土地增值税清算案例分析,案例分析：合作建房土地增值税清算

公司清算

案例分析：合作建房用地增值税结算

合作建房是开发商在“邀请、拍照、挂”之前取得土地的重要方式之一。以这种方式开发的房地产项目，目前基本符合国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(财税[2006)187号文规定的清算条件。由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关证明文件不够详细，清算实践中对合作建房的判断仍存在一些问题。本文以合作建房相关土地增值税的结算为例进行了分析。

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)和乙经济开发公司(以下简称乙公司)签订合作建房协议，共同开发一个房地产项目。a公司负责资金投资和所有开发活动。b公司将把它所有的土地使用权投资在这个项目上。竣工后，b公司将分享30%的房地产(包括房屋和商店), a公司将分享其余的房地产。经协商，乙方以每平方米2000元的价格将该物业的住宅部分出售给甲方，总分配价格为1200万元，剩余4000平方米为商铺自用，并向甲方开具土地使用权转让发票。

一、如乙方仅取得自用房屋，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995)第48号)规定，一方出让土地、一方出资、双方合作建房的，暂免征收土地增值税。房屋竣工后按比例分成自用的，竣工后转让的，应当缴纳土地增值税。因此，乙公司暂免征收土地增值税。今后，公司转让其房地产份额时，合作建房应缴纳的土地增值税按转让的土地使用权计算。共有房地产的当年公允价值作为土地使用权转让的收入，然后按照转让的旧房、旧房对转让的房地产征收土地增值税。其公允价值可根据财税[2006]187号文件第3条第 (1)款的要求确认。根据企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2 .由主管税务机关参照当地当年市场价格、同类房地产或评估价值确定。

对甲公司而言，相当于将已建成的房地产换成土地使用权。它应该将分配给B公司的房地产的公允价值计入开发成本，并将公允价值计入销售收入。

二。如果乙公司以固定价格将土地使用权投资于甲公司，以换取甲公司一定的股份，则甲公司将开发该项目。根据财税[2006]21号文件的规定，从2006年3月2日起，被投资或关联企业从事房地产开发或房地产开发企业投资联营其建造的商品房，暂免征收土地增值税的财税[1995]48号文件**条的规定，不适用土地增值税。因此，以甲公司收购乙公司股份的协议价格或评估价格作为转让收入，按转让的土地使用权计算应缴纳的土地增值税。对于甲方，在清算土地增值税时，应扣除乙方投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本。

三。如果B公司获得一些货币资金和房地产，如示例中所述，B公司获得1200万元现金和4000平方米的商铺。根据财税字[〔1995〕48号文件的规定，其商铺份额暂免征收土地增值税，但其现金份额应征收土地增值税。根据现行规定，乙方应进行以下处理：

(1)对于乙方取得的现金部分，按照配比原则和取得土地使用权的成本计算土地增值税。如果b公司收购的房地产的公允价值为2000万元人民币，土地使用权出让金

对甲公司而言，分配给乙公司的现金加上房地产的公允价值应作为取得土地使用权的成本，并计入扣除额。同时，以房地产的公允价值作为销售收入，缴纳土地增值税。

合作建房应界定为非货币性资产交换或投资，这是土地增值税结算的前提。非货币性资产交换的，转出地由投资者根据转让的土地使用权办理。投资时，投资者支付的股权价值和货币资金之和应从项目开发成本中扣除。投资者向给定地点支付的现金视为投资对价的差额，土地使用权的公允价值大于双方确定的股权价值的差额。基金会的定义应以合作建房协议为基础。如果该地承担项目开发风险，并享有开发利润，则应视为投资行为。如果只获得固定面积的房地产而不承担风险和收益，那么它应该被定义为非货币资产的交换。

从以上分析可以看出，对于合作建房的商品房开发项目，土地增值税清算涉及土地和投资者双方，计算过程复杂，容易产生税务纠纷，地方清算的后续管理存在困难。

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