来源:公司清算作者：admin 时间：2020-07-06 19:55:01浏览122次
(二)不能按照转让的房地产项目计算分摊利息费用或者不能提供金融机构证明的，应当在取得土地使用权支付金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除房地产开发费用。
全部使用自有资金，无利息支付的，按上述方法扣除。
上述具体应用
五、房地产开发企业取得土地使用权缴纳税款抵扣问题
房地产开发企业取得土地使用权缴纳的税费，应视为“按国家统一规定缴纳的相关费用”，计入“取得土地使用权缴纳额”中扣除。
六、关于拆迁安置用地增值税的计算
(1)房地产企业所建项目的房地产用于安置被拆迁户的，安置用房按销售处理，收入按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006)187号)第三条第 (1)款的规定确认，也作为房地产开发项目的拆迁补偿。房地产开发企业支付给回迁户的补差，计入拆迁补偿费；被拆迁户支付给房地产开发企业的补偿差额，应冲抵本项目的拆迁补偿。
(2)开发企业采用移民安置。安置房是自行开发建造的。房屋价值按照国税发〔2006〕187号文第三条第(一)项的规定计算，并计入本项目拆迁补偿费。被购买房屋的搬迁费，以实际支付的购房费用计入拆迁补偿费。
(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭有效合法凭证计入拆迁补偿费。
七、关于旧房转让允许扣除项目的计算问题
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006)21号)第二条**款规定：“纳税人转让旧房屋、旧建筑物，虽不能取得评估价，但能提供购房发票的，《条例》第六条第(一)项、第(三)项规定的扣除项目金额可按发票金额计算，并从购买年度至转让年度加收5%。”在计算扣除项目时，“每年”应从开具采购发票之日起至开具销售发票之日止，每12个月计算一年。超过一年，不足12个月但超过6个月的，可视为一年。
八、土地增值税清算后应缴纳的土地增值税征收罚款
纳税人按规定预缴土地增值税后，逾期的土地增值税在主管税务机关规定的期限内清算和逾期的，不收取滞纳金。
常见问题
1.问：房地产开发企业开发的商品房境外投资没有取得实际收益。在计算土地增值税时，如何确定收入？
答：根据《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(苏地税发[2009]72号)第19条，房地产开发企业将把开发的产品用于员工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、债务补偿、交换其他单位和个人的非货币资产等。所有权发生转移时，视同出售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：
(一)根据企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格；
(二)主管税务机关应参照当地当年及类似房地产的市场价格或评估值。
2.问：在计算土地增值税时，是否可以扣除闲置土地购置费和契税滞纳金？
答：根据《土地增值税暂行条例》第6条和《土地增值税暂行条例实施细则》第7条的规定，企业因违约而发生的惩罚性费用，如闲置土地购置费和契税滞纳金，不属于税法规定的正常费用、国家统一规定支付的相关费用和转让过程中缴纳的税款，不能作为抵扣项目。因此，土地增值税不能扣除。
3.在房地产企业土地增值税清算过程中，政府能否从附加费中扣除20%？
答：纳税人应根据不同情况，按照县级以上人民政府的规定处理销售期间收取的各项费用：
(一)收取的费用包含在房价中并向购买者收取的，按照从购买者处取得的所得征税
答：房地产开发公司在履行购房合同过程中因买方违约而收取的违约金和更名费，实际上构成了房屋的销售价值，并在房屋转让过程中产生收益。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第5条的规定，《暂行条例》第2条所述的收入包括转让房地产的总价及相关经济利益。因此，违约金和更名费应纳入房屋转让收入，征收土地增值税。