土地增值税清算的流程,影响土地增值税清算的主要因素分析

公司清算

影响土地增值税清算的主要因素分析

“有人说征收土地增值税很难，但我没想到会这么难。”国家税务总局的官员在一次内部会议上这样说。

南京市国税局的一名官员告诉记者：包括土地增值税在内的房产税存在很多漏洞，这些漏洞非常复杂，难以检查。

“房地产开发商缴纳的土地增值税与其营业收入之间的反差太大了。”当地税务系统的一名官员说。

中央财经大学教授刘欢指出：“很难对土地增值税的年度结算进行统计。全国规模大约是几千亿。当然，如果严格征收增值税，不一定会翻倍。

”

“土地增值税清算核销业务规模小，大多数涉税机构无法获得。但是，土地增值税结算审核的难度和开发商对结算审核的要求，使得少数已经取得土地增值税结算审核协议的税务机关无法吃饭。他们每年审计六七个房地产开发项目，但**终他们甚至不能出具一份验证报告。”——深圳税务局局长的无奈选择

那么，土地增值税结算的“难点”是什么？

一、受住宅企业经济利益驱动

房地产开发企业在结算房地产项目时，将面临严格、全面的土地增值税结算。开发商的心态非常复杂。主流心态是观望。人们希望新政策有回旋的余地，这样企业就可以避免上缴大部分利润。

事实上，房地产企业逃避土地增值税的途径很多。主要方法包括通过关联交易低价出售、签署虚假协议、开具更多发票以获取高额成本、推迟清算时间和推迟纳税。高成本和高贷款利息是常见的做法，因为在计算土地增值的超额部分时会扣除这些成本。也有一些房地产企业利用《土地增值税暂行条例》等各种手段拖延竣工结算，或留下一两处房屋，导致整个项目无法进行竣工结算，逃避土地增值税清算。各省税务人员发现了许多案例，这已成为一种普遍现象。

大多数企业不采用税收筹划，而是直接开具更多的发票。尤其是在拥有自己的工程团队的小公司，这种做法非常普遍，例如，开发2500万个项目需要2000万元。大型房地产公司有数十家上下游关联公司，关联公司之间的关联交易和发票，如装修、建筑和安装等，都可以作为增加成本的工具。

此外，清算土地增值税将收紧房地产公司的资金链，使一些资金已经短缺的小公司陷入破产的泥潭。目前，一些小公司不得不出售土地，为即将到来的清算筹集现金。

二。税务机关征收的原因

房地产开发企业土地增值税的结算和管理存在诸多问题和困难，征收土地增值税难度较大。

这是因为房地产项目周期相对较长，涉及的领域相对广泛，产品相对复杂。因此，它在客观上比一般税收更复杂。就土地增值税而言，其税基并不小，应该是一个大税种，但实际征收的比例并不高，变成了一个小税种。由于税务机关难以计算房地产的实际成本，地方税务机关只能按销售收入的1.5%-2.5%预付土地增值税。

一是土地增值税清算工作量过大。如果真的进行土地增值税清算，地税局的工作人员根本不能过来，因为土地增值税清算涉及复杂的扣款项目，包括土地资金、房地产开发成本、与房地产转让相关的费用和税收等。如果是滚动发展的企业审计会计，也需要更多的人力和

第二，土地增值税的计算方法比较复杂。清算涉及复杂的扣款项目，包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发成本、与房地产转让相关的税费等。此外，房地产项目的开发周期一般较长，投资活动较为复杂。如果是滚动发展的房地产企业，往往需要投入大量的人力和物力进行审计和核算。基层税务机关确实难以按照通知要求实施“一事一议”。

第三，项目操作系统增加了清算的难度。一些房地产项目原本属于合作开发，房地产公司也是临时成立的。这些企业的账目相对混乱。许多项目完成后，这些公司立即被注销，投资者分了钱就离开了。现在他们被要求结算并偿还税款。不仅征收和管理成本相对较高，而且由于持续时间长，个人投资者的经济状况发生变化，很难完全收回税款。

三。地方政府的行为考量

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