来源:离婚房产作者：admin 时间：2020-04-13 08:27:02浏览113次
由于《婚姻法司法解释三》没有明确规定，各地法院的计算方法不一致，大约有三种计算方法：1。待补偿的增值额=部分普通贷款还款总房价 2(房产现值总房价)；2.应补偿的增值额=普通贷款还款部分2(房屋现值房屋总价)；3.待补偿的增值额=(房地产现值-总房价)总房价)普通贷款还款部分\u 2。笔者认为，在分割夫妻共同还款部分对应的增值部分时，应考虑《婚姻法司法解释三》第10条规定的主导原则，即不仅要保护个人婚前财产的权益，还要平等分割婚后财产共同部分的权益，同时不损害债权银行的利益。因此，在计算时还应综合考虑：所涉房地产的购买价格、首付款及其在总购买价格中的比例、抵押贷款的金额及其利息金额、以夫妻共同财产偿还贷款的当事人的累计金额(包括利息)及其在总房价和利息中的比例，以及未偿贷款和利息的金额。
婚前个人贷款分房，婚后共同还款
——山东省日照市中级人民法院判决王明坤诉庄殿智离婚纠纷案
裁判的要点
其中一对夫妻婚前签订了一份房地产买卖合同，用个人财产支付了首付款，并在银行贷款。婚后，他用丈夫和妻子的共同财产偿还了贷款，房产以首付款人的名义登记。离婚时双方未能达成协议的，人民法院应当认定该房地产属于产权登记方，未偿贷款为产权登记方的个人债务。婚后，双方共同偿还贷款，财产的相应增值部分由财产登记方补偿给对方。
情况
王明坤和庄殿智于2006年12月相识，并于2007年7月登记结婚。婚后，他们没有孩子，夫妻关系一般。2011年7月，王明坤以夫妻关系破裂为由向法院提起诉讼，要求与女方离婚并依法分割财产。法院查明，王明坤婚前购买了一套楼房，总房价为24万元，其中王明坤支付婚前首付款13万元，其余均为按揭贷款。婚前，该房产以王明坤的名义登记，并持有房产证。在诉讼过程中，两人约定结婚时该房屋价值498492元，同居时价值64386元，王明坤起诉时价值996984元。
裁判员
山东省日照市东港区人民法院认为，该房屋系王明坤婚前购买，已支付首付款，并已取得房产证。该房屋应是王明坤婚前的个人财产，王明坤应赔偿庄殿智婚后共同支付的贷款部分及相应的房屋增值额。一审法院裁定，王明坤赔偿了庄殿智婚后共同偿还贷款的一半及相应的增值房款64，804元。
庄殿智不服一审判决，向山东省日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判。他被王明坤依法减刑为32，193元、249，246元赔偿给庄殿志。
日照市中级人民法院认为，一审判决符合《婚姻法司法解释三》第10条：“夫妻婚前签订房地产买卖合同的，以个人财产支付首付款，并向银行贷款。结婚后，他们将用贷款偿还贷款
在房屋所有权方面，由于我国法律规定不动产的取得以登记为标志，所以决定房屋是否属于夫妻共同财产的关键应该是如何取得房产证。然而，取得房屋所有权证的时间是不确定的，并受到除买方以外的各种因素的影响。如果以房产证取得的时间作为将抵押房屋划分为婚前个人财产或夫妻共同财产的标准，则一方当事人可能会出现这种情况，显然不公平。对于一方婚前以抵押贷款首付款购买的房地产，离婚分割财产时将抵押房屋视为一方的个人财产较为公平，因为婚前已通过银行贷款将购房款全部支付给房地产公司，买卖房屋的合同义务已经履行，婚后取得房地产的物权只是产权的自然转化。
至于如何划分夫妻共同财产部分来偿还贷款，应考虑两个方面：**，从还款时间来看，只要还款时间在婚姻关系存续期间，一般可以认定双方用夫妻共同财产偿还贷款，而不区分哪一方的收入是还款资金的来源；二是看夫妻双方是否同意实行分房制，或者是否就所涉及的房屋的偿还有特别的约定。如果双方就上述问题达成特别协议，则协议在分割房屋时优先，本解释的规定不再适用。由于偿还的贷款款项属于夫妻共同财产，在正常情况下，可以按照一半的原则进行分割，即离婚时获得房屋产权的一方应在婚姻关系存续期间偿还贷款金额的一半，补偿给另一方。
房屋的增值部分可以获得多少补偿，可以根据购房款的来源及其在总房价中的比例来考虑分割的原则。一般情况下，购房资金的来源由以下三部分组成：(1)婚前购房时一方支付的首付款和另一方偿还的贷款；(二)婚后双方共同偿还贷款；(3)未偿贷款。