赠予房产有权收回吗

赠与房产可以反悔要回吗

随着城市的开发改造，越来越多的土地征收拆迁逐渐成为了老城居民们都会面临的问题。征地拆迁对普通家庭而言也逐渐变成了喜事，补偿款和新楼房可以改善家庭的经济条件，但是很多家庭也面临在征地拆迁中家庭内部对所得财产利益的再分配而产生的纠纷。这其中最明显的就是以赠与形式转让拆迁利益导致的纠纷。

本期，北京雷石律师事务所为您以案说法此类赠予合同在法律上应当如何认定。

本期的协议纠纷出现在一对祖孙身上。爷爷名字房产即将被征收，爷爷决定将属于自己的那部分送给孙子。征收后，爷爷拥有2套房屋和一笔补偿款。

根据协议内容，爷爷应该把其中一套房和补偿款送给孙子。但是，爷爷以赠与房屋后生活困难，且房屋权利并未转移为由，将孙子告到了法院。要求撤销赠与安置房一套及补偿款。

案件详情

原告韩某是被告张某是祖孙关系。2014年9月，因房屋面临征收，韩某与张某签订协议书，韩某将一套房屋中属于自己的份额赠与张某。2014年10月，房屋被征收，依据《房屋征收补偿与安置协议书》（以下简称征收协议书）约定：韩某一家获得补偿1,948,430元，并可选购安置房两套，韩某同意从补偿款中扣减安置房购房款，剩余补偿款340,375元打入韩某其他家人账户；韩某和其他家人同意在签订正式房屋买卖合同时将其中的A号楼B单元C号房屋登记在购房人张某名下。

目前，安置房屋尚在规划建设中。后韩某以其赠与房屋后生活困难，且房屋权利并未转移为由，将张某诉至法院，要求撤销其基于赠与协议对安置房一套及340,375元补偿款的赠与。

北京市通州区人民法院经审理后认为，房屋在赠与协议签订后被征收，其中属于韩某的份额已转化为安置房和补偿款，其中部分补偿款尚未交付张某，韩某要求撤销对该部分财产的赠与，予以支持。

韩某因房屋被征收所获安置房实属一种征收安置利益，按照征收协议书约定，张某已完成选房并可直接与开发方签署《商品房买卖合同》，故此征收安置利益权利已完成转移，韩某无权要求撤销该项赠与。

法院判决

判决如下：一、撤销韩某就其所有的涉案房屋被征收所得补偿款对张某的赠与；二、驳回韩某的其他诉讼请求。

也就是说，仍然在韩某账户中的补偿款不需要再给张某。但是张某和开发商已经签订合同购买安置房则不再属于韩某了。

韩某不服，提起上诉。能否成功呢？

看看北京市第三中级人民法院如何裁定。

北京市第三中级人民法院经审理后认为，征收协议书签订后，赠与标的物发生了从房屋到征收补偿利益的变化过程。依据征收协议书和房屋价款的支付情况，认定张某已完成了安置房选房行为，韩某的该项财产性利益已经转移给张某。遂判决驳回上诉，维持原判。

对于任意撤销权的行使，合同法第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”

本案中，韩某要求行使任意撤销权。故此，在排除特殊情形的前提下，赠与标的物的确定以及是否已完成权利转移就成为了本案的审查重点。

1.涉诉合同的标的如何确定

就赠与合同而言，其标的为“财产”。依照民法的基础理论，所谓财产是指具有金钱价值的权利所构成的集合体，构成财产者，如物权、债券、智慧财产权、社员权（如公司的股票）。

可见，作为财产并非局限具体物，亦包含具有金钱价值的财产性利益。故此，无论理论抑或实践中，可将财产性利益作为赠与的标的当无异议。然就个别赠与合同而言，其标的物虽在合同中已确立，然在其后履行过程中却发生了转化。如本案中，合同标的物就存在着一个有形财产向财产性利益的转化过程。

首先，韩某和张某签订协议书的背景是房屋面临征收，两人签订该协议的目的在于处置房屋被征收后所得财产利益；其次，在房屋被征收后，韩某并不能直接获得登记于其名下的不动产，而是将获得相应的补偿安置利益。征收协议书载明被征收人将获得补偿利益包括补偿款和安置房的选购资格。对于上述财产性利益，征收协议书亦做出了一定分配，即将A号楼B单元C号房屋登记在张某名下。

综上，应认定在房屋被征收之后，韩某赠与给张某的房屋份额已转化为征收补偿安置利益。

2.征收安置利益是否完成交付

基于赠与标的物不同，权利转移的判断标准也存在区别。动产在于交付，不动产在于转移登记。对于财产性利益的权利转移而言，有的依照规定需办理登记，如记名股票，即类似不动产；有的则类似动产，在于交付。对于权利转移时只需交付的财产性利益而言，其是否完成当结合行为的进展程度综合判断。

本案中，鉴于韩某赠与张某的标的物已经转化为其本人所享有的征收补偿款和安置房的选购资格，故此，上述两项内容是否完成交付就成为判断韩某是否享有任意撤销权的前提。

就征收补偿款而言，剩余的340,375元已打入韩某其他家人的账户，该款项中属于韩某的份额并未完成交付，未发生权利转移，故韩某就该部分款项理应享有任意撤销权。

对于安置房选购资格及购买该房屋应支付的价款，依据征收协议书的记载，各方均已同意并明确了A号楼B单元C号房屋登记在张某名下，且以后与安置房开发建设单位签订《商品房买卖合同》时的购房人亦已确定为张某。此外，基于协议书的赠与合意，该房屋相对应的价款亦已完成支付，故此，应当认定张某已完成了安置房选房行为，韩某的该项财产性利益已完成交付，转移给了张某，其对该项赠与不再享有任意撤销权。

从以上来看，征地拆迁后对拆迁所得利益的赠与是可以适用撤销的，但是应当注意财产是否已经发生了转移，补偿款和安置房选购资格作为赠与合同标的时，对于尚未交付的补偿款，赠与人享有撤销权；对于安置房选购资格，如被赠与人已完成选购行为并取得签订买卖合同资格，则认定标的物已完成权利转移，赠与人无权撤销。

什么情况下房产赠与可以撤销

一、什么是房产遗赠

房产遗赠是指自然人通过的方式，将其房产的一部分或全部赠与国家、社会或者人以外的自然人的一种民事法律行为。立遗嘱人为遗赠人，接受遗增的人称遗增受领人。遗赠是遗赠人死亡后才生效的单方、无偿的民事法律行为。遗赠的标的仅仅是财产权利，遗嘱人不得把债务转移给受赠人。

遗赠与遗嘱继承都是通过遗嘱方式处分财产，这两种方式在形式上有许多相似之处，但区别是明显的。根据中华人民共和国继承法的规定，遗嘱继承与遗赠的主要区别主要体现在如下几个方面：

（一）遗嘱继承人与受遗赠人的范围不同。遗嘱继承人只能是法定继承人范围以内的人，而受遗赠人可以是法定继承人以外的公民，也可以是国家或集体单位。

（二）遗嘱继承人在继承开始后遗产分割前未明确表示放弃的，即视为继承。而受遗赠人在知道或应当知道受遗赠后两个月内未作出接受遗赠表示的，视为放弃，即丧失受遗赠权。

二、什么情况下房产赠与可以撤销

受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（1）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属；

（2）对赠与人有扶养义务而不履行；

（3）不履行赠与合同约定的义务。

注意：赠与人的撤销权从知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使。

合同法第188条规定，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

因此，房产赠与在两种情况下不得撤销：

1、具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的房产赠与。

2、一般来说，经过公证的赠与是不能撤销的。但是如果有法定情形，赠与人可以依法撤销赠与。但如果房屋所有权已经转移，就不能再行使撤销权了。

父母赠与孩子的房产能收回吗

一般情况下，在还没有办理过户手续时，父母可任意撤销赠与孩子的房产。当过户手续已经办理后，房屋所有权已经变更为被赠与对象，很难撤销赠与。但在以下三种情况发生时，就满足了撤销赠与的法定情形，赠与人可依法撤销赠与。

一、受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属

其要点有两个：

1、受赠人实施的是严重侵害行为，而不是轻微的、一般的侵害行为；

2、受赠人侵害的是赠与人本人或其近亲属，包括配偶，直系亲属（父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等），兄弟姐妹；

3、如果侵害的是其他亲友则不在此列。

二、受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的

其要点在于：

1、受赠人对赠与人有扶养义务；

2、受赠人对赠与人有扶养能力，而不履行对赠与人的扶养义务；

3、如果受赠人没有扶养能力或者丧失了扶养能力的，不产生赠与人撤销赠与的权利。

三、受赠人不履行赠与合同约定的义务

其要点在于：

1、赠与合同约定了受赠人负有一定的义务；

2、赠与人已将赠与的财产交付于受赠人；

3、受赠人不履行赠与合同约定的义务。在附义务的赠与中，受赠人应当依约定履行其所负义务；

4、在赠与人向受赠人交付了赠与的财产后，受赠人如不依约履行其义务，赠与人可以撤销赠与。

在发生撤销赠与的情况时，赠与人可在一年之内依法进行撤销。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十三条的规定，赠与人的继承人或法定代理人也有权撤销赠与，但时效为六个月。