借名买房怎么做最安全

借名买房还是借款买房更能保障借名人的权益

借名买房，顾名思义，自己买房却将房屋登记于他人名下，这虽是投资客必由之路，但也正是隐患所在，出名人能否信守合约、房屋是否会被司法查封，在借名人权益兑现之前变数不定。于是便有人心生一计，签订借款合同，并将所购房屋抵押登记在借名人名下，以保障自身权益，那么，此番操作之后借名人能否如愿以偿？话不多说，本期文章，就带诸位一探究竟。

在北京法院审理的一起借名买房案件中，出名人（名义买方）将借名人（实际买方）告上法庭，要求借名人腾退房屋，上演了一幕借名人与出名人的权利之争：

该案中，法院查明，王某与开发商签订《商品房预售合同》购买某处房屋，房屋登记在王某名下，但该房屋的购房款以及契税等费用均由王某飞实际支付，且房屋由王某飞装修并入住。上述购房合同签订同日，王某的父亲以王某名义与王某飞签订《借款合同》，约定王某因购买住房需要，特向王某飞借款。

王某主张其为房屋所有权人，仅将房屋临时借给王某飞居住，至于《借款合同》，其并未委托父亲签订，也并不知情。

王某飞辩称其是诉争房屋的实际出资人、购买人、所有权人，而签订借款合同只因担心借名买房不合法，双方实为借名买房关系，并已支付王某5万元报酬。且王某飞提出反诉，要求王某将房屋过户登记至其名下。

法院认为，双方之间争议焦点是双方之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系。

虽然王某飞与王某父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看，双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：一、依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且王某事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金额看，借款意思表示是否真实存疑；二、除购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是王某飞支付，且购房的手续材料除房屋所有权证外都在王某飞处保管，这不符合如果王某为产权人的常理；三、如本案是王某购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且王某又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同》存在，此种陈述难以令人信服；四、根据王某飞提交的录音谈话内容看，双方之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题，如果双方不存在借名买房的关系，仅为单纯的借款，则王某并无与王某飞讨论分享增值利益的必要。综上，又结合王某飞一直居住在诉争房屋内的事实，法院认定双方之间存在借名买房的约定。

又因诉争房屋并非通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。据此，法院判决驳回王某的诉讼请求，判决王某于判决生效后7日内将房屋过户至王某飞名下。

律师说法：

借名买房关系中，借名人以借款关系保障其权益，亦利亦弊。利在于可借此将房屋抵押登记在借名人名下，以限制房屋被擅自处分，弊则在于出名人或将借此主张双方是借款买房关系，据以主张房屋权利，更甚者，如本案出名人一样将借名买房与借款关系都一并否决，届时，借名人未必都能如本案王某飞一般幸运。因借名买房关系本就隐蔽，往往须匹配完整证据链，司法实践中不乏借名人因无法证实双方借名买房关系而未能实现自身权利的情况，此时，如借名人再以借款为由主张对方还款，亦很可能不被法院支持，因并非签订借款协议即可认定双方存在借款关系，还须结合借款支付情况、还款情况等作出认定，虚构的借款关系实难逃过法院的层层审查。

因此，笔者提示，借名人保障自身权益还需立足于借名买房的事实，虚构的借款关系只是加一重保障，该重保障用好了或有助益，用不好可能引火烧身。

借名买房协议怎么写，才能安全

要绝对的安全，是不可能的，咱们国家是不动产登记制度，登记在谁的名下，则归谁所有。

首先，得明确双方的身份。

借名人是谁？借名人就是实际出资人，身份证信息得写清楚了。

出借人（也叫挂名人，出名人）是谁？

在现实生活中，借名人大多跟出借人总有着千丝万缕的关系，要么亲戚要么是朋友关系，在签合同的时候，双方具有信任关系。基于这种关系，一般情况下，将借名买房合同草草签署，身份也不明确，比如写昵称，一旦产生纠纷，就不存在所谓的亲属和朋友了，届时连被告都找不到是谁？

其次，合同的权利义务约定了。

1、借用名义购房的房屋坐落位置，包括开发商是谁，房产证号等房屋的基本信息写清楚。

2、借名人以出借人名义与卖方签订房屋买卖协议后，包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用支出均由借名人承担。与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据、贷款及还款资料、入住手续、甚至物业费等所有付款凭据和证件均

由借名人持有和保管。

3、借名人具备购房资格后，出借人愿意配合借名人并在XX时间内协助办理上述房屋相关购房手续，包括：签订购房协议和中介服务协议在内的相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户等手续。

4、该房登记在出借人的名下，包括房屋及将来的相关装修及相关附属设施，其实际所有权归借名人所有。由借名人实际占有使用该房。即借名人享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利。该房的实际处分权归借名人，视借名人意愿，出借人配合借名人处分该房屋。

5、借名人只是借用出借人的名义购买房屋，该房屋的所有权益与出借人无任何关系，出借人应将本协议约定的相关内容告知其的相关利害关系人（包括但不限于父母、配偶、子女），确保其相关利害关系人不对该房主张权利。

上述五点内容为借名买房协议最基本的内容了，若是有特殊的情况，建议还是找位律师朋友帮您看看，毕竟您的房子价值上百万，咱们不能毁于一张纸上！

最后就是协议生效条款了。

比如“本协议一式两份，双方各执一份;本协议自双方签字或按印之日起生效”之类的了。

然后。。。。。。

借名买房风险大，看完这3点合理规避风险

图片来源自网络

生活中经常存在房屋的实际所有人和房屋的权属登记人不一致的情况。而产生这种情况原因，大多有三种：

1、为规避限购、限贷政策而借用他人名义。

2、购房人意欲享受特定的购房优惠条件，借用享有首套房优惠政策、具有保障性住房(比如经济适用房)等资格者的名义购房；

3、为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下；

而借名买房的双方一般都会约定一份协议，来明确房屋实际的所有权人，但在司法实践中，不是所有的协议都会得到法院的认可，那你的借名买房协议是否合法有效呢？

一、有效的借名买房协议

为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议，

因其并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，会认定借名买房协议有效。

违反商品房“限购令”的借名买房协议

，“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，此种协议一般不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的借名买房协议仍然有效。

在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同，借用他人名义买房合同会认定为有效

。即使最终房屋权属登记在名义买房人名下，实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房屋管理部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下，也可最低限度地确保当事人的合法债权。

二、无效的借名买房协议

借名人借用出借人购买经济适用房、两限房、三限房等

保障性住房的资格

购买房屋，借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规会认定无效，出借人返还借名人的实际出资等相关费用。

三、效力待定的借名买房协议：

在借名办理购房及按揭贷款的情形下，借名方主张借名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院会查明双方达成的借名协议内容，以及借名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出借名协议是否有效的认定。

在认定借名协议有效的情况下，应按照借名协议约定的名为借名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。

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借名买房合同防范风险的建议：

（1）

弄清房屋性质，

最好不要购买经济适用房、拆迁房、安置房、等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。

（2）

委托律师拟定详细的“借名买房合同”。

合同中要明确写明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患；

（3）

所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。

比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的，房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下，借名买房人得到法院支持的几率更大。因为如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，或者房屋并非由借名人实际占有，借名人败诉的风险将大大增加。

（4）

约定严格的违约责任。

合同中针对权利登记人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低借名人的风险。

（5）一旦出现纠纷，需要请专业的律师进行维权。

但是，借名买房不管怎么样约定，风险总是无法杜绝的，买卖房子时尽量用自己的名字，以免日后产生纠纷。