宅基地存在哪些法律问题？农业宅基地法律问题

宅基地是什么？什么样的土地算宅基地？相关法律法规对此如何界定，宅基地可以转让吗？你知道这些基础知识吗？

宅基地是什么？

宅基地是农村农民或个人作为居住基地拥有的集体所有的土地。指已建、已建或决定用于建造房屋的土地，包括已建房屋的土地、已建房屋但无覆盖的土地、不能居住的土地和计划用于建造房屋的土地。宅基地所有权属于农村集体经济组织。

根据我国法律，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权，不得转让、出租、抵押。管老师信里说的房子不是商品房，是当地农民利用集体所有的宅基地建造的房子，违反自住原则出售。消费者买这种房子，拿不到房产证，以后不能上市交易；一旦发生房屋纠纷，就没有法律保护。

宅基地法律问题

1.非集体经济组织成员能否获得宅基地使用权

国家曾经允许非集体组织成员获得宅基地使用权。1988年修订的《土地管理法》号文件第四十一条规定，非农业户口居民需要使用集体所有的土地建房的，必须经县级人民政府批准，用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，补偿安置补助费参照国家建设征用土地标准支付。1989年，国家土地管理局发布指导性文件：“农村非农业户口居民的宅基地，房屋产权未发生变化的，可以依法确定其集体土地建设用地使用权。”《村庄和集镇规划建设管理条例》做了详细规定：城镇非农业户口居民、回乡定居集镇工人、退伍军人、离休干部、回乡定居华侨、港澳台同胞等。可以在获得宅基地后建造房屋，需报相关政府审批手续。一些地方政府也根据行政法规制定了具体的实施办法。比如温州市规定，允许华侨、台湾省同胞、港澳同胞、定居家乡的华侨参照村民申请宅基地建房。

但是由于配套制度没有跟上，很多郊区农村集体经济组织利用上述政策非法转让宅基地使用权，很多村干部发了财，一些集体经济组织拒绝将宅基地使用权分配给成员。一些肆无忌惮的房地产开发商与乡(镇)县政府官员勾结，利用农村宅基地使用权开发房地产。上述违法行为造成了我国大量农村土地流失，对我国耕地保护政策产生了很大影响。立法者将在新的《土地管理法》中完全删除该条款，该条款可能会考虑上述因素。

二、宅基地使用权转让的法律问题

(一)农村房屋买卖与宅基地使用权的关系(能否单独转让)

出售农村房屋没有法律障碍。比如《土地管理法》第62条规定，农村村民出售或者出租房屋，然后申请宅基地的，不予批准。从国内对《民法通则》和《合同法》的分析来看，没有争议。然而，在确定买方的房屋买卖对象时存在一些模糊之处。

1999年，国务院办公厅发文指出：“农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房。对违法建设和购买的房屋，有关部门不得颁发土地使用证和房地产证。“2004年国土资源部发文强调这一精神：“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁城镇居民在农村购买和非法建造的房屋发放土地使用证”。应该说，上述文件精神违反了《宪法》和《土地管理法》的规定，甚至与《合同法》及相关司法解释直接冲突。假设农民将其房屋出售给城镇居民，买卖关系有效，但政府不承认该行为，拒绝办理相关手续。这不是很奇怪吗？事实上，从通知的标题可以理解，通知的背景是农村集体土地流转过程中的严重违法违纪行为。但作为国家行政机关，在全国公布的权威行政文件中犯这样的错误是非常错误的。显然，这份文件的公布并没有经过深思熟虑，也可以窥视到中国行政管理的先天缺陷。

根据民法理论，为了方便房地产资源的使用，转让房屋和土地应实行“一致前提”原则，不得在分割转让，如确需在分割，转让，需经过严格的审批程序，并依法办理转让登记。但遗憾的是，目前我国法律只针对城市房地产，不涉及农村房地产。到目前为止，还没有关于农村房屋和宅基地流转的法律、行政法规。略有关联，主要有以下两个文件。

1、 《人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》 。司法解释规定，公民在城镇依法买卖房屋时，房屋的宅基地使用权应当随同房屋所有权转移给新的所有权人使用。但是，这个规定也是针对城市宅基地使用权的。

2、 《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》 。文件规定：“农民集体土地上的房屋出售给集体内部的成员，或者城镇和郊区以外的集体土地上的房屋出售给其他农民集体成员，其土地所有权不变。财产所有者与土地所属集体的其他成员享有同样的土地使用权。”但这一意见被后来发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》中的“接受转让、购买房屋取得的宅基地总面积超过当地政府规定的标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可以临时确定集体建设用地使用权”。两者含义明显不同：前者规定无论是谁买的房子，都可以取得宅基地使用权，而后者则做了弹性处理，授权当地政府批准与否，如果允许继续使用，也只是暂时使用。本文认为，只要我国不在法律层面明确这一点，这种纠纷就会继续出现。具有普遍意义的，是农民自建房屋向城镇居民出售房屋引发的纠纷。根据《合同法》的规定，自建房屋买卖合同有效，但由于宅基地不能转让，实际上存在两个合法业主对同一宅基地使用权的需求。农民依据国家法律法规享有宅基地使用权的合法权益，而购买者依据对宅基地上所建房屋的合法占有，自然享有宅基地使用权的合法权益。

第三，宅基地使用权的继承

《继承法》规定，农村依法建造的房屋属于农民个人财产，可以作为遗产继承。那么宅基地使用权可以继承吗？

从宅基地使用权由集体经济组织自由分配给其成员的角度来看，宅基地使用权的产生与使用者的身份密切相关。只要用户不使用宅基地，就意味着他不需要宅基地。那么，集体经济组织完全可以收回来。因此，宅基地权利人死亡，宅基地使用权也随之丧失，不再存在，可以通过继承继续被第三人占有和使用。因此，宅基地不属于公民私有财产，不能继承。所以，目前关于宅基地使用权继承的争议，无非是房屋继承共同继承宅基地使用权带来的矛盾。作者将其分为以下两种类型：

(一)继承人是集体经济组织成员的，继承宅基地使用权不存在法律障碍，但在确定宅基地合法占用面积是否超标时存在如何处理的争议。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的规定，集体经济组织成员通过继承取得宅基地使用权，其面积加上其自有宅基地使用权面积超过当地政府规定标准的，国土资源局应当在土地登记卡和土地证书上注明超出标准面积的金额。后来由户建房或者房屋被拆除，需要重建或者改建，或者政府依法实施规划改建时，按照当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超出部分返还集体。

(二)继承人是集体经济组织以外的自然人的，这里的自然人包括农民和其他集体经济组织的城镇登记常住居民。然后，由于现行法律法规的模糊性，在实践中有不同的处理方式：

允许部分当事人继承，但房屋灭失后收回宅基地使用权，不允许房屋改建。集体土地资源非常有限，并且随着人口的增加和增长，需求日益增加。如果允许非集体经济组织成员使用宅基地使用权，但不能满足集体经济组织其他成员的需要，那么适用法律讲道理是不可接受的。

宅基地使用权和房屋由集体经济组织收回，对继承人的房屋价值给予适当补偿。这项政策保护集体经济组织成员的权益，但违反了《宪法》“国家依法保护公民的私有财产权和继承权”。根据《继承法》，当事人合理继承了农村房屋，即属于私有财产，自然拥有房屋的物权，即所有权、处分权和权利。目前，只有国家征用或征收农村土地，才能依法强制收回宅基地使用权和房屋，并对房屋进行适当补偿。显然，集体经济组织找不到强制恢复的法律依据。宅基地使用权由集体经济组织收回，并责令继承人限期拆除房屋。这种行为显然是极其错误的，但却赢得了很多地方政府和法院的支持。

四、农村宅基地使用权抵押的法律问题

1.农村房屋抵押与禁止宅基地使用权抵押的矛盾

根据《担保法》第37条第2款规定，农村宅基地使用权禁止抵押。《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》还规定：“抵押登记应以土地使用权登记为基础。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和农村企业的集体土地使用权可以抵押，其他类型的集体土地使用权不得抵押。”

但根据《担保法》第34条第1款规定，农村房屋及其他地上固定物可以抵押。这就产生了一个不可避免的矛盾：如果农民用自己的房子做抵押，一旦抵押权不成立，如何解决房屋和宅基地分开使用的问题

《担保法》规定，乡(镇)村企业工厂等建筑物需要抵押时，应向县级以上地方人民政府指定的部门办理抵押登记手续，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿登记抵押财产，抵押合同自签订之日起生效。当事人要办理抵押物登记的，登记部门应为抵押人所在地的公证部门。农村房屋属于“其他财产”范畴，建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》和司法部发布的《公证机构办理抵押登记办法》分别对这一概念的含义进行了界定。因此，农村房屋抵押的，无需办理抵押登记手续，抵押自双方签订抵押合同之日起同时生效。不登记抵押的后果是不会对抗第三人，而不是抵押无效。

动词（verb的缩写）宅基地使用权非住宅化引发的法律问题

80年代我国实行改革开放政策后，为了解决大量农村村民需要个体工商户用地的问题，1987年国务院发布的《城乡个体工商户管理暂行条例》号文件第14条规定，地方人民政府应当将个体工商户所需的生产经营用地纳入城乡建设规划，统筹安排。任何单位和个人不得擅自占用经批准使用的经营场所。随附的《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》(修正案)第二十三条规定，个体工商户使用的营业用房需要拆除的，拆除费用由使用人按照有关规定承担。

但遗憾的是，目前还没有具体的操作方案。根据《土地管理法》的规定，农村每一个村民都拥有宅基地，宅基地是以建造住宅为目的分配的。关于“建房”的理解，1992年国家土地管理局政策法规司解释：《土地管理法》第四十五条(旧)所指的“建房”，应理解为农村居民建造的房屋以及与房屋居住和生活有关的其他建筑物和设施。"

因此，如果农村村民需要经营场所，有两种方式获得建设用地：

1.依法持有乡、镇、村企业申请集体经济组织的土地作为建设用地；

2.依法申请国有土地作为建设用地。

这样，对于广大农村村民来说，做生意或者开手工业作坊显然是不现实的，因为一个村开的集体经济企业数量是非常有限的； 第二种方式是农村村民的幻想。事实很清楚。我国立法者没有考虑或完全忽视农村村民如何获得商业用地的问题。事实上，大量的农村个体工商户普遍存在于每个村庄，遍布各行各业。国家不仅默许，还鼓励村民把宅基地建的住宅作为个人经济发展的场地。这种态度对于解决农村经济发展具有重大的现实意义。

六、征收宅基地使用权后的补偿安置

目前，农村宅基地使用权被征收后的安置补偿的直接法律依据是《土地管理法》第四十七条。该条规定：征收宅基地的，省、自治区、直辖市参照被征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准执行，被征收土地上的附着物由省、自治区、直辖市另行规定。由于该条款规定过于笼统，在实践中，宅基地征收后的补偿安置只能按照省、自治区、直辖市的规定执行。

农村房屋征收补偿涉及宅基地和房屋两个不动产。根据民法理论，赔偿也应该加以区分，因为赔偿的标准和

1.货币补偿是指宅基地被征收后对宅基地使用权的一次性安置，包括宅基地使用权和房屋两项补偿。宅基地使用权的区位是指在城市规划区内的具体地理位置，按照政府规定的基准地价进行评估，被拆迁房屋按照房屋重置价格确定。至于怎么算，国家没有统一规定，地方政府会因地制宜。

2.房屋安置是指拆迁人依法对被拆迁农民给予货币补偿后，由拆迁人在国有土地上提供的安置用房。这种情况主要是针对位于城市规划区内的村庄。在城市化进程中，集体经济组织的土地全部被国家征用后，政府会出资规划建设统一的农村连体公寓或商业建筑，对失去房屋的农民进行安置，这就是当地政府所谓的“退村建房”方案。这种安置方式在实施过程中有两种方案：一种是按照征用的建筑面积进行安置；二是确认房屋建筑面积结合被拆迁家庭人口予以安置。

建国以来农村集体土地管理的实际情况。例如，北京在确定和计算宅基地面积时规定：“拆迁补偿中确定的宅基地面积应当依法核定，不得超过控制标准。未经合法批准的宅基地不予承认。依法批准的宅基地超过控制标准的，不予补偿；但一九八二年以前依法批准的宅基地超过控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。”

在1982年2月国务院公布《村镇建房用地管理条例》之前，我国农村农民建房需要的宅基地不需要政府审批。有的地方只需要制作组画一个空地，有的地方只需要征得村委会或公社的书面或口头同意。大多数做法是农民应该得到自己的土地来建造房屋，只要他们不乱占耕地或在村民之间引起纠纷，政府就不会干预。其他农民占用的宅基地和房屋，在土改期间由政府无偿取得。虽然当时规定是颁发房屋土地权属证书，但后来只办理了一小部分，大部分没有政府颁发的任何书面证明。那些办理过房屋土地证的人，在文革动乱年代之后，也基本上不复存在了。

这两类宅基地使用权人有的法律观念淡薄，有的在80年代末政府全面统一换发集体土地使用权证的过程中未能及时办理新的宅基地使用权证。结果，根据北京的政策，这些宅基地成为非法占用的土地，被排除在赔偿范围之外。显然，用法律和理性总是不合理的。事实上，国家土地管理局就此类问题发文规定：“1982年2月国务院公布的《村镇建房用地管理条例》前农村居民占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后未拆除、改建或重建的，原则上按照现有实际使用面积确定集体建设用地使用权。从1982年2月公布《村镇建房用地管理条例》到1987年1月实施《土地管理法》，农村居民建房占用宅基地面积超过当地政府规定标准的，超出部分按中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》和1986年3月当地人民政府的有关规定处理，处理后按实际使用面积确定集体建设用地使用权。”

也就是说，在确定农民占用宅基地的问题上，国家仍然以事实调查核实为实事求是的依据。司法实践中，《人民法院行政审判庭关于对农民长期使用但未取得合法权属证明的土地应如何确定权属问题的答复》

还有一种类似的认定：“发生土地权属争议，但无法依法证明土地为农民集体所有的，按照《土地管理法实施条例》第三条第(三)项的规定，参照原国家土地管理局确定土地使用权权属的有关规定确定土地权属。另外，考虑到本案争议土地已被农民长期使用但未取得合法权属证明的特殊情况，建议你院向政府提出司法建议，即如果国家使用争议土地，应参照国家有关规定进行征地。给予适当补偿。”

3.单独批准宅基地的安置

指经区县政府同意，集体经济组织仍有土地用于建设宅基地。被拆迁农民在领取住房货币补偿后，申请宅基地分配用于建造住宅，部分集体经济组织在异地分批建造农村住宅，安置被征地农民。

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《民法典》自2021年1月1日起施行，《婚姻法》 《继承法》 《民法通则》 《收养法》 《担保法》 《合同法》 《物权法》同时废止。如果涉及《侵权责任法》中指定的拆迁问题，#点击此处#查看！如果您需要帮助，请咨询五六懂法网公司的搬迁律师