上海离婚限购政策2020

2021年上海房产新政（离婚三年限购）导致合同不能履行的法律分析

郑重声明：严禁抄袭，违者必究！

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2021年1月21日上海市住房城乡建设管理委等八部委联合出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），《意见》第四条规定：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”《意见》出台前已经签订了《居间协议》、《房屋买卖合同》等协议，但尚未网签的，就面可能被

，导致交易无法继续，那么房屋买受人是否构成违约？合同是否能解除？损失如何承担？

我认为，

具体问题具体分析，不能一概而论，《意见》第四条导致的限购，一般会被理解为“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行，合同解除，双方互不承担违约责任”。

1、解除的依据：“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行”

《民法典》第五百三十三条第一款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”这是关于情势变更的规定。

所谓的“因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行”，其实就是“情势变更”的变通说辞。

当然，也有部分判决以新的限购政策属于不可抗力为由判令解除合同，如宝山法院（2016）沪0113民初12930号民事判决。

2、合同解除的法律后果：双方互相不负违约责任

《民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

既然双方互相不负违约责任，那么，出售方收取的定金或房款就应当带利息一并返还，如果已经交房，买受方也应当交还房屋。

3、房屋差价“补偿”

司法实践中，如果由于限购这一不可归责于双方当事人的事由导致合同解除，自双方首次签订合同到合同解除期间，如果房价上涨较多，法院会判决房屋出售方给买受方一定的“补偿”，补偿的比例一般是房价上涨部分的20%-30%

4、参考案例

《意见》刚出台几天，还没有针对《意见》的裁判案例。但是，我们可以参考2016年3月25日上海限购政策《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（“沪九条”）导致买受人失去购房资格引发的法律纠纷：

（1）上海一中院（2018）沪01民终14280号民事判决认为，由于“沪九条”导致房屋买受人限购，导致房屋买卖合同不能继续履行系不可归责于双方当事人的事由，因此双方均不承担违约责任。因房屋价格剧烈上涨，双方也认可房屋价格已经上涨250万元，酌定卖售人补偿买受人房屋差价损失60万元（房屋差价的24%）

（2）上海一中院（2020）沪01民终3810号民事判决认为，房屋买卖合同无法履行系因“沪九条”出台导致房屋买受人失去购房资格，属因不可归责于双方当事人的事由导致的合同无法履行，因此双方均不承担违约责任。根据公平原则酌情补偿买受人合同解除时房价上涨金额的30%左右。

2020年上海限购政策

单身情况分析

沪籍单身人士

一、单独名下有房，限购。

二、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。

三、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有超过3套（含3套），限购。

结婚情况分析

沪籍已婚人士

一、夫妻双方都是上海户籍

a、夫妻双方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。

b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。

c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。

d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。

e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超过4套（含4套），

二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍

a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则

满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

结婚情况分析

沪籍已婚人士

一、夫妻双方都是上海户籍

a、夫妻双方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。

b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。

c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。

d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。

e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超过4套（含4套），限购。

二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍

a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。

满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月

特殊客群

一、本市集体户口

按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

二、外国籍或港澳台同胞

提供满一年的劳务合同，可购买一套住房。

三、在读博士、博士、博士后

要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

四、部队人员购买住房

a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。

b、原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

1、部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女，出生证编号。

2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。

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2021年上海限购新政分解（一）假离婚

2021年上海限购新政分解（一）假离婚

2021上海的购房新政一个接一个的颁布，让吃网上一些瓜不嫌事大的朋友直呼过瘾！

多条新政措施中，对于“假离婚”购房这条政策，表现得最为突出，同时也受到了每个购房者的广泛关注和议论。

那“假离婚，真购房”？目的点又是什么？

首先我先给大家解释一些，离婚买房，并不是每个购房者的选择，但是总有一些，手里有钱但是限购的买家，为了买房钻的购房空子！

图片来源于网络

说得很直白点就是通过房子可以有利可图，但是上海限售，限购的压力，才有了这波操作！购房者一般都是，先假离婚，跳出限购的限制，去的购房资格，然后再用可够首套房的空子，获取更低的房贷利率和缴纳更少的税费，最后通过杠杆从中渔利！举个简单的例子：比如你们家想在上海再买一套房，但是因为限购导致没有购房资格，这时候你就会想到钻限购中的空子假离婚，这样获得可以购买首套房贷资格！

这样你就可以用首套房的身份，又多买了一套房，因为是首套房，所以利率很低，以至于还少支付了十几到几十万的利息，而且因为在上海，所以房价几年又翻了几番，完全大赚特赚！

上海这几年就是这样的态势，这导致二手房一天一价，学区房也不甘示弱，好一点的房源，直接紧逼老小区一平10万，新小区15万涨幅夸张到了极致！所以上海新政出台，更为严格打击“假离婚”购房，比如规定离婚后，只要有任何一方在3年内买商品住房，拥有的住房套数都按离婚前计算！这就很容易理解了，想通过“假离婚”购房的买价就很大限度地到了限制，因为不管真离假离，3年内，根本无法享受首套房的身份购房了而且这一措施。

在目前实施房住不炒的大环境下，确实成效显著，对炒房行为，更有着很强的抑制作用，但是这条打击‘假离婚’的政策虽然效果显著，但是无法抑制和管控上海房价，所以各位买家请积极关注上海的购房新政，同时也要放平心态购房以上是我个人对新政的观点，大家有什么新的不同的见解可以评论区留言，或者大家下次想了解什么政策也可以评论区留言关注！！