土地增值税清算的流程,新一轮土地增值税清算引爆税赋隐患

公司清算

新一轮土地增值税清算引发潜在税收风险

正在全国范围内展开的新一轮土地增值税清算，使一些房地产企业陷入了“夜间漏房”的尴尬境地。

5月16日，上海公布了2008年**季度欠税企业名单。在28个纳税大户中，有11个是房地产企业，远远超过了去年的16%。土地增值税作为**高税种，已经成为这些住宅企业上市的重要原因。

据有关人士透露，目前，除广东、湖北、安徽等地新一轮土地增值税清算外，国家税务总局也在对各地的清算工作进行监督检查。

清算已经到来

在上述一家王兴房地产开发商看来，该公告是“本轮土地增值税清算的前奏”，而且“像是一剂强心针”。他坦率地告诉记者，当他得知税务机关来检查账目时，他有了心理准备。“资金链紧张的公司转换为土地增值税只是时间问题。”

前国家税务总局稽查局局长刘泰明表示，土地增值税清算对住宅企业的影响取决于毛利率水平。“毛利率高的公司受到的影响更大，尤其是从地价中赚钱的房地产公司更容易恐慌。”

事实上，当2006年底清算政策首次出台时，许多房地产企业反应激烈。甚至在政策出台两天后，上海的一些大型住宅企业也联合“写信”给市政府，希望“考虑企业的生存”。现在，一年多过去了，面对清算，开发商似乎变得“更加理性”。

沈阳华瑞房地产开发有限公司首席财务官关成光表示：“清算对实力雄厚的房地产企业影响不大，资金实力薄弱、无法跟上管理的房地产企业生存空间越来越小。”

一般来说，更规范的住房企业将预付部分土地增值税和清算储备资金。「然而，很多公司只预缴土地增值税，而没有全数预缴。这张支票将对他们的现金流产生重大影响。”一位知情人说。

据国家税务总局统计，2007年全国土地增值税收入403亿元，同比增长74.3%。国家税务总局地方税务司副司长杨随洲表示，土地增值税的快速增长是由于2007年房地产市场的供应和营销蓬勃发展，与2006年相比，房地产销售大幅上升。

据公开数据显示，2008年1-3月，全国土地增值税收入145亿元，同比增长64亿元，同比略有下降。一些专家预测，土地增值税的正常缴纳将从2008年开始。

弯曲土地的税收隐患

“按照清算的要求，开发商的资金链更加紧张。过去，我们可以开发三个项目，但将来只会开发一个。

”一名北京开发商表示，他目前正在转让一块土地，以缓解资金压力。“然而，其他开发商也面临着清算带来的巨额现金流支出，因此很难找到合适的买家。”

然而，当前房地产企业土地增值税风险的原因之一是土地在二级市场的流转。北京智通振兴税务筹划办公室有限公司董事长李记表示，目前开发商正通过收购股权等方式占有土地，这已成为一种隐性税收风险。

李给记者举了一个例子：甲公司以4000万元/亩的原价预出让了200亩土地，乙公司以1.6亿元/亩的价格收购了甲公司。然而，土地的税收成本并没有改变。这也意味着，当b公司未来面临土地增值税清算时，仍按4000万元/亩计算。

“双方只签署了转让协议，却忽略了税收风险。因为税法只承认

土地增值税制度的逐步完善也是住房企业税收压力加大的重要原因。与1993年提出的土地增值税政策和1995年颁布的细则相比，土地交易更加公开和透明，在清算期间更容易从住房企业获得利润。此外，随着现行房地产销售信息系统和工商登记信息查询系统的建立，房地产销售和未完成项目的转让可以更加准确地进行统计，使得清算催收的技术条件更加完善。

上海当地一家大型房地产公司的首席财务官向记者坦承：“面对清算，许多房地产公司不得不在销售形式、定价、成本和支出等方面做出改变。一些开发商将他们的一些开发项目变成了自有物业，例如租赁房地产，以缓解销售压力，或者通过制作精装项目和增加配套设施来提高成本和降低账面利润率，以避免支付增值税。”