商品房市场反欺诈 双倍索赔是利器

作者：五六懂法网肖璞日前，中国消费者协会与中国**者报社举办商品房市场反欺诈研讨会，与会法官、法学家、有关部门代表、业主对商品房欺诈如何认定，消费者按照消化法加倍，

参加会议的河南鹤壁市中级人民法院副院长侯*引起了大家的关注。 2001年3月15日，鹤壁市一位消费者购买了当地华侨建筑安装公司的住宅。 消费者入住不久，就发现房子有多处损坏。 随后，消费者又得知该住宅是开发商于1999年底未经规划部门批准擅自建设的，市建委已下达拆除令，法院正在强制执行，楼房整体房产证已抵押银行。 消费者此前对这些一无所知。 2001年11月8日，消费者以欺诈销售商品房为由将该公司告上法庭，根据《消法》要求双倍赔偿。 2002年2月，鹤壁市山城区人民法院一审判决认定这家公司对消费者有欺诈行为，判定消费者获得了双倍赔偿。 也就是说，这家公司向消费者退还54800元后，将另外赔偿与消费者同等金额。 2002年5月29日，鹤壁市中级人民法院二审维持一审判决，这是终审判决。 这家公司不服终审判决，提出了上诉。 2002年12月12日，法院驳回了这家公司的申诉，维持了终审判决。 据该案二审议院审判长张*庆介绍，该案目前已进入执行程序，法院已查封该公司部分楼盘，准备拍卖。 他认为，这个简单的案例之所以引起这么大的关注，是因为目前两倍索赔成功的案例还很少。 两倍的投诉在哪里？ 当消费者遭遇商品房市场反欺诈时，开发商的第一个挡箭牌是商品，第二个挡箭牌是欺诈。 全国人大法工委巡视员何-山、国家工商行政管理总局消保局副局长刘*平、中国人民大学教授叶-林、多位资深法官、律师等一致认为商品房是商品问题，是否应该由消法调整，从法律角度看商品房是商品问题的核心：如何认定诈骗中国法学会宋*涛副会长：我认为诈骗如何认定是问题的核心。 诈骗从整体上讲，决定问题本质的是整体，不是局部的，不是一家之缺陷，不是一个小问题，也不是广告宣传的误导，而是主观欺骗消费者。 比如多卖一家是诈骗的主要形式之一，而且这房子本来在抵押、担保中，贴上封条，我卖给你，这也是诈骗，是主观故意。 关于策划和虚假宣传的问题，政府和开发商联系在一起，政府管理不善，在治理诈骗时很难解决一些问题。 而且不能用过去的非市场经济的视角来看这些问题，从立法方面、司法方面包括我们的法学理论研究方面、政府和开发商，其中每个消费者都要改变市场经济的管理问题，改变进入市场的观念。 对刘(平)诈骗问题的认定进行具体分析，有几个条件，不达标不符合诈骗行为。 消法对欺诈行为有规定，但对其构成要件没有明确规定。 不过，最高人民法院的司法解释中有三条规定：经营者隐瞒真实情况、作出虚假表示。 这种隐瞒和虚假表示是故意的，客观地实施了行为。 这种虚假表示和隐瞒真相的行为引起了消费者的误解。 但是，我认为认定应该还有一个。 也就是说，消费者因为误解而产生了消费行为。 我认为这是非常重要的一点。 同时，虚假宣传和欺诈消费者的行为，如果不造成消费者被欺诈的后果，也只是虚假宣传，不构成欺诈消费者的行为。 另外，对于欺诈消费者行为的认定，重要的是不强调方式，必须排除广告的申请，写入合同。 否认对消费者的欺诈行为而不适用。 虚假广告说：“五分钟就到了。 10分钟就到了”并不构成诈骗。

因为消费者在买房前一定要看房，实际要花多长时间，有基本的判断。 这不是误会和欺骗，最多是**宣传。 但如果广告上说市政通往这里，有水有气，我就朝你这边来，但过来看看如果市政设施还没来，那一定是诈骗。 在同一欺诈中可能会引起两个问题，有欺诈和违约问题。 例如，房地产最常见的紧缩问题。 只要缩小就认定诈骗。 例如，这所房子20平方米，实际上是15平方米。 那是欺骗消费者，可以在施工中制作。 如果按5平方米赔偿，对消费者不公平。 我家适合20平米的房子，所以你少了5平米不方便。 在诈骗过程中还有一个违约问题。 你卖给我的至少是一个缺陷商品。 在欺诈加倍赔偿的同时，还必须向消费者进行宣传。 是民事赔偿的选择，可以退货也可以退货。 不要硬塞15平方米的房子。 这对消费者不公平。 叶：今天我们在认定诈骗的时候，随着商业的发展，交易的复杂化，证据形态的多样化，应该改变我们在商业领域所说的诈骗应该是具有比较浓的客观属性的诈骗的观念。 也就是说，当你执行某一行为时，该行为足以揭示你在内心故意隐瞒事实，无论你怎么驳斥，在一般场合都是欺诈。 典型的是商品房有基本的销售潜力，只有这样才能作为商品市场。 如果你卖给消费者家的时候，对不起，这个房子没有开工证、许可证、销售证、土地使用权证。 这只有一个结论。 我们不需要从合法或违法的角度来看。 这栋房子不能和武器一样流通。 如果属于建筑的所有手续都不完整，或者没有申请，我更倾向于直接认定诈骗。 只要开发商能给出确切理由，说明他依法应该可以得到，不构成诈骗，就是诈骗。 第二类可能是一物两卖的情况。 这将是一个案例研究。 在传统民法理论中，商品房转让是一种房地产流转方式，我同时签了AB的两个合同。 例如，我在a和b上签了名，然后把房子给了b。 这是欺诈还是违约？ 有两条路是明确的：欺诈不能违约，违约不能欺诈。 如果先买的人没有得到房子，后来买的人得到了房子，这就要主观判定了。 也就是说，你为什么把房子卖给B而不是A？ 是用来骗A的钱吗？ 如果答案是肯定的，就可以判断是诈骗。 如果是根据客观情况的话，一定是违约。 不能一概而论，一物两卖适用四十九条。 这是没有道理的，而且在实践中也行不通。 双倍赔偿额太大了，开发商受不了吗？ 也有人认为商品房价值高，两倍赔偿开发商无法承受。 这句话的潜台词是，如果把商品房当成商品来看，房地产开发商将无法生存。 刘*平：司法的时候不要考虑国家立法的平衡问题。 但是，这里有更主要的东西。 一个行业即使因判决而崩溃，也是行业本身的问题。 你撒谎当然得倒下。 我们立法的目的是避免或减少欺诈行为。 而要牢牢把握立法本意，双倍赔偿属于处罚性质，商品房买卖中的诈骗应该受到严惩。 判决应当基于定性、执行上有利于消费者的原则。 比如骗子是倾家荡产的，应该尽量赔偿，只要消费者能接受，原则上要把握。 消法的特殊性在于知道消费者是弱者，尽管民事法律地位平等，但实际上是不平等的。

一个人很难向一个公司讲道理，所以有消费者权益保护法，这本身就体现了一个国家倾向于消费者的立法态度。 所以执法的时候，要体现立法的本意，向消费者倾斜。 叶(林)立法者和司法者的观点不同。 如果消法的实施保护了消费者的权益，行业被埋葬了，这就不是司法人员也就是我们应该由法官来思考的问题，而是立法者来思考的问题。 我们在立法、修改过程中，立法者应该考虑消费者权益保护与行业发展的关系，这是立法者需要考虑的问题。 司法人员既超然，又要联系具体案件和案件是否符合消法规定四十九条的情况，不考虑地方经济的发展。 如果一个法官太考虑国家利益，其结果将是徒劳的审判。 如果一位法官说要考虑国家利益，另一位法官可以考虑地方利益，另一位法官可以考虑行业利益，另一位法官可以考虑其他利益。 于是，看到在同一案件中出现了几个不同的判决，就是法官打出保护各方利益的牌。 你是具体案件的法官，怎么能保护国家利益和产业？ 消法出台本身就是充分平衡了各行各业利益的体现。 现在，你的法官试图保护行业利益。 失去的是法律的根本和法律本身的真正意义上，实现了个人目标或地方目标或局部利益。 所以，从这一点来看，可能会对这个产业产生一些影响，但不能通过个别法官的判决来说商品房不应该作为商品。 据了解，2002年中国消费者协会处理的住房投诉40685件，比2001年上升62%，今年情况有所增加。 房子不是简单的商品，一旦出现问题，对消费者的侵害更为严重。 商品房在诈骗过程中涉及各类专业，如测量、房屋建筑，以及相关法律法规，消费者为维护自身权益所付出的维权成本尤为高昂。 房地产市场对拉动我国经济增长起着重要作用，建立诚信市场势在必行。