来源:投诉作者：祈紫雪 时间：2022-01-25 13:11:31浏览98次
没找到头绪，你是想告谁。
说一个我妈都知道的道理，打官司是要有一个明确的被告的。
假如你怀疑楼上漏水导致你家损失，你可以告你家楼上的邻居。
假如你觉得是物业没有尽责导致你家损失，你可以告物业。
只要符合民诉法第119条就可以起诉。如果你想知道能不能胜诉，那就要看你的证据了，
《中华人民共和国民事诉讼法(2017修正)》**百一十九条起诉条件
起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素?就此类纠纷本期说法邀请了有关律师予以详解。
文章来源：法务之家、兰州晨报
案例一：三层楼3家人卫生间漏水一年多
2015年5月17日，兰州市七里河区建西东路宝丰花园业主张先生称，该小区已建成10多年，他于2013年11月买了现住的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。
张先生家住5楼，当时6楼正在装修，其怀疑是楼上的卫生间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，6楼卫生间也存在漏水的情况。4楼的住户也找到张先生反映，4楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。
案例二：二楼漏水一楼遭淹名贵书画损失惨重
2011年6月5日7时许，古浪县男子王庆贤发现，自己承租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高银奎。
此后，王庆贤一纸诉状将古浪县供电公司和高银奎告上法庭。2012年7月9日，古浪县法院一审判决古浪县供电公司赔偿王庆贤字画损失10万元，高银奎赔偿王庆贤字画损失15万元。王庆贤、高银奎、古浪县供电公司均不服判决，提出上诉。武威市中级法院征询双方当事人意见后委托中国书画鉴定管理中心甘肃中心进行了鉴定，确定赔偿总额为118.4万余元。2012年12月14日，武威市中级法院二审改判高银奎赔偿王庆贤损失49.7万余元，古浪县供电公司赔偿王庆贤损失21.3万余元，王庆贤自己承担损失47.3万余元。
2014年3月31日，甘肃省人民检察院向省高级人民法院提出民事抗诉。当年12月5日，经省高院主持调解，双方当事人自愿达成协议：高银奎在2014年12月15日前赔偿王庆贤水淹的字画损失24万余元，古浪县供电公司不再进行赔偿。
问：发现漏水后，应该怎么处理？
问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔?
1、找楼上业主：如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。
《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”
2、找开发商：房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。
问：楼上造成漏水情况却不肯赔偿，咋办？
如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。
《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
问：楼上住户装修导致漏水，物业要负责吗？
我国《物业管理条例》第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
问：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?
《民法通则》第八十三条明确了不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。
《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定办理;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。同时，《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
问：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?
《城市房地产开发企业经营管理条例》就规定，房地产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和**低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。
有关业主与物业的纠纷的新闻层出不穷。对小区的物业的各种不满，很多问题不及时处理，遇到问题推三阻四，拖来拖去，到了收物业费倒很及时，晚一天没缴都得利息。很多小区的物业不像“保姆”，倒像是收费的“地主”。无论业主因为何种原因拒交物业费，他们都会把你告你，还真别说，这方面物业很在行，对法律不了解的还真不是他们对手。很多业主表示，物业费收费合理吗？在物业费方面如何维护自己的权益？
刘某是新疆乌鲁木齐市某小区业主，其房屋建筑面积194.17平方米，小区物业费收取标准为每平方米2.8元每月。自2011年入住后，刘某一直在缴物业费，在2014年左右，发现屋顶漏水，与物业沟通解决无果后，拒绝缴纳2014年和2015年的物业费。
物业公司多次索要无果后，今年7月将刘某诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，请求法院判令刘某支付物业费及利息合计1.3万余元。
庭审中，刘某认为物业公司收费标准过高，同时认为屋顶漏水，物业公司未履行维修义务，服务不到位。
法院审理认为，刘某拖欠物业费的情况确实存在，物业公司也确实提供了物业服务。屋顶漏水不在物业管理范畴内，业主以此拒交物业费，法院不予支持。故判决刘某支付物业公司物业费1.2万余元。
法官认为，业主即使有合理的理由，也不应该通过拒缴物业费来表达不满。如果业主认为物业公司的服务没有达到标准，可以共同向行政主管部门或物业协会反映，也可以委托专业的中介机构对物业服务等级进行评估，再以评估结果为依据，向物业公司提出合理的收费标准。如果物业公司拒绝调整收费标准，可提起诉讼。
值得注意的是，只有在履行物业服务合同过程中产生的问题，业主才能向物业公司主张权利。如果是其他的争议，如屋顶漏水、其他业主违章搭建影响通风采光等，因为与物业公司无关，不能作为拒缴物业费的理由。
实际上，物业做法让业主们有苦难言的事例并不少。委屈的业主只能向街道、物管部门寻求帮助，能得他们支持吗？用半月谈刊发的《物业不是城市火药桶》文章中的话说，“业主在与物业出现矛盾时，鲜见物业办在矛盾调处中扮演的重要角色”。“业主与物业本来就是双向选择，关系本来清晰明了，换不掉让人费解，又让人无奈”。
数据显示，2020年全国物业收入达到了1.18万亿，有人形容说比做房地产还赚钱。由此可见，物业的日子过得有多么滋润。不过，国家已经注意到这方面的问题，物业的好日子终到头了，国家再出新规，有业主坦言：从此业主终于可以做主人了。
就在前一段时间，国家八个部门联合发布房地产市场整顿文件，住建部副部长倪虹在8月31日表示，将通过3年时间实现房地产秩序明显好转，作为4大项整治内容之一，其中物业行业乱象也被纳入重点整治，主要包括五大方面：
1.未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；
2.未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；
3.超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；
4.擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；
5.物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。
国家要求整治的这五大方面内容正是大家关心的内容。比如说物业服务标准问题，如果超过收费标准可以向有关部门反映。与物业签订的合同内容，约定了需要履行的服务内容也不能打折扣，否则业主们可以有权更换物业。损害业主切身利益的行为必须得到规范和纠正。强化物业的服务意识，摒除物业懒散运营和躺赚滋生的土壤。从此物业反客为主的现象也将得到改善，业主们的合法权益也会得到保障。