售后公房的继承和产权归属？94售后公房产权人死亡后如何继承

公有房屋出售后的继承和所有权

问题：

我一家三口和父母一起住在上海西区一套两室一厅的公房里。承租人是我的父亲。我还有两个姐姐，她们的户口不在房子里，实际上也没有住在里面。前年根据相关政策，我用父亲的服务折扣支付了租住公房的费用，房主是我父亲。今年年初，父亲去世，我们几个孩子因为房屋产权归属问题发生了争执。我想我一开始就付了房子的钱。现在，当我父亲去世时，我当然可以成为房子的主人。我的两个姐姐认为这个房子的产权人是我父亲，这个房子在我父亲去世后应该由我母亲和几个孩子继承作为遗产。现在我妈妈对我们孩子之间的争执不置可否。请问徐律师关于这个情况，这套公房售后如何处理？

分析：

出售公有住房不同于出售普通商品房。由于我国城镇职工收入长期普遍偏低，国家以相对较低的价格出售公有住房，并根据职工工龄、职称等诸多因素进行打折。由于我国公有住房向产权转让的特殊性，产权人只有在保证非产权人共有人居住权不受侵害的前提下，才能行使对该房屋的占有、收益、使用和处分权。

首先要搞清楚房子是不是王福的遗产。根据《上海市房地产登记条例》第四条：“本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

房地产权证书是房地产权利人合法拥有土地使用权和对房地产的占有、使用、经营、处置权的凭证。依法登记的不动产权利受法律保护。“所以从产权证来看，这套房子的产权人是王父。

但由于该房产作为公房出售后转为个人产权，根据上海市高级人民法院发布的《关于处理公有住房出售后纠纷的若干意见的通知》第十条规定：“婚姻关系存续期间购买的房屋产权登记在夫妻一方名下的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，财产取得时间以买卖合同签订时间为准。”信上说，这套房子是王的父母在婚姻期间购买的，房子的产权登记在王的父亲名下，王的父母之间没有书面协议，所以这套房子是王父母的共同财产。王的父亲去世时，应先对夫妻共同财产进行分割，分割后的财产为王的遗产。也就是说，房子一半的产权属于太后，另一半的产权是父亲的遗产。

根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，如果王夫生前未对房屋所有权立遗嘱，那么太后及其子女作为第一继承人，有权继承房屋一半的产权。

另外，我们应该如何看待王的投资行为？根据本市关于购买公有住房的规定，从业人员应当先征得居住在该房屋的成年人的书面同意，经居民与承租人协商确定房屋所有权人，可以一人所有，也可以多人共有。从本案来看，在购买该房屋时，王支付了购房款，并以其父亲的工龄作为折价，最终确立了该房屋作为其父亲的产权。那么王出资有两种可能：一种是王将出资无偿交给王的父亲；二是王将出资借给王的父亲。当时王与父亲之间并没有关于出资行为的书面约定，所以我认为王的出资行为实际上只能推定为赠与行为。

综上所述，王太后和王氏两姐妹是该房屋的权利共有人，对该房屋拥有潜在的产权份额，但行使时不能侵犯王氏三口之家的居住权

需要指出的是，根据上海市高级人民法院发布的《关于〈处理公有住房出售后纠纷的若干意见〉的通知》第九条：“按照94方案购买的房屋产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购买人、劳动年龄人、购买时职级人，为原公有房屋。居民和有购房资格的投资者主张房屋产权的，可以确认房屋产权共有。”因此，如果部分员工投资王力可，按照“九四”计划买房，可以作为投资人主张诉讼时效内的房屋产权共有。“诉讼时效内”的起点是自知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起两年。