来源:公司清算作者：admin 时间：2020-07-06 19:55:01浏览122次
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土地增值税清算的相关政策及案例
房地产开发企业土地增值税清算管理的基本政策
一、土地增值税清算股
土地增值税由国家有关部门批准的房地产开发项目单位清算，分期开发的项目由分期项目单位清算。
二。土地增值税清算条件？
(一)纳税人有下列情形之一的，应当缴纳土地增值税：
1 .房地产开发项目已经竣工并出售；
2 .房地产开发项目未完成竣工决算的整体移交；
3 .直接转让土地使用权。
(二)有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人缴纳土地增值税：
1.已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占项目总实用建筑面积的85%以上，或者剩余实用建筑面积虽不超过85%，但已出租或自用的；
(二)取得销售(预售)许可证三年仍未全部销售的；
3 .纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4 .省级税务机关规定的其他情形。
三。非直接销售和自用房地产收入的确定？
房地产开发企业应将开发的产品用于员工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、债务补偿、交换其他单位和个人的非货币资产等。所有权发生转移时，视同出售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：
1 .按企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格计算；
2 .由主管税务机关参照当地当年市场价格、同类房地产或评估价值确定。
房地产开发企业转让其开发的部分房地产用于自用或租赁等商业用途时，未转让产权的，不征收土地增值税，不计入收入，也不扣除相应的成本和费用。
四.土地增值税的扣除？
房地产开发企业办理土地增值税清算时，与清算项目相关的扣除项目金额按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定计算。除另有规定外，在扣除为取得土地使用权而支付的金额、房地产开发成本、与房地产转让相关的费用和税费后，应提供合法有效的证明；如果不能提供合法有效的文件，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税结算所附的前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用和间接开发费用的证明或资料不符合清算要求或不真实的，地方税务机关可参照当地建筑工程造价管理部门公布的建筑安装费用定额资料，结合房屋结构、用途、位置等因素，核定上述四项开发费用的单位面积金额标准，并据以计算扣除额。具体核定办法由省级税务机关确定。
房地产开发企业开发建设的与清算项目相配套的房屋、会所、停车场(库)、物业管理场地、变电站、热力站、水厂、体育场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按照下列原则办理：
1.产权归全体业主完成后，其成本和费用可以扣除；
2 .建成后无偿移交给政府的公用事业，为非营利性社会公用事业，其成本和费用可扣除；
3 .有偿转让完成后，应计算收入，并允许扣除成本和费用。
如果一个房地产开发企业出售一个装饰好的h
符合第二条第(一)项清算要求的项目，纳税人应当自符合要求之日起90日内向主管税务机关提交清算材料。符合清算条件第(二)项要求，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的项目，主管税务机关应当发出清算通知，纳税人应当自收到清算通知之日起90日内提交清算材料。
纳税人缴纳土地增值税时应提交的信息：
(一)土地增值税清算表及其附表；
(二)房地产开发项目清算情况说明，主要内容包括房地产开发项目设立、土地使用、开发、销售、关联交易、融资、纳税等基本情况以及主管税务机关需要了解的其他信息；
(三)项目竣工决算、取得土地使用权支付土地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款结息通知书、项目工程合同结算单、商品房买卖合同统计表、销售明细表、预售许可证及其他与房地产转让收入、成本、费用相关的证明材料。主管税务机关需要相应项目的会计凭证的，纳税人还应当提供会计凭证的复印件；
(4)纳税人还应提交税务机关出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》号税务机关委托的清算项目进行审核。
六、土地增值税清算项目审核验证？
税务机关受委托对清算项目进行审计核实时，应当按照税务机关规定的格式出具审计核实报告。税务机关可以接受符合要求的核查报告。