宅基地转让行为的效力怎样？农村宅基地转让合同效力

宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。那么农村宅基地使用权是如何取得的呢？如果宅基地转让，效果如何？接下来，五六懂法网网的小系列为大家整理了一些关于这方面的知识。欢迎阅读！

宅基地流转的效力如何

宅基地转让的效力应根据不同的受让人区别对待：

[1]农村村民转让宅基地使用权。

目前，农村村民宅基地使用权流转主要有两种观点：一是允许自由流转，二是允许有条件流转。

第一种观点认为，现行法律、行政法规不禁止农村村民之间转让宅基地，根据“法律不禁止”的原则，农村村民之间的宅基地转让不应受到限制。

第二种观点认为，农村村民之间宅基地使用权的转让需要具备各种前提条件，如转让方拥有两处以上农村房屋(含宅基地)；受让人无住房和宅基地，符合宅基地使用权划拨条件的；转让行为必须征得集体经济组织等的同意。

对比以上两种观点，法院案例大多认同后一种观点：一是按照宅基地取得程序，流转行为需经村委会批准，并报乡镇政府土地部门批准备案，进行产权登记； 第二，Z的转让要公示。私人转让会造成违反《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”，导致少数人拥有多处宅基地，而其他成员只能占用耕地，没有宅基地。

[2]农村村民将宅基地使用权转让给城市居民。

根据《土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出售或者出租房屋，然后申请宅基地的，不予批准。”第六十二条第一款规定，农村村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

我国现行法律法规禁止宅基地使用权转让，宅基地使用权不得出租、出售、抵押、入股或以其他形式非法转让。随着农村经济的发展和城市化进程的加快，这一规定已经不能适应市场经济发展的需要。而且由于这种禁止流转的规定，出现了很多问题，如： (1)宅基地使用权权属混乱；农村居民贷款困难；在城市定居的农民很难出售宅基地使用权；想住在农村的城市居民不能获得他们家的使用权。因此，探讨宅基地使用权流转制度是非常必要的。

宅基地使用权的取得

根据民法原理，宅基地使用权属于用益物权。物权的取得可以分为原取得和派生取得，因为我国目前禁止宅基地使用权的转让，宅基地使用权只能原取得。

宅基地使用权的原始取得，是指不以他人的权利和意义为依据，依法直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性，原来的情况基本上是只有通过审批才能取得，而通过审批取得宅基地使用权的前提必须具备相应的主体资格，即必须是集体经济组织的成员或者其他法律明确规定可以取得宅基地使用权的人，城镇居民、 多户居民和农村居民将原住房出售、出租或赠与他人的，不得再次申请宅基地使用权。

综上所述，宅基地使用权的转让需要区别对待：农村村民之间的转让可以根据情况有条件地允许，但相关登记和公示制度需要完善，以保护各方利益。但是，应当严格禁止将宅基地使用权转让给城镇居民。