2021年直系亲属房产赠与

2021年起，子女“不再继承”父母的房产新规出台，子女争也没用

5月7日，中国青年报报道了一则新闻，标题是《痛心！没有遗嘱，子女和母亲争房子闹上法庭》。这起“父亲没留遗嘱，母子对簿公堂”的新闻，随即便引发社会舆论的激烈讨论。

到底是怎么回事？原来，老王突然因病离世，未留下遗嘱，其名下的一套房产继承成了问题。依照法律，这套房产应该由老王的老伴和4个子女平均继承。老王离世，4个子女便有了分家的想法。但母亲不想晚年看到子女分家闹得家庭不和睦，不同意分家分房产。所以母亲要求把房子过户到自己名下，自己以后自行分配。此举遭到大哥以外的三个子女的反对，理由是父母晚年一直由大哥照料，担心母亲偏袒大哥，一致要求必须现在就分割房产。大家意见无法达成一致，无奈只能闹上法庭。经此一闹，老母亲更是痛心疾首，突发急病，也住进了医院。

有人评论认为，都是子女，房产就应该平均分割继承，母亲不该阻止。也有人直言，大哥一直照料父母，这套房产就应该全部留给大哥，其它三个子女，未尽赡养之责，根本无权继承房产。

因为一套房子，兄弟姐妹和母亲之间心生嫌隙，家族纷争不止，甚至演变到最后对簿公堂，亲人变“仇人”，实在让人痛心不已。痛心归痛心，不得不承认现实中这类案件已经屡见不鲜，援引知名律师网站数据显示，2020年，在整合的15980起案例中，“不动产继承纠纷”达到了13095起，占比高达81.9%。

近年来，“争夺房产”案件频发，是何缘故？我们认为，归根结底是三方面原因：其一、相关的法律法规存在不足，或存在明显漏洞，给了某些居心不良者有机可乘；其二、都是房子这个巨额总价的“大件”惹得祸，动辄两三万一平的房价，一套房子总价不低于两三百万，所以才造成现在越来越多的人宁愿舍弃亲情也要分得房产。在巨大的利益面前，很多人已经六亲不认了；其三、说明房产继承问题已经不容忽视，成为越来越普遍的问题。

“房产继承”问题实际上也是我们今天要重点讨论的，因为从2021年的1月1日起，新版《民法典》新规正式出台了，意味着继承新规有变，不仅涉及到遗嘱设立，还扩大了继承人范围，大家一定要提前知晓。重点一提的是，按照新规，3种情况下，子女将“不再继承”父母的房产。

首先，说一说大家最关心的，哪3种情况下，子女“不再继承”父母的房产，毕竟这可能颠覆了很多人的传统认知。第一种：父母完全是“自愿同意”并立遗嘱把房产留给子女以外的个人的情况。按照《民法典》新规第1133条第3款规定：自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。这里划两个重点：1、2021年起，父母有权利把房子留给任何人；2、必须通过立遗嘱的方式。为什么必须立遗嘱？因为这是证据，这种情况下，即便事后子女知道了实情，他们即使不同意父母的做法，去争去闹也是没用的；

第二种情况：因未尽赡养老人之责、伪造篡改遗嘱情节严重、为争夺遗产采取不当手段等被剥夺继承权的子女，不再继承父母的房产。对此，今年起开始实施的新规中也有明确规定，有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。说得再直白点，哪怕是独生子女家庭，如果犯了上述错误，也同样不再继承父母的房产；

第三种情况：设立了居住权的房子，子女“不再继承”。居住权属于用益物权，是不能继承的。打个比方，王女士是保姆，过去20年尽心尽力照顾雇主老张，老张去世前对其名下的一套房产对王女士设立了居住权。那么这套房产的居住权，王女士的子女是不能继承的。事实上，房子的居住权随着王女士的去世，会自动消失。而且，王女士只享有这套房子的居住使用权，无权转租、售卖或以其它途径获取利益。

看到这里，我们应该对房产继承有更清晰的认识了，现实中其实并不是“父债子偿”，也更不是“父母的房产财产就一定由子女继承”。今年起，新规有变，三种情况下，子女将“不再继承”父母的房产，一切合法合规，子女不用争了，因为争是没用的。所以，不管是父母还是子女，都要提前知晓。

其次，今年起，立遗嘱发生3个重大变化。

1、在公证、自书、代书、录音、口头的基础上，新增了录音录像、打印、危机时期的口头遗嘱方式；

2、删除了“公证遗嘱效力优先”。换言之，自然人在立有多份遗嘱，且内容互相抵触的情况下，以最后的遗嘱为准，不再是公证遗嘱具有最高效力；

3、此外，新规对很多人关心的“胁迫老人”的情况也做了防范：为了防止老人被胁迫，各种遗嘱确立时，都要求有两个见证人在场证明；

再者，扩大了继承人“范围”：侄、甥也可以合法代位继承了。

2021年之前，法律法规明确，自然人的房产、财产的合法继承人只有第一、第二顺位继承人。继承人的范围基本是三代以内的直系亲属，因此比较容易导致无人继承遗产的情形出现。换言之，如果去世时，第一、第二顺位继承人都不在世，遗产将全部收归国有。

现实中也确实发生过这样的案件。中国经济网报道，深圳孤寡老人蔡某某去世后，留下一套房产，该房产70%的份额被法院判决收归国有，余下30%的份额被判给生前对其尽过扶养义务的侄女。

按照新规，从今年起，这样的情况就不会再发生了，因为按照《民法典》第1128条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。意味着侄子、侄女、外甥、外甥女，在第一、第二顺位继承人不在的情况下也可以“代位继承”了。换言之，如果上述发生在深圳的案例是今年的事情，则这套房产的所有权全部由侄女合法继承，不会再发生房子无人继承被收归国有的情况了。

不过，对于侄、甥代位继承，有人也表示看不懂。因为按照常理应该把赡养和继承挂钩，毕竟这是公序良俗。但专家的一句话答疑解释，让很多人豁然开朗了：新规之所以这样规定，正体现了国家对于公民私有财产的保护。

第四，新规明确，女性在继承遗产时享有与男性平等的权利。

在实际生活中，一些偏僻封建的地方仍然存在“重男轻女”思想，出现了各种各样剥夺女儿继承权的情况。有的父母甚至一如既往认为，嫁出去的女儿是“泼出去的水”，根本不承认女儿的继承权。

比如今年3月份发生在江苏省的一起继承纠纷案件就是目前社会的一个典型缩影：三个女儿把母亲和大哥告上法庭，理由是父亲去世后，母亲把两处商品房和五间门店房居住和出租收益都给了儿子。三个女儿按照法律法规规定，要求对房产依法进行分割。由于父亲生前未立下遗嘱对财产进行处理，最后法院判决，按法定继承进行处理，即三个女儿均有权继承其父亲的遗产。

华律网首席律师评价，新规明确规定女性享有与男子平等的继承权，彻底否定了剥夺女性继承权的封建继承制度，这对保护女性继承权、协调家庭关系、促进社会稳定起到了良好的作用。

不过对于“男女平等继承权”规定，有人却表示“不看好”，虽然新规给了女性消除社会上这种不平等待遇，确保女性的合法继承权的权利，但对于绝大多数女性来说，却很难拿起“法律武器”，维护自身合法权益。根本原因是，女性为了家庭和睦，往往会采取忍让、妥协的态度。

我们的意见是，不管女性最后是依法要求父母公平对待，还是继续忍耐、妥协、退让，接受不公平的现实，但终究新规还是做到了让女性“有法可依”。

总结：不得不说，新规较以往更具人性化，也更与时俱进。尤其是3种情况下，子女“不再继承”父母房产，不仅有法可依，而且合情合理。涉及房产“大件”的继承问题越来越不容忽视。子女们更要读懂政策背后的真实用意：百善孝为先——父母辛苦打拼努力奋斗一辈子，挣得的财产，购置的房产，肯定是希望都留传给下一代。但是作为子女，也应该懂得感恩，恪守孝道，而不是逼着父母用法律的武器来“罢免”子女的继承权。

2021年新规实施，父母房产过户有大变化，赶紧先了解

现在最值钱的东西就是房子了，老一辈的父母奋斗了一辈子，给自己买了房子住，还要考虑自己的子女以后要是结婚的话，还得给他们准备房子。那么怎么把自己的财产传承给孩子们，又是一门技术活了。因为以前都是独生子女多，但是现在二胎放开了，越来越多的人都准备生二胎。就可能会存在房产分配不均匀的情况，所以流程和手续要怎么走，就需要充足的法律知识了。

房屋过户的方式基本就是“买卖、赠与和继承”这3种，一般买卖过户是比较省钱的，赠与的话评估费用比较高，算起来可能比买卖要花更过的钱。继承的方式就容易产生纠纷。目前国家颁布的《民法典》对于这条进行了修正，这条法例将在2021年1月1日开始实施，对于继承这方面进行了很大的调整，所以一定要先知道。

在继承方面，如果先立遗嘱的话，万一子女不孝顺，知道房子是他的了，对父母可能也就不太在意了。新的法律就允许老人进行修改，如果哪个子女要是孝顺的话，就可以把他的名字加入遗嘱，也成为继承人。以前的继承法是直系亲属作为继承的第一顺位，一般就是配偶、子女、父母等，但是现实中可能还有特殊的继承人，所以现在增加了特殊的继承人，比如说外甥、侄子之类的。父母年纪大了，如果子女不孝顺的话，但是有朋友或者是远亲愿意照顾的话，可以有继承权。

关注我，分享第一手房产小知识，买房避坑不迷路。

上海房产赠与(赠予)的流程，亲测。腾出一个购房资格，2021.01.22上海调控新政出台后依然适用。

写本文是因为之前查知乎关于上海房产赠给直系亲属的很多回答有不正确的地方正好本人刚办理好赠予。直接上干货！

本人情况:外地户口,社保已经连续65个月,已婚，受赠与人是自己母亲，本人母亲在上海没有购房资格(无社保+单身)！

重要的事情再说一遍，受赠与人是直系亲属的话，不要求直亲有上海的购房资格！

2020722，我来到浦东新区张杨路房产交易中心，三楼直接取号

我和母亲就开始等了，准备的资料有1双方身份证原件加复印件2户口本原件和复印件3三楼前台领的表格(下图)4产证原件和复印件。

等了一个小时终于叫到了，先核价，就是看你的房子值多少钱（以交易中心自己系统里的价格为准），核价的目的是让你知道交多少税，了解赠与的成本，好考虑是否继续赠予。下图是核价结果

核价出来比市场价低很多。然后开始公证，这里是人们问的最多的问题，要不要先去公证处呀？答案是不用，不像外地都是在公证处先公证再去房管局赠与，上海是直接在房管局办理赠与时候就把公证做了，如下图

公证完赠与书，做了个笔录，照个相，结束了？这也太快了吧！最后给了这两个。

结束！真的是排队一小时，办事几分钟。要等27号以后可以过来缴税领证，新证就是母亲的名字啦。关于税费，直系亲属赠与免征个税和增值税，但受赠人在领取产证时候要交3%的契税。没错，交易中心评估价的3%。什么？嫌评估价高？呵呵，交易中心表示没得商量，嫌高你别赠呀！

_____________________分割线_______________

到了27号，来缴税领证。这么轻易挪出来的购房资格，怎能不多收你点税？当场刷卡交了15w多的税(3%契税+车位的税)。

交了税，等了十分钟旁边窗口就可以领证了，新证是母亲的名字。

其实很简单，赠与大多数无非是想腾出购房名额买房子。针对衍生的几个问题说明下。

第一，上海对于直系亲属的被赠与人，是没有受赠房屋数量的限制。简而言之，不管你有多少全款房，都可以赠与给直系，因为限购限的只是购买，而赠与和购买有本质区别(但如果赠与给非直系亲属，上海房管局认为本质还是购买)，这样政府也能多收点税笑呵呵。

第二，在上海2021年1月21号颁布新调控政策后，受赠后的房屋，如果在不满五年之内出售(目前政策是追溯到赠与之前那一本产证的办理时间开始起算)，要交的税我总结了一张表如下。

第三，关于赠与后自己多久能买二手房(网签)的问题，这个需要看房管局系统更新速度，现有网友告诉我，她直亲拿到新产证三天后她自己就网签成功了，供大家参考。注意，122新政细则对于新房认购的规定，21年1月22日后有赠与的房子的，该房子仍计算在认购者名下。但是，这只是针对新房认购，对去买二手房的没有影响。

第四个问的也比较多，如果要赠予给直亲的房子，产证上写的是夫妻双方的名字该咋办？实践中是先把夫妻二人的名字去掉一个再赠与，而且夫妻间的这个操作没有费用。去掉一个名字变成单独一个人的房本，再赠与给直亲。这也不难理解，毕竟儿媳妇和婆婆也不算直系亲属。

第五个问题大家也问，就是车位或者车库等非住宅类不动产赠予后再出售怎么计税？车位等非住宅类不动产计税方法和住宅类不同。参考下边我在房管局拍的图片自己算下吧(赠与的话购入价格是零，没错全额交)。

第一次在知乎写文章，只是为分享方便大家。文笔不太好，有错误请大家更正，谢谢。最近在看浦东的房子，交流买房经验的伙伴可以加微KK354768K