来源:公司清算作者：admin 时间：2020-07-06 19:55:01浏览122次
税务机关应在准入条件、工作程序、核查内容、法律责任等方面对从事土地增值税结算核查的税务机关提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税核定征收？
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合下列条件之一的，可以按照批准的征收方式对房地产项目进行清算：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置的图书；
(二)擅自销毁帐簿或者拒绝提供纳税资料的；
(三)虽然设置了账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证和费用凭证不全，难以确定转移收入或扣除项目金额的；
(四)符合土地增值税清算条件，企业未在规定期限内办理清算手续，税务机关责令限期清算，逾期仍未完成清算的；
(五)申报纳税依据明显偏低，且无正当理由的。
八、房地产转让的清算处理？
土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，纳税人应按规定申报土地增值税，扣除额按清算时单位建筑面积成本乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本=清算期间扣除的项目总额/清算总建筑面积？
土地增值税结算案例
[案例1]某公司投资开发一个房地产项目，转让收入1150万元(转让收入包括政府部门收取的各种费用50万元)，已付土地使用权价格110万元，房地产开发成本320万元，实际房地产开发成本100万元，财务费用中的利息费用不能分成项目，没有金融机构的证明。
国家规定城市建设税税率为7%，印花税税率为0.5，教育费附加征收率为3%，房地产开发
6.允许扣除总额=110，320，50，43，63.2586=672.25(万元)
注：如果房价包括政府收取的各种费用，土地增值税(和营业税)可作为房地产转让收入征收。因此，在计算扣款项目金额时，可以扣除代收费用(如50万元以上)，但不能作为20%扣款的基数。
7.附加值=1150-672.25=477.75(人民币10，000元)
8.增量率=477.75 u 672.25100%=71.07%
9.应纳税额=477.7540%-672.255%=157.34(万元)
注：用增值税金额乘以适用税率减去减免税项目金额，再乘以快速扣除系数计算，本例中的增值税金额(71.07%)超过减免税项目金额的50%，但不超过100%的土地增值税金额等于增值税金额40%-减免税项目金额5%。
[案例2]一家公司开发并销售了一个房地产项目，取得了1800万元的销售收入(假设城市建设税税率为7%，教育费附加为3%)。房地产公司为此项目开发共支付了200万元(含相关手续费2万元)，开发成本为400万元，贷款利息费用无法准确分摊。据了解，当地人民政府拨出的费用比例是10%。那么房地产开发公司应缴纳的土地增值税是：
1.总收入：1800万元
2.扣除项目金额：
(1)支付土地价款：200万元
(2)开发费用支付：400万元
(3)扣除开发费用：(200400)10%=60(万元)
(4)扣税：
18005%(1 7% 3%)=99(万元)
(5)费用的增减：
(200，400) 20%=120(万元)
(6)扣除项目总额：
200 400 60 99 120=879(万元)
3.附加值：
1800-879=921(万元)
4.增值率：
921 u 879=105%
因此，第三税率是适用的。
5.应税金额：
87950%30% 879(100%-50%)40%(921-879)50%=328.65(万元)
土地增值税结算中需要澄清的问题
一、土地增值税清算中的收入确认问题
土地增值税清算时，如商品房销售发票已全部开具，应按发票金额确认收入；如发票未开具或未全部开具，则根据交易双方签订的销售合同中的销售额及其他收入确认收入。销售合同中的商品房面积与有关部门实测面积不一致，且清算前已有补偿和退房付款的，在计算土地增值税时应予以调整。
二、房地产开发企业未缴纳质量保证金，扣除项目金额确定的问题
工程竣工验收后，房地产开发企业应按合同约定从建筑安装施工企业的工程资金中代扣一定比例作为开发项目的质量保证金。在计算土地增值税时，建筑安装施工企业向房地产开发企业开具质量保证金发票的，应按发票金额扣除。未开具发票的，留存的质量保证基金不予扣除。
三。扣除房地产开发费用
(一)金融机构出具的证明，可根据转让的房地产项目分摊的金融费用利息支出，允许据实扣除，但**高不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在“取得土地使用权支付金额”与“房地产开发成本”之和的5%以内扣除。