进行查封。

那实际占有人向法院提起执行异议，能排除强制执行吗？有以下两种情况：

【案例】：

租金抵债，买方能否排除强制执行？

案情：

2012年，卖方将自建私宅一层以40万元卖给买方，后因卖方欠高利贷未还，法院以卖方为该房屋的历史遗留申报人为由查封了该房屋，并裁定将该房屋的使用权交由申请执行人行使，以租金抵债权。

买方提出执行异议，要求终止涉案房产的查封。

法院：

异议人称涉案房产的产权、出租权、收益权被执行人已转让给被执行人，但

没有证据证明，且未经司法确认，本院不予认可

，异议人所提供的证据不足以排除强制执行。

案号：

深圳市中级人民法院（2020）粤03民终13716、13717号判决

【案例】：

二手房东欠债，买方能否排除强制执行？

案情：

卖方2005年向原村民购买一栋绿本私宅后，十年后即2015年以2000万元转卖给买方李先生，李先生付了全款也一直对外出租使用至今。由于卖方周先生曾经在2010年对这栋房产进行历史遗留违建普查申报，法院应债权人申请查封了这栋房产。

买方提起执行异议之诉，要求排除法院强制执行。

法院：

（1）异议人已经

付清了购房款

占有房屋

（2）

与申请执行人的债权相比，异议人对涉案房产所享有的民事权益应当优先保护

（3）

被执行人已经收取全部购房款，其财产并未因涉案房产的转让而减少，该转让行为并未损害申请执行人的债权

因此，买方作为房产的占有人，对房屋

享有排除强制执行的民事权益。

案号：

深圳市中级人民法院（2020）粤03民终6767号

小产权房不能过户，甚至可能没有任何登记，是否能在离婚诉讼中作为共有财产予以分割？

部分案例显示，可以

分割使用权。

【案例】：公婆自建小产权房，能否作为夫妻共有财产分割？

案情：

夫妻婚后，男方父母自建一栋农民房，未办证，但以男方名义申报历史遗留违建，后双方离婚，女方主张分割夫妻共有小产权房。

争议点有两个：

1、房子是夫妻共有的，还是男方父母的？

2、使用权能不能分割？

法院：

（1）涉案房产属历史遗留违法建筑，只能依据房屋土地来源以及建设主体来确定权属，女方主张该房产为夫妻关系存续期间的共同财产，仅有历史遗留违法建筑申报资料为证，这些证据对于确定房屋权属有参考作用，但

男方父母提交的证据足以推翻房屋信息表和申报资料

（2）涉案房产

建设于婚姻关系存续期间，建房期间原被告与被告父母居住、生活在一起，故认定原告对被告的父母付出了必要的劳动

（3）综上根据

公平原则

，原告应取得涉案房产的

部分使用权

，酌情分配涉案房屋的

二楼由原告使用

，其余楼层由被告父母使用。

案号：

深圳市中级人民法院（2014）深中法民终2827号

对于小产权房的风险问题，大概率可以有两句话来概括：

1、有证风险大——有效却无法过户。

绿本房产证买卖，极有可能被认定为合同有效（也有可能不受理或驳回起诉），但却无法办理过户，注销房产证依赖原权利人的配合。

2、无证要占有——或无效或不受理。

无证小产权房买卖纠纷，极有可能不受理，或者被认定为无效，若证明其为实际权利人，除有合同、付款凭证外，实际占有非常关键，可能直接影响未来回迁权益。

当然，这一切都只是可能。

对小产权房买卖纠纷，法院到底会如何判？

《阿甘正传》中有一句话：

套用来形容法院对小产权房纠纷的判决，也未尝不可：

最后，不得不说，对于小产权房的买卖，已成深圳相关政府部门的严厉打击对象，违约渐多，风险骤增。

因而，对于小产权房，

若非“情非得已”，当避而远之，以免“自己苦了自己”。

更多文章，详见

小产权房买卖纠纷，法院如何处理（上）

据说，深圳房屋的“半壁江山”是小产权房，小产权房的“地上”“地下”交易自然不会屡见不鲜。

于是，关于小产权房买卖，就有了不少疑问，比如：

小产权房要拆迁，卖方返悔了怎么办？

因为卖方的债务，小产权房被查封了怎么办？

买方不想买小产权房了，能要求退房吗？

离婚能要求分割夫妻共有小产权房吗？

这篇文章，就来告诉你，小产权的纠纷，法院是如何处理的。

当然，你可能会问，哪些房产才是小产权房？

1、广义的小产权房

目前，在深圳交易的有十大类小产权房：

《广东省房产所有证》

，这类房子是80年代或以前由安宝县发的证。

《房屋所有权证》（猪肝本）

，此类房子大多都是90年代初期深圳关外村民自己建的房子的产权证。

《房地产证》（绿本）

，这类房子是90年代通过“两证一书”申请建成验收合格后国土局备案核发的。

集资房

，这类房子是企业集资建的，分给内部员工或者家属的过渡房。

大红本房（整栋一个红本）

，这类房子是企业自己建的公寓房，四证齐全，但是不能上市流通的，产权属于公司所有。

村委统建楼

，这类房子是村委股份公司在所属地由村委主导建设的写字楼或者住宅。

两证一书（村民私宅报批报建申请）

，这种房子目前是深圳最多的存在，都是有报建手续的，只是建好之后没有报验领绿本。

《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》建筑

，根据两规规定进行了历史遗留申报，未取得确权或其它批复。

无证的垦荒房

，这种房子基本上都是以前来深圳开荒建的，基本上无任何手续证明，部分有《历史普查回执》。

军产房

，理论上过不了户，更不了名。

2、狭义的小产权房

主要指村集体土地上兴建的不能上市流通的小产权房，可以分为两大类：

1）违建房

，主要是指历史遗留建筑；

2）绿本房（猪肝本房）。

小产权房买卖合同到底有没有效？从法院现有判例来看，主要有三种可能：

（1）

（2）

驳回起诉以及不予受理

（3）

【案例】交了定金能返还吗？

案情：

2018年，买卖双方签订《房屋转让认购协议》，买方支付10万元定金，后买方反悔，主张合同无效要求退还定金。

法院：

一审法院认为，

因房产出售方自始未能向购买方出示相关的权属证明或合法性审批材料

，可确信该房产的交易违反强制性规定，

合同依法无效

。合同无效，

房屋出售方应当返还合同价款。

二审法院认为，双方房屋交易中，

涉案房产从未交付占有使用。协议被确认无效后，仅涉及房款返还的相关问题

，不涉及涉案房产本身合法性及权属的认定，

故可以作为民事诉讼受理

案号：

深圳市中级人民法院（2020）粤03民终693号

【案例】：卖方反悔主张合同无效

案情：

2014年，双方签订房屋转让协议书，并由律师进行见证，买方支付全部价款350万元，并占有使用房屋收租至今。现卖方主张合同无效。

法院：

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》明确规定：行政主管部门对于违法建筑将区分情况而分别采取

确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用

等方式进行处理。

原告虽持有《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》，但该申报表仅证明行政机关已经受理该项处理申请，不能证明行政主管部门已对涉案房屋建造及用地合法性作出确认。

在主管部门未就涉案房产做出相应处理前，无法对涉案房产的归属及转让合同效力作出正确认定，故原告提起的本案诉讼应予驳回

案号：

深圳市中级人民法院（2019）粤03民终28558号裁定

法律依据：

广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第69条规定：

“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求

涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理

，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”

法院不予受理或驳回起诉，实质上认为小产权房买卖合同

“效力待定”

，故暂时搁置争议，

“先行政再司法”

【案例1】：绿本房拆迁卖方反悔

案情：

2014年，双方签订房屋买卖合同，将一栋90年代建设的私宅300平（办理了绿本）以135万元出售，后房款两清，现开发商华侨城对该房进行拆迁安置，卖方主张合同无效。

法院：

2004年宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有，本案涉案房屋适用该情形相关规定。因此，涉案房产

虽未符合房产过户条件，但并不影响合同的效力。

案号：

深圳市中级人民法院（2019）粤03民终16272号

【案例2】：绿本房连环买卖是否有效？

案情：

2007年，原告将一栋自建私房（办理了绿本房产证）以50万卖给被告一，被告一后又转手150万卖给被告二，原告反悔请求确认合同无效，要求被告一、二返还案涉房产。

法院：

根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号相关规定，

案涉房屋所在土地为国有土地，案涉房屋已并非农村宅基地上的房屋

，原告以案涉房屋为农民自建房为由主张案涉房屋转让合同无效，理由不成立。

案号：

深圳市中级人民法院（2019）粤0307民初17000号

【案例3】：买卖小产权房回迁指标是否有效？

案情：

2017年，双方签订《房屋交易合同》，约定交易房产为大新片区旧城改造项目内开发商拟补偿的一套面积为38平方米的公寓，成交价136万元，违约不卖则双倍赔偿购房款。原告支付了95万元，但被告将旧改房屋卖与他人，原告向公安报案未立案，卖方退还已收到的全部房款95万元。原告主张合同无效，后变更为：解除合同要求卖方赔偿另一倍损失95万元。

法院：

依据《房产交易合同》约定，

原告与被告交易标的为拆迁后开发商拟补偿的38平米的房产，而并非拟拆迁的小产权房

，《房产交易合同》系原告与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，

本院确认其效力

，双方应严格按照合同约定履行，并酌定由被告赔偿原告经济损失50万元。

案号：

深圳中级人民法院（2019）粤03民终18821号

欲知小产房买卖纠纷，执行异议如何处理？离婚如何分割？我们如何应对小产权房争议，详见《小产权房买卖纠纷，法院如何处理？（下）》