非房地产企业土地增值税清算,房地产开发企业土地增值税清算中有关问题的探讨

公司清算

房地产开发企业土地增值税清算相关问题探讨

房地产开发企业土地增值税清算是税务部门征收和管理房地产开发企业税收的一项重要任务。开展房地产开发企业土地增值税清算，有利于房地产开发企业找到税源基础，利用税收杠杆调节社会分配，抑制商品房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。下面，笔者就房地产开发企业土地增值税结算中的一些常见问题进行探讨。

一、土地增值税清算面临的困难和问题

(1)土地增值税的计算方法比较复杂。清算涉及复杂的扣款项目，包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发成本、与房地产转让相关的税费等。此外，房地产项目的开发周期一般较长，投资活动较为复杂。如果审计滚动房地产企业的账目，往往需要投入大量的人力和物力。基层税务部门确实很难做到“每个项目清算”。

(2)项目运行机制增加了清算难度。一些原本属于合作开发的房地产项目，也临时成立了房地产公司。企业的账目相对混乱。许多项目完成后，这些公司立即被取消，投资者分了钱就离开了。土地增值税清算后，他们必须偿还税款。不仅征收和管理成本相对较高，而且由于长期以来个人投资者的经济状况发生变化，很难完全收回税款。

(三)中介机构出具的核查报告不规范。由于中介机构没有接受过土地增值税相关业务的培训，虽然新《清算管理办法》严格规定了核查报告的格式，但一次性满足要求的很少，核查报告需要很大的努力。目前，基层税务部门在日常征管、纳税评估等工作中压力很大，难以兼顾土地增值税清算管理，这也是清算工作进展缓慢的重要原因。

二、做好土地增值税清算管理的对策和建议

在土地增值税清算中，税务部门应注意树立“做点事”和“不做点事”的良好形象。所谓“有所作为”，是指税务机关应创造一个完整、合理、便捷的清算环境，尽**大努力避免政策制度衔接中操作性差和“真空”的弊端，督促纳税人充分利用中介机构按照规定要求进行清算到位，并做好各项成本项目的**终审核和调整。所谓“有所为而无所为”，就是尽量不代替纳税人直接进行清算，以免清算不清，法律责任界定不方便。

在具体的清算工作中，可以从以下几个方面把握清算工作，通过清算加强后续的税收管理。

(1)严格控制住房资源的整体结构布局，提高土地增值税结算的准确性。根据土地增值清算对象的分类标准，正常情况下很难将进入清算程序的房地产项目全部出售。因此，准确计算收入是把握清算对象整体住房存量结构和分布的关键。同时，如果纳税人在清算后有任何销售行为，及时进行税务核算和申报也是关键。纳税人房屋的整体结构和分布可以通过这些数据信息来反映：清算截止日期前已售出和未售出房屋的类型和数量，每栋房屋的具体位置和销售面积，销售价格和销售收入

(2)严格确认销售收入，防止逃税。目前，房地产销售方式一般包括：首付加按揭、一次性付款和分期付款等。其中，**重要的方法是首付加银行按揭。在确定销售方式时，应注意与预售款的差额，防止纳税人以预售的名义拖延计税。确认销售收入时应注意收入的完整性，外部调查情况应与纳税人不同类型房屋的单位销售价格进行比较，找出可能的收入转移。在审查收入确认时，有必要区分不同销售方式下的收入确认日期：付款日期或取得询价证明的日期、银行抵押贷款转让日期、合同约定的付款日期等。确定销售收入是否及时确认，以确定其完整性。如果销售收入没有得到正确的确认，而成本和费用的全部扣除将导致增值的减少，从而导致税收收入的损失。

(3)严格控制开发项目竣工面积的核定，堵塞房屋返还等非货币性转让房屋的税收漏洞。首先，房地产开发企业应认真审核相关的纳税申报资料、企业会计资料和会计处理、财务状况和财务报表、施工许可证、规划许可证、竣工验收登记证明以及房地产部门出具的房地产证明。通过对这些材料和信息的分析，我们可以准确掌握纳税人的总建筑面积。如果在清算中发现开发企业帐簿的竣工面积与房地产证和竣工验收备案证的面积不一致，则纳税人帐簿的核定竣工面积与核定总面积相差甚远，原因是纳税人没有在帐簿中记录返还房屋的面积和转让的部分非货币性房地产。根据税法规定，房地产开发企业用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、债务补偿、交换其他单位和个人的非货币资产等。所有权的转移应视为出售房地产和缴纳国家税款。在清算中，我们发现这种房地产转让没有占到总面积的10%-20%左右。这是房地产开发企业逃税的**大漏洞。因此，在土地增值税清算中，我们必须认真收集纳税人的各种信息，真实、完整地核实企业开发项目的竣工面积，核实销售面积和非销售面积，核实销售面积和未销售面积，准确计算纳税人对国家的各项应纳税额，确保国家各项税收足额入库。

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