哪些房产不能强制执行

被执行人的唯一住房能被强制执行吗

强制执行被执行人的财产，应当保证其基本生活，那么对被执行人的唯一住房可否申请强制执行?被执行人的唯一住房能够被强制执行吗?小编整理了相关内容，详情请看下文。

【案情】

申请执行人王某与被执行人张某机动车交通事故责任纠纷一案，经法院审理，判决张某给付王某各项赔偿款共计38万元，并承担诉讼费用。因张某只履行8万，王某向法院申请强制执行。进入执行程序后，经过查询，被执行人张某除一家三口居住的唯一的一套165平方米住房(无抵押)外，无其他可供执行财产。为此，王某申请法院强制执行该套房屋。法院对被执行人仅有的一处房产能否执行?

【评析】

涉及被执行人房产强制执行的法律，最高法院先后出台了两个司法解释

一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2005年1月1日起施行)。

该规定第六条：对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。第七条：对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和生活必需品后，可予以执行。上述两条规定表达了两层意思：

一是对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。

二是对超过被执行人及其家属生活所必需的房屋和生活用品，可予以执行。

何为生活所必需的居住房屋?可以根据以下因素界定：(一)被执行房屋的间数、面积、位置、价格等基本情况;(二)被执行房屋的实际居住情况;(三)被执行人的社会生存能力。

二、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(2005年12月21日起施行)。该规定明确：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。该规定还明确了严格的条件和操作程序。首先，人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。这一规定体现了这样一种理念，即被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以“以小换大、以差换好、以远换近，但不能从有到无”。因此，当被执行人名下只有唯一住房时，并不能当然地认定该房系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分，而应该从房屋的基本属性、是否抵押、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量。

从本案情况来看，被执行人张某一家三口居住的一套165平方米住房(未抵押)，面积较大，已经超过其生活所“必需”的范围，人民法院根据申请执行人的申请，可以强制执行。法院在执行该房产时，可以根据最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第四条规定的精神，由申请人提供临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积应参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

如果对一套房屋不能采取司法强制措施，那么就会出现恶意逃债者居住超过生活必需的房产，比如，住一套别墅，一套非常宽大的房屋，而法律对其无可奈何的局面，这对享有合法债权的申请人极其不公平，也不利于维护法制秩序。特别是在基层法院，许多执行案件是交通肇事、伤害、赡养费、劳动报酬案等，有不少申请执行人无钱看病，难以维持基本生活，同样面临生存权问题，而且是债权和生存权的竞合。因此不论是站在维护市场法制秩序的角度，还是保护债权人合法权益的角度，对于超过生存必需限度的被执行人的一套房屋进行强制执行都是必要的。

“一套房产不能执行”的认识是对最高法院司法解释的误读，对一套房产采取强制执行措施是必要的也是可行的，在具体实务中既要注意保护被执行人及其所抚养家属的生存权，又要最大限度地实现债权人的债权，必须在保护申请执行人的利益和被执行人的利益之间保持合理的平衡，注重执行实效。因此，在人民法院执行案件的过程中，对于被执行人的唯一住房能否进行拍卖、变卖予以执行，不能一概而论，应当根据具体案件具体分析，而后进行处理。

以上是小编整理的关于被执行人唯一住房执行的相关问题，对于被执行人的唯一住房，还是可以强制执行的，关键在于能够保证其基本生活就可以了。

被执行人只有一套住房时是否可强制执行

在一些债务追偿的民事类案件中当被执行人有且只有一套住房时，是否可以申请强制执行呢？强制执行有无法律依据呢？

在司法实践中，对于涉及债务追偿的民事类案件，经过诉讼、审理、判决等程序后，最后进入执行阶段时，往往会遭到被执行人千方百计的逃避或阻拦，其采取的方式方法千奇百怪，有的被执行人事前将自己名下的财产转移或变卖处理，只留下一套自住房，以自己的生活必需品为由拒绝履行义务，那么，名下一套房子法院会强制执行吗?

1、法律从来没有规定被执行人只有一套住房时不可以强制执行

在《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中，规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时又规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

2、什么是被执行人及其抚养的家属所必需的居住房屋?

司法实践中一般是这样掌握的：

(1)考虑被执行人是否有能力租赁房屋居住。任何人都不是必须居住自有住房的，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必须的住房;

(2)如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应(该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%)，被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋;

(3)如果被执行人的房屋设定了抵押，则不考虑是否必需的问题。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：

“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。注意，这里已经没有再提到“必需”的问题，只是同时又规定，对已经设定抵押的被执行人居住的房屋，在六个月内不得强制迁出。就是说给被执行人六个月的宽限期，过了六个月的宽限期，可以强制迁出。

因此，如果被执行人的房子为别墅或其本身具有相应的收人能力可以租房，那么人民法院可以强制执行该套房屋。

结合以上知识，我们知道关于名下一套房子法院会强制执行吗，首先法律会对所有的审判决定进行严格执行，即使被执行人名下的房子属于生活必需品，虽然不会被卖出和抵债，但也会予以查封，如果被执行人有能力租房、或者现住房面积超过了当地廉租房标准、以及被抵押的，该房产均不再作为生活必需品，而会被强制执行。

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欠钱不还新借口：唯一住房不能执行律师告诉你，这么想就错了

你有没有遇到过这种情况，别人欠钱不还，你上法院告他，法院判他还钱后，他依旧不还钱。这个时候，你去申请了法院强制执行，但是调查后发现对方只有唯一一套住房了！法律规定唯一一套住房不能执行，那么，真的是那样么？

让我们来看看法律是怎么规定的，根据我国《民事诉讼法》第244条的规定：“……人民法院有权，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人，应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其扶养家属的生活必需品。”另外，《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条明确：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

根据前面的法律规定，长期以来，我们一直有“被执行人的唯一住房，法院不能拍卖”的简单的认识！而相关的这些法律规定，实质上是对被执行人“衣、食、住、行”中基本居住权的保护，要保障被执行人基本居住权，我们还需要明确以下几个法律问题：

第一个问题，唯一住房并不意味着就是生活所必需的居住房屋。比如，虽然是被执行人的唯一住房，但该唯一房屋却是一栋非常豪华的别墅。

第二，国家的立法本意，是出于对被执行人基本居住权的保护，而不是对他所有权的保护。居住权并非一定要通过拥有某一处房产来实现，比如还可以采取“大房换小”或者“以租代持”的方式来实现被执行人的基本居住需要。

第三个问题，被执行人因自身经济状况造成的居住问题，不能完全依靠牺牲债权人的利益来实现，否则，这会对正常的社会经济秩序，造成不利的影响。法院在执行程序中，对于被执行人居住权的维护是应当是附有条件的。

那么，

我们如何去判断被执行人的“唯一住房”是否是其维持生活的必需住房呢？

在什么样的情况下可以认定被执行人的“唯一住房”不属于基本生活所必需的住房，从而得到执行呢？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条可以为我们解答上述的疑问，根据第二十条的规定：

金钱债权执行中，符合下列情形之一的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议，人民法院不予支持：

对于第20条的规定，可以简单理解：

首先，第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下，有其他能够维持生活必需的居住房屋的，让我们打一个比方，比如说这个被执行人是一位老人，老人名下虽然只有一套房子，但是老人的子女众多，而他的子女也都有房产，足以保障老人的生存和居住。

在这种情况下，老人的“唯一住房”也是可以被执行的。

第二种情况是，执行依据生效以后，被执行人为了逃避债务而转让名下其他房产的。也就是说，被执行人本来有多套房产，但是执行依据生效之后呢，他为了逃避债务，就开始转让自己名下的房产，从而造成了只有一套房产的情况，因为这种行为的目的明显是

为了逃避债务的履行，所以也并不能以该房屋是生活必需住房为由来对抗法院的执行。

第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积标准，已经为被执行人及其所抚养的家属提供了可供居住的房屋。比如说，申请执行人可以为被执行人提供符合当地廉租住房保障面积的临时周转房，但是，这对于身处北上广这样的大城市的申请执行人而言就会比较困难，在北上广这样的大城市可能难以找到合适的房源。所以法律就又为申请执行人提供了另一个方案，那就是，申请执行人如果同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋拍卖所得的款项中扣除5到8年租金，供被执行人今后租房开销，也可以对被执行人的“唯一房产”进行执行。考虑到被执行人向当地政府申请社会保障，需要一定的周转时间，所以法院规定了5到8年的期间。当然，这5到8年的时间也给当地法院预留出了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行，那么法院就最多可以为他扣除8年的租金。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，法院就可以少扣除一些，扣除5年也是可以的。大家看，这实际上是建立了一个激励比执行人配合执行的机制。

在我们开头提到的案件中，执行法官多次做朱某工作，但朱某一直拒不配合腾空房屋，法院为了维护刘某的合法权益，又同时考虑到朱某的基本居住需要，依照法律规定，法院及时进行了司法拍卖，该住房拍得了案款四百五十余万元。参考市场租房的价格以及朱某对于法院执行工作的配合程度，为朱某在房屋拍卖所得款项中提留了六年的房屋租金，共计36万元以供其租房，就这样，朱某不得不认可了法院的强制执行措施，最终案件得以顺利的执结。