子女继承父母房产协议范本

房产继承和赠予有何区别

房屋过户一般有继承、赠予、买卖三种方式。继承和赠予有的时候会涉及到公证，买卖最容易理解而且对于二次出售影响最小。三种方式各有利弊，可以根据自身情况来选择。

按照《继承法》的相关规定，依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移给继承人的法律行为。

房屋赠与指一方（赠与人）自愿把自己的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与双方当事人应订立书面合同。

1.在时间上

遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承关系不会发生。健在的父母愿意将房产赠与子女，这种行为不叫继承。继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其他的合法财产权益。而赠与则是在发生在当事人在世的情况下。

法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承关系不会发生。

另外健在的父母愿意将房产赠与子女，这种行为不叫继承，叫生前赠与。继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其他的合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。

2.在税费上

个人无偿赠与不动产的，需缴纳全额契税(目前税率3%)，房屋赠与在多数情况下要缴纳个人所得税20%，但赠与给直系亲属、抚养人或赡养人、房屋遗产依法继承人这三种情况免交个人所得税。

个人通过遗嘱、法定继承不动产的，缴纳契税有两种情况：

(1)对于《继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属的，不用缴纳契税;

(2)对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，此外还需收取产权登记费按件收取。

3.利弊

（1）赠与

利处在于生前赠与房产能够即时办理房产过户，受赠者能够即时拥有房屋所有权；但弊端在于生前赠与需要交纳更多的税收，但赠与直系亲属、抚养人或赡养人、房屋遗产依法继承人三种情况可节省部分税费。

若进行公证，还要产生公证费。必须注意的是，若该赠予所得房屋再次交易时，将会产生高额的个人所得税等税费。故若有再次出售意向，则此种方式成本较高。

（2）继承

费用较少但程序繁琐。遗产人去世之后，继承才开始。继承人不需要支付房屋市场价格而获得房产。继承又分为法定继承与遗嘱继承，法定房产继承免契税，遗嘱继承要缴纳契税。若其名下无房，再次出售，无需交个税。目前我国还没有实施征收遗产税。

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父母将房产过户给子女，买卖、继承、赠予那种方式更合适

中国的父母一生都在为子女操心，总想把最好的留给子女。作为大部分家庭最重要资产的房产，则是家庭资产传承中需要的重点规划的内容。父母具体选择哪种方式将房产过户给子女，买卖、继承、赠予各有神们优势，本文将进行详细分析。

一、买卖、继承、赠予，哪个综合税金最优惠

通过比较以上不同过户方式涉及相关税金，本人给出以下几点建议：

1、父母将家庭满五唯一住房过户给子女，首选买卖方式。

对于增值税与个人所得税，买卖可以享受与继承、赠予相同免税效果，且买卖契税缴纳数额与赠予契税缴纳数额一致；在房产再次出售时原值也较高，卖方缴税较少。

2、转让沈阳、深圳、成都之外地区购买超过2年的住房，或者转让沈阳、深圳、成都地区购买超过5年的住房，也是首选买卖方式。与第一条建议唯一需注意的问题是，房产转让价格控制不应当过度高于买房时支付的房款金额，否则会缴纳很高个人所得税。

3、除第1条与第2条建议以外其他情况，则应选择继承或赠予，法定继承是完全不需要交税的，赠予则需要缴纳契税。

二、买卖、继承、赠予相关法律安排

（一）以合理价格出售房产给子女，能够实现父母与子女资产隔离

现在很多父母因为创业、经营需要对外负债，父母自身财务风险较高，如果通过无偿赠予或以较低价格（转让价格低于市场交易价格或交易地指导价70%的）将房产转让给子女时，则会被认为符合《合同法》第74条与《合同法司法解释（二）》）第18条规定的“债务人无偿转让财产或以明显不合理低价转让财产侵害债权人的行为”，债权人有权诉请法院撤销其转让或赠予行为。

（二）父母离婚协议约定将房产赠予子女的，赠予方可能反悔撤销赠予

好多父母离婚时，基于与子女间的亲情考虑，也有为顺利解除婚姻关系，不让共同财产分割成为羁绊、束缚婚姻自由的策略安排等种种原因，决定将自己的房产或房产份额无偿赠予子女并写在离婚协议中。但如赠予人反悔不配合办理房屋产权转移登记手续且要求撤销赠予时，常常导致双方陷入纠纷诉讼之中。此时，被赠予子女及随其生活的父母一方需要证明房产赠予是对于家庭共同财产分割、子女抚养问题达成的协议内容之一，而不是单纯的赠予合同。

（三）独生子女未必能够继承父母的房产，遗嘱继承优于法定继承

我想好多人看到独生子女不能继承其父母财产的相关报道，这种问题的产生原因是在父亲或母亲一方或双方去世时，祖父母、外祖父母尚在，祖父母、外祖父按照法定继承规定有权与母亲、父亲、子女共同继承去世的父亲或母亲所享有家庭共同财产份额，在祖父母、外祖父母去世时，由其子女继承其财产，从而造成独生子女无法继承父母的房产。

同时，由于近年来离婚率逐年上升，再婚家庭的法定继承问题则更加复杂。

所以，为避免此类问题发生，各位父母应当尽早安排身后遗产归属问题，通过公证方式立下遗嘱，以避免可能存在的因法定继承无法实现房产顺利过户问题。

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房屋买卖协议（小产权房）

出卖人：__________身份证号：__

_______

__（以下简称甲方）

买受人：__________身份证号：___

____

___（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的原则上，就房屋买卖事项达成以下意见：

一、本协议所指的标的物房屋位于，（四至明确）建筑面积为：_________平方米。

二、甲、乙双方均同意房屋转让价款为人民币(大写)_____________________元整(￥____________________元整)。

三、房屋价款乙方分两期付给甲方。第一期，在双方签订本房屋买卖协议时，付人民币__________________元；第二期在交付房屋之日，付清余款人民币____________元。

四、房屋交付：

甲方应自本房屋买卖协议签订之日起____________天内将房屋腾空。

在甲乙双方在场的情况下，甲方对房屋进行交接，将钥匙交付乙方，乙方现场检查后，如无异议，视为房屋情况符合本协议约定，甲方即完成房屋交付。乙方结清剩余房款后，上述房屋的占用、使用、收益、处置权归乙方行使。

五、甲方承诺：

甲方保证对该房屋拥有处分权，保证在交易该房屋时没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用。甲方保证其配偶、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证转让该房产不涉及第三人的权利，否则一切后果由甲方承担。

甲方保证乙方享有该房屋的居住和使用权，在房屋所有权证书等因国家相关法律的规定，不能办理的情况下乙方仍然享有该土地及房屋的居住和使用权。因不可抗力，如拆迁、国家征收等原因导致该房屋及土地被征收或征用，则与此相关的相应待遇（包括但不限于拆迁补偿款及其他权利等）归乙方所有。

若因政策变化导致该土地及房屋可办理相关权属证书时，甲方协助乙方办理，由此产生的一切费用由乙方承担。

六、乙方全部或部分不履行给付房款义务时，如逾期超过1个月，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房款归甲方所有。

七、本协议自甲、乙双方签字后生效，已经签字任何一方不得反悔；本协议一式两份，甲、乙双方各一份。

八、在本协议履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。

九、本协议未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。协议的附件及补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

签字日期：年月日签字日期：年月日