农村宅基地流转消息？海南农村宅基地流转

如今，最新的宅基地政策是农民最关心的问题，这不仅包括农民自身的利益，也包括民生。那么，农村宅基地流转的最新消息是什么？接下来五六懂法网com的小系列会整理一些这方面的法律知识，希望对你有所帮助。

宅基地是指农村农民或个人集体所有的作为住宅基地的土地。包括三种：已建房屋、已建房屋或决定用于建造房屋的土地、已建房屋、已建房屋但无屋顶或不宜居住的土地、计划用于建造房屋的土地。

农村宅基地与房屋买卖的立法现状

(a)国家立法

1.组成

《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律规定转让。”该条确立了宅基地所有权严禁买卖的原则，宅基地使用权的转让必须依法进行。

2.法律

《土地管理法》作为现行调整土地管理的特别法，第八条确立了各类土地的所有权，包括宅基地的所有权，并规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有。"

该法第六十二条规定了村民建房的土地(宅基地):“农村村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民应当按照乡(镇)土地利用总体规划建房，并尽量使用原有的宅基地和村内村。”“农村村民住宅用地已经乡(镇)人民政府审核，并经县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖或者出租房屋，然后申请宅基地的，不予批准。"

该法第63条规定了集体土地使用权包括宅基地使用权的转让：“农民集体所有的土地使用权不得转让、让与或者出租用于非农业建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、合并等原因依法不得转让土地使用权。”

关于宅基地是否可以抵押，我国《担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：(二)耕地、宅基地、私有土地、私有山体等集体所有土地的使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第(三)项规定的除外……”第34条规定：“下列财产可以抵押：(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……”根据该法，宅基地使用权不能单独抵押。

3.行政法规和部门规章

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“土地所有权和使用权依法发生变更，因地上建筑物、构筑物等附着物转让导致土地使用权转移的，必须向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门申请土地变更登记，由原土地登记机关依法办理土地所有权和使用权变更登记。土地所有权和使用权的变更自变更登记之日起生效。”这表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需要进行相应的登记。

1995年国家土地管理局发布《确定土地所有权和使用权的若干规定》。其中农村房屋和宅基地买卖主要涉及宅基地使用权转让完成后面积超标的处理原则。 第49条规定：“转让、购买房屋取得的宅基地总面积超过当地政府规定标准，经有关规定处理后允许继续使用的，可以临时确定集体土地建设用地使用权……”第五十一条规定：“依照本规定第四十五条至第四十九条确定农村居民点建设集体土地使用权时，面积超过当地政府规定标准的，可以在土地登记卡和土地证书上注明超过标准面积的数量。今后按户建房或拆除、改建、改建现有房屋或政府依法实施规划改建时，按照当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超出部分归集体所有。”

1996年5月6日，国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》号文件，为加强农民集体土地的流转管理，禁止非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确禁止向城镇公民出售农村房屋。通知第二条第二款规定：“农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房。对违法建设和购买的房屋，有关部门不得颁发土地使用证和房地产证。"

试点确定了四项主要任务；建立农村集体建设用地市场准入制度

第一，完善土地征收制度。针对征地范围大、程序不规范、被征地农民保障机制不完善等问题。

二是建立农村集体建设用地市场准入制度。鉴于农村集体建设用地权力不完全、无法平等进入市场、权利和价格相同、交易规则亟待完善等。

第三，改革和完善农村宅基地制度。针对农民宅基地获取困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益的保护和获取方式，探索不同地区农民住房保障的多种实现形式；

四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理增加个人收入。

试点工作将于2017年底完成，我们拭目以待。

试点确定了四项主要任务；建立农村集体建设用地市场准入制度

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