股权转让需要注意的法律风险点,房产公司必须要注意的法律风险

房地产业作为国民经济的重要支柱产业，是我国目前，特别是前几年平均利润较高的少数行业之一，其利润可谓暴利。虽然由于国家宏观调控政策的影响，行业正在发生微妙的变化，但从另一个角度来看，由于货币政策紧缩，国家政策仍然不明确，许多房地产开发商面临着未来资金短缺、市场风险不低的尴尬局面。然而，由于房地产项目是一个复杂的系统工程，资金密集，开发建设周期长，从建设开始到销售完成，需要承担大量不可预测和未知的风险。所以投资房地产项目，一定要对行业的整个运作过程有一个完整的了解。

根据目前掌握的信息分析，房地产开发遇到的风险可以概括为：一是国家宏观调控的风险；二是项目开发的法律风险；三是市场风险； 第四，不可抗力风险。这四种风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其他三种风险是企业无法控制的，所以只能提前预测，尽量规避。下面结合司法实践对法律风险进行简要分析，供创业者参考。

一、建立房地产企业法律风险防范机制及其实践性

虽然大多数房地产企业都不希望各种法律风险发生，但是任何一个房地产企业，只要在房地产市场上运作，都会无一例外地面临各种法律风险。企业是否意识到，为了有效地分解和抵御法律风险，需要建立一种机制来提高行为的规范性，最大限度地减少法律风险的发生，防患于未然。

(一)、房地产项目的合法性问题

这是房地产项目首先要解决的法律问题。房地产项目的设立和开发必须受法律保护，并必须符合下列条件：一是有通过出让方式取得的国有土地使用权； 第二，具备房地产企业资质；3.该项目已获主管部门批准。具备上述条件，就可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，其实光看以上几个方面是远远不够的。例如，房地产开发商经常未经许可改变原批准项目的用途和项目的规划设计参数。如果擅自变更得不到政府认可，该房地产项目将无法通过竣工验收备案，意味着该房屋无法出售，无法办理产权证。即使最终能被政府承认，也要承担一大笔罚款。这里需要注意的是，并非项目的所有规划设计参数都是不可更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋建筑强制性标准，一经批准，不得变更和调整。当然，合法性还有许多其他方面需要审查。

房地产企业法律风险是指房地产企业在房地产开发经营过程中的行为可能违法或违法的可能性，是可预见或不可预见的。房地产企业规避法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制，即依靠企业自觉、有效、系统的管理机制，对整个房地产开发的各个阶段进行防范，对整个过程进行检查，从而规避和消除开发经营中可能遇到的各种法律风险。

房地产开发过程中的每一个环节，即从土地出让、成立项目公司、房屋拆迁、市政设施到合作开发、建设、项目转让、房屋销售、租赁、抵押(房地产抵押贷款)、物业管理等。需要警惕遗漏和错误。

(二)法律风险主要表现

1、土地出让阶段的风险，主要是由于土地出让引起的纠纷；

2.在项目公司成立阶段，双方因共同建设和合作产生的争议，

4.开发初期，与施工承包商的纠纷，规划、设计、共用面积等引起的纠纷。以及项目抵押引起的法律风险；

5.房屋销售阶段，主要有认购和预付款纠纷，按揭还款纠纷；

6.接管验收收楼后后期管理期间发生的纠纷，主要包括不符合收楼条件引起的纠纷、办理产权证延期引起的纠纷、房屋质量问题引起的纠纷、与施工公司工程保修纠纷等。

房地产开发是一个系统工程。在这个过程中，提前检查好每一个阶段、每一个环节是非常重要的。要从源头和过程上解决遗漏和错误，实现开发行为的规范化运作。过去，许多开发企业不重视法律风险的事前控制，在发生法律纠纷和诉讼时，往往会意识到问题的严重性。如今，越来越多的房地产企业采取事前防范、事后控制的策略，在项目介入之初就更加注重防范法律风险。

二、法律风险的防范

扁鹊是中国古代一位伟大的医学家。当人们称赞他的贡献时，他谦虚地说，他的两个兄弟实际上比他更好。人们惊讶地问为什么他们没有扁鹊有名。扁鹊解释说，那是因为大哥为没有生病的人提供保健和预防，二哥负责治疗刚刚生病的人。他们医术高超，只是因为提前在做病理预防，所以很少有人知道他们的名字。而我，扁鹊，只照顾绝症患者，所以更多的人记得我的名字。

从上面的故事可以看出，法律风险的防范也是如此。事前预防和事后控制一样重要。房地产企业法律风险防范措施主要包括以下几个方面：

1、建立完善的项目运作体系

项目可行性报告、公司成立依据、前期各项施工申请程序、各项工作流程等。应加以规范，并应形成符合国家有关法律、法规和政策的制度。

2、建立企业内部完善的合同管理体系

合同是企业对外经济交往最重要的载体。事实证明，房地产企业中大量的法律纠纷都与合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至违法有关。

建立完善的合同管理体系，需要从以下几个方面入手：

(1)完善对合伙人履约信用和能力的审查机制；

(2)完善合同的定价管理机制，严格执行招投标和价格审查制度。

总结：投资房地产是一个高风险、高收益的项目，这种高风险很大程度上取决于法律风险，可以通过合同条款来防范和规避。企业的每一个成员，特别是高级管理人员和核心业务人员，都必须认真学习和研究与房地产开发经营有关的法律、法规和规范性文件，并经常关注和研究学习新的法律、法规和规范性文件。

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