明显低于市场价的标准,明显低于市场价格的房产交易型受贿三大问题解析

2007年7月，最高人民法院和最高人民检察院联合发布《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)。《意见》第1条规定的交易型贿赂不同于传统的贿赂犯罪，也与民事范畴的交易行为有本质区别。

准确界定其适用条件具有一定的现实意义。笔者仅对价格明显低于第一条第一款规定的市场价格的房地产交易贿赂行为进行简要分析。

一、以明显低于市场价格的价格向客户购买房屋的司法认定

“明显低于市场价格”可以从以下几个方面来确定：1。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品，不以特定的人为对象的，不应当认定为受贿罪。二是以略低于正常价格的价格购买房屋，达到刑法规定的受贿罪定罪数额的门槛，不应认定为受贿罪。 第三，以明显较低的价格甚至象征性的价格接受客户的高价值房屋，并获得巨大或特别巨大的差价，应被视为贿赂犯罪。

在处理价格明显低于市场价格的贿赂案件的司法实践中，应当考虑购买者的身份。只有“国家工作人员”才能涉嫌以交易形式收受贿赂。

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即使非国有人员以明显较低的价格收购房地产，其行为也应受到民法的规制，并可能承担欺诈、重大误解、公平、无效合同等法律责任。 第二是购买者是否利用自己的地位为客户谋取利益。国家工作人员不利用职务之便为客户谋取利益。他们的购买行为只是作为普通消费者进行的，不能形成权力和金钱交易，也不会损害他们头寸的完整性。 第三，明显低于市场的价格应低于同一时期、同一质量、同一类型、同一地段房地产的实际销售价格，也应低于房地产销售者确定的最低优惠价格或各种优惠价格的加权平均价格。只有同时满足这三个条件，才能认定“以明显低于市场价格的价格收受贿赂”的权力和金钱交易的性质。

二、房地产交易贿赂犯罪的特点是价格明显低于市场价格

从形式上讲，作为一种民事行为，以明显低于市场价格的价格进行房地产交易受贿与正常的房地产交易有以下共同点：一是交易形式的合法性。交易通常根据民法关于物权变动的规则进行。 第二是交易过程的相互作用。客户和受贿者将对交易对象和交易价格形成“共识”。交易过程并不排除公开，也可能有重复的“要约”和“承诺”。 第三，交易行为是习惯性的。

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必须改变交易的所有权，必须贿赂双方交出交易对象。 第四，现实的交易风险。交易发生后，房地产作为标的物回归市场，房地产价格也受到市场因素变化的影响。财产可能增值或贬值。

实质上，作为一种犯罪行为，以明显低于市场价格的价格进行房地产交易受贿具有以下特点： 第一，交易的性质是权力和金钱交易，交易的目的是利用职务之便获取非法利益，这是违法的。 第二，交易价格是随机和任意的。贿赂双方的机会和讨价还价的行为混合着利用职位谋取利益的因素，导致无法按照房地产销售的市场规则定价才要求人员。 第三，交易价格是绝对的、排他性的。交易价格不适用于普通消费者，只能由国家工作人员及其近亲属、情妇(丈夫)、其他共同利益和其他特定利益相关者享受

三、以明显低于市场价格为房地产交易类型的贿赂犯罪交易时间的认定

《意见》规定"贿赂金额应根据当地市场价格和交易时实际支付价格之间的差额计算"。对于国家工作人员高卖低买的房地产贿赂案件，“交易时间”一词应定义为合同成立的时间。《物权法》第15条规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人之间订立的有关不动产物权的设立、变更、转移和消灭的合同，自合同成立时生效。如果不办理物权登记，合同的效力不受影响。购房合同成立时，受贿人与行贿人之间的受贿意图是一致的，受贿犯罪的具体数额与房屋交易数额的确定同时确定。在现实生活中，受贿者通常会通过不登记房地产、涨价后直接倒卖房地产等方式来掩盖自己的罪行。因此，不可能适用民法的规定，即只有登记不动产才能导致所有权的转移。

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